Darum gehts
- Swiss Life besitzt 37’000 Wohnungen und plant 1000 neue bis 2029
- CEO betont Verantwortung gegenüber Mietern
- Drei Viertel der Sanierungen in bewohntem Zustand
- Was es braucht, damit schneller gebaut werden kann
Das holzgetäfelte Büro von Matthias Aellig (54) wirkt etwas in die Jahre gekommen. Tatsächlich muss der Hauptsitz der Swiss Life bald saniert werden. Während die Angestellten des Lebensversicherers wissen, wo sie in dieser Zeit arbeiten werden, fürchten viele Mietende von Swiss-Life-Liegenschaften das Wort Sanierung.
Blick: Herr Aellig, wie wohnen Sie?
Matthias Aellig: Bis gegen 50 war ich ein glücklicher Mieter. Vor ein paar Jahren haben meine Frau und ich selber gebaut und wohnen nun in einem Zweifamilienhaus in Wollerau.
Zu diesem Zeitpunkt bewegte diese Blick-Schlagzeile die Schweiz: «Immobilienriese Swiss Life im Kaufrausch». Kaufen Sie immer noch alles zusammen, was der Markt hergibt?
Wir waren nie und sind auch heute nicht im Kaufrausch. Aber wir schauen immer auf den Markt, bewirtschaften unser Portfolio aktiv. Immobilien sind für uns eine wichtige Anlageklasse, um unsere langfristigen Rentenverpflichtungen zu erfüllen.
Ein Riese ist die Swiss Life immer noch im Immobiliengeschäft!
Mit unseren 37’000 Wohnungen sind wir zwar die Nummer zwei hinter der UBS, aber höchstens ein Scheinriese. Denn der Immobilienmarkt ist extrem fragmentiert, unser Anteil macht weniger als ein Prozent aus. Damit beeinflussen wir den Markt nicht.
Sie beeinflussen den Markt nicht? Wer spielt denn sonst noch mit?
Es sind ganz viele Akteure: Pensionskassen, Stiftungen, Genossenschaften, die öffentliche Hand und natürlich viele Privatpersonen.
Wieso verkaufen Sie auch Immobilien – zur Spekulation?
Nein, mit Spekulation hat das nichts zu tun. Es ist unser primäres Ziel, Immobilien langfristig im Portfolio zu halten. Wir verkaufen dann, wenn eine Immobilie nicht mehr in unser geografisches Raster passt oder wenn sie zu klein geworden ist. Solche Überbauungen für 10 bis 20 Millionen Franken sind oft bei kleineren Pensionskassen besser aufgehoben. Wir halten lieber grössere Objekte, weil sich diese einfacher bewirtschaften und unterhalten lassen.
Sie investieren nicht nur ins Wohnen?
Nein, wichtig ist eine gute Durchmischung. Wohnen und Geschäftsliegenschaften, wie beispielsweise Büros. Mit Büros erzielt man eine höhere laufende Rendite, aber das Risiko ist auch grösser als bei einer Wohnliegenschaft.
Wo liegen die geografischen Schwerpunkte?
In wirtschaftlich starken Regionen, da dort die Nachfrage gross ist. Also zum Beispiel im Grossraum Zürich, in der Genferseeregion oder in der Nordwestschweiz in und um Basel.
Gerade in diesen Ballungszentren ist die Wohnungsnot gross. Nimmt die Swiss Life ihre Verantwortung genügend wahr?
Wir sind uns unserer gesellschaftlichen Verantwortung sehr bewusst. Die Wohnungsknappheit ist ein Thema, das die Menschen beschäftigt. Aber wir können das Problem nicht alleine aus der Welt schaffen, dazu braucht es alle. Private, Institutionelle, Genossenschaften, den Bund und die Gemeinden.
Was tut die Swiss Life konkret gegen die Wohnungsnot?
Wir haben in den letzten drei Jahren rund 600 neue Wohnungen gebaut, in den kommenden drei Jahren wollen wir weitere 1000 neue Wohnungen bauen. Mehr Wohnungen sind eine wichtige Massnahme, um die Dynamik der steigenden Angebotsmieten zu durchbrechen.
Das heisst, sie bieten in Neubauten auch günstige Wohnungen an?
Ja, wir haben Neubauprojekte mit preisgünstigen Wohnungen. Erst kürzlich haben wir in Wädenswil eine grosse Überbauung fertiggestellt, bei der ein Fünftel der Wohnfläche dauerhaft im preisgünstigen Segment angesiedelt ist. Als Eigentümerin ist uns eine durchmischte Mieterschaft wichtig, nur so bleiben Quartiere belebt.
Unter anderem in Zürich beim Triemli. Nur werden dort günstige Wohnungen abgerissen, die dann auf dem Markt fehlen.
Diese Wohnungen sind deshalb günstig, weil der Bau aus den 50er-Jahren stammt. Mit dem Neubauprojekt schaffen wir 72 Alterswohnungen, wo vorher lediglich 38 Wohnungen zur Verfügung standen. Ein Ersatzneubau hat sich in diesem Fall als ökonomisch und ökologisch sinnvoller erwiesen.
Müssen es denn immer Neubauten sein, für die alte Wohnungen verschwinden?
Nein, überhaupt nicht, aber in gewissen Fällen ist es sinnvoller, Ersatzneubauten zu machen. Da müssen wir dann leider auch Kündigungen aussprechen. In diesen Fällen unterstützen wir die betroffenen Mieterinnen und Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung.
Welche Hilfe können die Gekündigten von Ihnen erwarten?
Wir sprechen zum Beispiel Kündigungen mit einer Frist von 18 bis 24 Monaten aus, damit genügend Zeit bleibt, eine neue Wohnung zu suchen. Oder wir versuchen, gemeinsam mit den Betroffenen und manchmal auch Angehörigen eine Lösung zu finden. Etwa indem wir eine leerstehende Wohnung aus unserem Bestand anbieten.
Neubauten sind das eine, Sanierungen das andere. Braucht es in jedem Fall Leerkündigungen?
Nein, es braucht überhaupt nicht immer Leerkündigungen. Drei Viertel unserer Sanierungen machen wir im bewohnten Zustand. Zudem prüfen wir überall, wo das nicht möglich ist, Etappierungen. Eine durchschnittliche Wohnimmobilie hat eine Lebensdauer von 75 bis 100 Jahren. Das bedeutet, im Lebenszyklus einer solchen Liegenschaft wird zwei- bis dreimal saniert. Das schafft zwar noch keinen neuen Wohnraum, aber wir müssen die Wohnungen unterhalten, damit die Qualität des Wohnungsbestands erhalten bleibt. Dazu kommt noch etwas anderes.
Das sieht man sonst kaum im Büro eines CEO: Im Büchergestell von Matthias Aellig (54) steht ein Lexikon über Astronomie. Der CEO der Swiss Life ist ursprünglich Physiker, ein Studium, das er «jedem sehr empfehlen kann». Den Einstieg in die Finanzbranche schaffte der Berner als Berater bei McKinsey, danach arbeitete er bei der damaligen Winterthur und im Bereich Leben der Zurich Schweiz. Seit 2010 ist er bei Swiss Life, erst als Chief Risk Officer, dann wurde er Finanzchef und ist seit Frühling 2024 CEO der Swiss-Life-Gruppe. Aellig ist verheiratet und lebt in Wollerau SZ.
Das sieht man sonst kaum im Büro eines CEO: Im Büchergestell von Matthias Aellig (54) steht ein Lexikon über Astronomie. Der CEO der Swiss Life ist ursprünglich Physiker, ein Studium, das er «jedem sehr empfehlen kann». Den Einstieg in die Finanzbranche schaffte der Berner als Berater bei McKinsey, danach arbeitete er bei der damaligen Winterthur und im Bereich Leben der Zurich Schweiz. Seit 2010 ist er bei Swiss Life, erst als Chief Risk Officer, dann wurde er Finanzchef und ist seit Frühling 2024 CEO der Swiss-Life-Gruppe. Aellig ist verheiratet und lebt in Wollerau SZ.
Nämlich?
Wir sind an langfristigen Mietverhältnissen interessiert, denn diese garantieren die laufenden Einnahmen, um die Ansprüche unserer Versicherten gewährleisten zu können. Im Schnitt bleiben Mietende elf Jahre bei uns. Wir sind auch sehr an langfristigen Investments interessiert. Die erste Immobilienanlage hat die damalige Rentenanstalt im Jahr 1893 in Bern erworben.
Die Renditen auf Ihren Liegenschaften stehen immer wieder in der Kritik!
Die laufende Rendite, also Mieten abzüglich Unterhaltskosten, lag 2024 bei 2,7 Prozent über alle Liegenschaften, also auch mit Büros und Gewerbe. Im Bereich Wohnen in der Schweiz ist sie sogar etwas tiefer.
Das reicht, um die Ansprüche der Rentner zu decken?
Ja, das reicht. Im Interesse unserer Versicherten müssen wir marktkonforme Erträge erwirtschaften. 2,7 Prozent – das ist keine überhöhte Rendite, wie uns immer wieder mal vorgeworfen wird. Wir sind ein fairer Vermieter.
Marktkonform – das heisst, wenn immer möglich werden die Mieten erhöht?
Eine typische 3- bis 3,5-Zimmer-Wohnung mit knapp 80 Quadratmetern in unserem Bestand kostet im Schnitt rund 1500 Franken …
… die liegt aber kaum in den Hotspots der Wohnungsnot?
Nein, aber im Kanton Zürich liegt dieser Wert bei knapp 1900 Franken und in der Stadt Zürich bei gut 2500 Franken, dafür ist die typische Wohnung im Durchschnitt auch etwas grösser.
Aber Swiss Life bietet auch 3,5 Zimmer für 3780 Franken im Herzen von Zürich an, mit 78 Quadratmetern Wohnfläche.
Zwei Drittel unserer Wohnungen sind im tiefen oder mittleren Preissegment. Der Rest im oberen Segment. Für so eine Wohnung braucht es ein höheres Einkommen, das stimmt. Auch für solche Wohnungen gibt es eine Nachfrage.
Auch die tausend neuen Wohnungen der Swiss Life werden die Wohnungsnot nicht lösen. Was braucht es, damit in der Schweiz mehr gebaut wird?
Planungssicherheit, weniger Einsprachen und entsprechend schnellere Bewilligungsverfahren und, wo möglich, Aufstockungen und Umzonungen. Die Regeln müssen am Anfang eines Projektes festgelegt werden und dürfen dann nicht mehr geändert werden. Es nimmt jedem Investor die Lust am Bauen, wenn es laufend neue Anforderungen an die Bauherren gibt.
Sind Einsprachen so lästig? Die sind ja im Gesetz festgelegt.
Richtig, wenn jemand ein berechtigtes Interesse hat, dann geht das in Ordnung. Aber wenn jemand, der nicht unmittelbar betroffen ist, plötzlich mit Einsprachen kommt, dann führt das nur zu einer Bauverzögerung und verteuert das ganze Projekt. Zudem wäre mehr Flexibilität wünschenswert, damit Gewerbegebiete schneller in gemischte Zonen umgewandelt werden können, in denen Wohnen und Gewerbe möglich sind. Die allermeisten Gewerbe haben heute so tiefe Emissionen, dass Wohnen daneben problemlos möglich ist.
Die Rezepte für schnelles Bauen sind allen bekannt. Schläft die Politik?
Ich erlebe die Politik als sehr aktiv. Ich würde mir allerdings wünschen, dass die Akteure weniger gegeneinander ausgespielt werden. Es braucht alle, um mehr Wohnraum zu schaffen. Der runde Tisch des Bundes ist ein guter Start, jetzt geht es um eine rasche Umsetzung.