Darum gehts
- In Graubünden entstehen trotz Zweitwohnungsinitiative viele neue Ferienwohnungen
- Seit 2020 stiegen die Zweitwohnungszahlen im Kanton von 81'656 auf 87'271
- Die Preise in touristischen Regionen sind seit 2020 im Schnitt um 46 Prozent gestiegen, auch Gemeinden ausserhalb gewinnen
An der Promenade in Davos GR entsteht etwas, das es dort eigentlich nicht mehr geben sollte: neue Zweitwohnungen. Zwischen 1,7 und 4,6 Millionen Franken kostet eine der sechs Einheiten in der «Casa Parsenn». Und in der Überbauung «Residence Promenade 136» mit 23 geplanten Einheiten bekommt man für 3,4 Millionen eine 4,5-Zimmer-Wohnung. Visualisierungen auf Immobilienplattformen zeigen moderne Wohneinheiten.
In Davos kamen in den letzten fünf Jahren 439 Einheiten zum Bestand hinzu, der Zweitwohnungsanteil liegt mittlerweile bei 59 Prozent. Diese Entwicklung geht zulasten von Erstwohnungen. «Wir haben einen Verdrängungseffekt von 55 Erstwohnungen pro Jahr», sagt Philipp Wilhelm, Landammann von Davos. Die Nachfrage nach Zweitwohnungen sei seit 2021 stark gestiegen. Die Folge: «Eine grosse Welle von Umnutzungen.» Erstwohnungen werden in Zweitwohnungen umgewandelt.
2012 wurde die Zweitwohnungsinitiative angenommen. Sie schreibt fest, dass in Gemeinden, in denen der Anteil von Zweitwohnungen 20 Prozent oder mehr beträgt, keine neuen Ferienwohnungen gebaut werden dürfen. Doch es gibt trotzdem immer mehr davon. Nicht nur in Davos. Der Zweitwohnungsboom geht fast ungebremst weiter.
Die Ursache liegt in den Ausnahmen vom Gesetz. Denn solange es die Gemeinde nicht anders festlegt, sind altrechtliche Bauten vom Zweitwohnungsgesetz (ZWG) nicht betroffen, also Erst- oder Zweitwohnungen, die es bereits vor Annahme der Initiative 2012 gab. Diese Erstwohnungen können grundsätzlich in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Dazu kommen denkmalgeschützte oder ortsbildprägende Bauten in der Bauzone, wie zum Beispiel Scheunen. Auch sie sind vom ZWG ausgenommen und können zu Zweitwohnungen umgewandelt werden. Ferner geniessen auch Hotels eine Ausnahme, denn sie können bewirtschaftete Wohnungen erstellen und sie unter Auflagen als Zweitwohnungen verkaufen.
Der Druck auf Erstwohnungen steigt
Und die Lockerungen gehen weiter – so geschehen mit der Revision des Zweitwohnungsgesetzes. Seit Oktober 2024 gelten neue Regeln für den altrechtlichen Bestand: Beim Abbruch und Wiederaufbau darf der Standort auf dem Grundstück verändert, die Wohnfläche um maximal 30 Prozent erweitert und so neuer Wohnraum geschaffen werden. Dabei dürfen auch neue Zweitwohnungen entstehen.
Diese Lücken im Gesetz sind für die einheimische Bevölkerung besonders in touristischen Gemeinden ein Problem. «Weil keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden können, steigt der Druck, den altrechtlichen Bestand in Zweitwohnungen umzuwandeln», sagt Martin Aebli, Präsident des Hauseigentümerverbands Oberengadin und ehemaliger Gemeindepräsident von Pontresina. Die aktuelle Situation fasst er so zusammen: «Es ist eine traurige Entwicklung, wenn sich Einheimische im eigenen Dorf keine Wohnungen mehr leisten können. Dann stimmt was nicht im System.»
Doch das System macht Zweitwohnungen sehr attraktiv: Laut Wüest Partner haben sich die Preise für Objekte der mittleren Preisklasse in touristischen Regionen seit Anfang 2020 im Schnitt um 46 Prozent erhöht, was einem Plus von jährlich 6,5 Prozent entspricht. Das stärkste jährliche Wachstum verzeichneten Graubünden (7,7 Prozent) und die Innerschweiz (8,3 Prozent). Auch das Wallis hat sich zuletzt überdurchschnittlich entwickelt – 2025 stiegen dort die Preise um 6,2 Prozent.
Wo die Preise steigen, nimmt auch der Anteil der Zweitwohnungen zu. Aktuelle Zahlen des Bundesamts für Raumentwicklung und Berechnungen der Immobilienberatung Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) für die Handelszeitung zeigen nun, in welchen Gemeinden ihr Anteil zwischen 2020 und 2025 besonders stark angestiegen ist. Graubünden sticht hervor: Insgesamt stieg die Zahl der Zweitwohnungen in diesem Kanton von 81'656 auf 87'271. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Wallis: Hier kamen im selben Zeitraum insgesamt über 1400 neue Zweitwohnungen dazu.
Regionen abseits der Hotspots wachsen
Ein Blick in einzelne Gemeinden zeigt, wie unterschiedlich sich das Wachstum verteilt: Vor allem Regionen abseits der Hotspots sind betroffen. In den Bündner Gemeinden Soazza, Sumvitg und Trun stieg der Zweitwohnungsanteil in den letzten fünf Jahren um über 11 Prozentpunkte. Im Wallis erhöhte sich der Anteil in Gemeinden wie Zwischbergen, Saas-Balen, Visperterminen oder Saas-Almagell. Beliebte Feriendestinationen wie Davos, Klosters, Flims oder Pontresina wuchsen ebenfalls, wenn auch nicht so stark.
Die Bündner Gemeinden Sumvitg und Trun liegen unweit der Skiregionen Obersaxen und Brigels. Chur ist rund eine Autostunde entfernt. In Trun stieg der Anteil an Zweitwohnungen von 34 Prozent im Jahr 2020 auf 45,5 Prozent im 2025: Statt 278 gibt es dort nun 456 Zweitwohnungen. Der Anstieg hat laut Experten verschiedene Gründe.
Das Wachstum abseits der Hotspots führt Arno Curschellas, Leiter Immobilienbewertung bei FPRE, auf die stark gestiegenen Preise zurück: «Hotspots wie St. Moritz oder Verbier im Wallis sind mittlerweile so teuer, dass sich dort nur noch wenige eine Immobilie leisten können.» Kaufwillige mit entsprechend kleinerem Budget würden auf kleinere, noch bezahlbare Regionen abseits der beliebten Destinationen ausweichen. Diese hätten unter anderem auch während Corona an Beliebtheit gewonnen. In Trun könnten das die Camperinnen und Camper aus Zürich oder dem Mittelland sein, die während der Pandemie dort ihre Ferien verbrachten. «Sie haben gemerkt, wie schön es ist, und gesehen, dass sie sich dort noch eine Zweitwohnung leisten können», sagt Curschellas.
Da auch Trun dem ZWG unterliegt, dürfen dort keine neuen Zweitwohnungen entstehen. Das heisst: Altrechtliche Erstwohnungen geraten auch hier unter Druck, denn finanziell lohnt es sich, diese in Zweitwohnungen umzuwandeln und zu verkaufen. Das Gleiche gilt beispielsweise für Saas-Balen und Saas-Almagell. Die Gemeinden gleich neben dem beliebten Skiort Saas-Fee sind in den letzten fünf Jahren um 150 respektive 37 Zweitwohnungen gewachsen. Der Zweitwohnungsanteil lag in Saas-Balen 2025 bei 66 Prozent und in Saas-Almagell bei fast 65.
Abwanderung aufgrund weniger attraktiver Arbeitsplätze
Gleichzeitig komme es zu Abwanderung, sagt Robert Weinert von der Immobilienberatung Wüest Partner. Denn in diesen Regionen gebe es weniger attraktive Arbeitsplätze. Und da die Nachfrage nach Zweitwohnungen hoch sei, würden Erstwohnungen in Zweitwohnungen umgewandelt, um Käufer zu finden.
So verschwindet Wohnraum für die Bevölkerung. Ein Problem ist das für Regionen, in denen die Nachfrage nach Erstwohnungen stark ist. «Trotz den horrenden Summen sprechen wir in Davos nicht nur von Zweitwohnungen, sondern bereits von Dritt- oder Viertwohnungsbesitzern», sagt Andy Mettler. Der pensionierte Journalist und Betreiber einer Bildagentur in Davos erlebt die Entwicklung hautnah mit. Er kenne Personen aus dem Unterland, die nicht nur eine, sondern zwei oder drei Ferienwohnungen besässen – als Investment und mit dem Ansinnen, diese während des Weltwirtschaftsforums (WEF) teuer zu vermieten. «Die Leute sind vielleicht an Weihnachten und Neujahr hier oben, danach bleiben die Storen geschlossen», sagt Mettler. Ausser während des WEF: Die Feriendomizile würden dann zu Wucherpreisen vermietet. Dieser Trend sei seit wenigen Jahren auch bei gemieteten Zweitwohnungen erkennbar.
Weitere Lösungen sind gefragt. Denn es kommt ausserdem vor, dass Erstwohnungen durch Scheinanmeldungen als Zweitwohnungen genutzt werden: Die Person meldet sich zwar als ortsansässig, lebt dann aber woanders. Oder eine AG oder eine GmbH wird in der Erstwohnung angemeldet, die dahinterstehende Person lebt aber weiterhin im Unterland. In Davos wiesen bei Kontrollen in Mehrfamilienhäusern teilweise bis zu 40 Prozent der Erstwohnungen Unregelmässigkeiten auf, wie es in einer Mitteilung der Gemeinde heisst. Diesen unzulässigen Umgehungen des Zweitwohnungsgesetzes haben Gemeinden den Kampf angesagt und Kontrollen und Bussen angekündigt.
Bewilligungskontingente für Ausländer reduzieren
Derweil will der Bundesrat den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland stärker einschränken und hat dazu die Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller eröffnet. Davon betroffen soll auch der Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer sein: Die kantonalen Kontingente an Bewilligungen für Ausländer sollen von heute 1500 auf 750 reduziert werden. Gemäss Plan wird künftig auch jeder Verkauf zwischen Personen im Ausland diesem Kontingent belastet.
Robert Weinert von Wüest Partner glaubt nicht, dass diese Verschärfung der Wohnungsknappheit und den steigenden Preisen entgegenwirken wird: «Diese Massnahme wird den Markt kaum spürbar entlasten», sagt der Experte. Im Verhältnis zum Gesamtbestand von 540'000 Zweitwohnungen in betroffenen Kantonen sei das Kontingent von 1500 Wohnungen pro Jahr heute schon tief. Und die Statistik zeige, dass es vor allem Schweizerinnen und Schweizer seien, die Zweitwohnungen kauften und verkauften. «Heute sind mehr Objekte in Schweizer Besitz als noch vor fünf Jahren», sagt Weinert. Natürlich werde das Kontingent stärker belastet, wenn neu auch Transaktionen unter Ausländern dazuzählen. In den letzten Jahren seien die Kontingente allerdings nicht überall ausgeschöpft worden.
Auf die Zweitwohnungspreise werde die Anpassung kaum Einfluss haben, meint Weinert. Denn: «Die Nachfrage aus der Schweiz übersteigt jene aus dem Ausland.» Auch die Wohnungsknappheit werde nicht behoben. Bewirtschaftete Wohnungen könnten hingegen etwas unter Druck geraten. Die Nachfrage sei grundsätzlich tiefer als bei klassischen Zweitwohnungen und die Abhängigkeit aus dem Ausland grösser. «Hier könnten die Effekte durch kleinere Kontingente für ausländische Käufer grösser ausfallen», so der Experte.
Steuererleichterungen als Anreiz
Als einen möglichen Lösungsansatz, um altrechtliche Erstwohnungen zu erhalten, sieht Martin Aebli vom Hauseigentümerverband Oberengadin eine Steuererleichterung für Personen, die sich verpflichten, ihre Erstwohnung nicht in eine Zweitwohnung umzuwandeln.
In Davos wurde für den Erhalt und Bau von Erstwohnungen 2023 eine neue Wohnraumstrategie beschlossen. «Bis 2032 werden so rund tausend neue Erstwohnungen entstehen, davon rund ein Drittel gemeinnützig», sagt Landammann Philipp Wilhelm. Zudem steht eine Revision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes an, um die Umnutzung von altrechtlichen Erstwohnungen in Zweitwohnungen zu reduzieren und mehr Mittel für die Förderung von bezahlbaren Erstwohnungen zu generieren. Die Volksabstimmung soll am 27. September stattfinden. Wilhelm sagt: «Wir sind mit der Wohnraumstrategie zwar auf Kurs, müssen die Entwicklung aber genau beobachten und uns bei Bedarf frühzeitig um Massnahmen nach 2032 kümmern.»