Darum gehts
- Hypothekarischer Referenzzinssatz gesenkt, Mietzinssenkung für viele Mieter möglich
- Wohnungsmangel in urbanen Zentren und Tourismushotspots bleibt angespannt
- Leerwohnungsbestand könnte unter 1 Prozent fallen
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat am Montag etwas überraschend eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 1,5 auf 1,25 Prozent bekannt gegeben. Damit haben zahlreiche Mieterinnen und Mieter im Land Anspruch auf eine Mietzinssenkung.
Für Mietende und Wohnungssuchende bleibt die Situation jedoch angespannt: In den urbanen Zentren oder Tourismushotspots herrscht akuter Wohnungsmangel. Das BWO wird nächste Woche den neuen, jährlichen Leerwohnungsbestand bekannt geben. Sinkt die Quote von 1,08 auf unter 1 Prozent, hätten wir eine schweizweite Wohnungsnot. BWO-Direktor Martin Tschirren (54) nimmt auf die Fragen von Blick schriftlich Stellung.
Blick: Wer kann nun dank tieferem Referenzzinssatz von einer Mietzinssenkung profitieren?
Martin Tschirren: Der Anspruch auf eine Mietzinssenkung nach einer Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich in einem laufenden Mietverhältnis; diese Regeln wirken sich im Wesentlichen auf die Bestandsmieten aus.
Und nicht auf die inserierten Mietwohnungen, bei denen es mit den Preisen nur aufwärtsgeht?
Bei den Angebotsmieten wird der Preis in der Praxis hauptsächlich durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt. Und weil die Nachfrage nach Wohnraum vielerorts höher ist als das Angebot, führt dies zu steigenden Angebotsmieten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Mieterschaft den Anfangsmietzins anfechten und überprüfen lassen, ob die sogenannten absoluten Kriterien der zulässigen Rendite oder der Orts- und Quartierüblichkeit eingehalten sind.
Grundsätzlich berechnet sich die zulässige Miete aus den realen Kosten und einem Renditezuschlag, der präzis begrenzt ist. Die erlaubte Nettorendite ist an den Referenzzinssatz gekoppelt. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf die Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital maximal bei 3,25 Prozent liegen. Vermieter dürfen die Mietzinsen bei Mieterwechseln also nicht nach Gutdünken erhöhen, nur weil die Nachfrage hoch ist. Eigentümer, die eine Immobilie über 30 Jahren besitzen, können die Miete nach dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit anheben. Diese basiert auf bestehenden Mieten vergleichbarer Objekte, nicht auf den inserierten Angebotsmieten auf Immobilienportalen.
Grundsätzlich berechnet sich die zulässige Miete aus den realen Kosten und einem Renditezuschlag, der präzis begrenzt ist. Die erlaubte Nettorendite ist an den Referenzzinssatz gekoppelt. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf die Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital maximal bei 3,25 Prozent liegen. Vermieter dürfen die Mietzinsen bei Mieterwechseln also nicht nach Gutdünken erhöhen, nur weil die Nachfrage hoch ist. Eigentümer, die eine Immobilie über 30 Jahren besitzen, können die Miete nach dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit anheben. Diese basiert auf bestehenden Mieten vergleichbarer Objekte, nicht auf den inserierten Angebotsmieten auf Immobilienportalen.
Nächste Woche werden die aktuellen Leerstandsziffern publiziert. Ist mit einer weiteren Verschärfung zu rechnen?
Solange die Nachfrage nach Wohnraum höher ist als das Angebot – sprich die Bautätigkeit –, wird die Leerstandsquote weiter sinken. Ob und wie stark dies der Fall sein wird, wird sich nächste Woche zeigen. Daten aus dem Kanton Zürich zeigen, dass die Leerstandsquote in den grossen Städten ganz leicht gestiegen, aber dafür im restlichen Kantonsgebiet weiter zurückgegangen ist.
Damit dürften die Mieten weiter ansteigen. Die hohen Angebotsmieten schlagen bei all jenen, die umziehen, aufs Portemonnaie: Junge Leute, die von daheim ausziehen. Familien, die wegen Nachwuchs mehr Wohnraum benötigen. Ist dieser Kaufkraftverlust ein Problem?
Ja, für Haushalte mit bescheidenen Mitteln, die neu eine Wohnung suchen, wird es schwieriger eine bezahlbare Wohnung zu suchen. Sie müssen entweder in Regionen ausweichen, in denen das Preisniveau tiefer ist, ober einen höheren Anteil ihres Einkommens fürs Wohnen einsetzen.
Die Fronten zwischen den Vertretern der Mieterseite und jener der Eigentümer sind verhärtet. Ein runder Tisch ist im Mai gescheitert. Können Sie hier von Behördenseite vermitteln?
Das Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) hat mehrfach versucht, offene Diskussionen über Reformen im Mietrecht in Gang zu bringen. Dafür braucht es auch die Bereitschaft der entsprechenden Verbände.