Darum gehts
- Schweizer Bevölkerung stimmt im Juni über SVP-Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» ab
- Studie zeigt: Schweiz hätte zusätzlichen Platz für bis zu 1,5 Millionen Menschen
- 2023 und 2024 wurden nur drei Prozent unbebauter Flächen in Zürich neu überbaut
Es ist die heisseste Abstimmung des Jahres: Mitte Juni wird die Bevölkerung über die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» abstimmen. Mit der Initiative will die SVP die ständige Wohnbevölkerung in der Schweiz deckeln sowie weitere Zuwanderung verhindern.
Nur wenige Monate vor der Abstimmung bringt Raiffeisen eine neue Studie aufs Parkett. Diese zeigt: Platz für Wohnraum von 10 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern hätte die Schweiz allemal. Das sorgt für ordentlich Zündstoff.
In der Schweiz sind 9,0 bis 16,7 Prozent der Wohnbauzonen noch unbebaut, wie die am Donnerstag veröffentlichte Analyse zeigt. Die Differenz ist auf gewisse Unschärfen zurückzuführen. Die Baulandreserven würden Platz für knapp eine Million Menschen bieten, basierend auf der heutigen Baudichte.
Baut man etwas höher und näher beieinander und berücksichtigt den Rückgang der Zweitwohnungen, ist das Potenzial gar noch grösser: 1,5 Millionen Menschen könnten auf dem unbebauten Land ein neues Zuhause finden. Gemäss dem Bevölkerungszähler des Bundes leben aktuell rund 9'133'500 Personen in der Schweiz.
Horten lohnt sich
Das Problem: Immer weniger Häuser und Wohnungen werden heute auf unbebauten Flächen, also auf grünen Wiesen, gebaut. Stand jetzt ist es weniger als ein Drittel. Stattdessen setzen Bauherren auf Umbauten und Ersatzneubauten, wie Daten zeigen.
Besonders drastisch ist die Lage im Kanton Zürich. 2023 und 2024 wurden pro Jahr gerade mal knapp drei Prozent der unbebauten Flächen überbaut. Das hat einen einfachen Grund: «Das herrschende Raumplanungsregime macht die Hortung von Bauland oft lukrativer als dessen Bebauung». Laut Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile (58) lohnt sich Horten folglich mehr als Bauen – und birgt erst noch weniger Risiko.
Wer sein Bauland über die letzten 25 Jahre gehortet hat und jetzt verkauft, dem winkt im Durchschnitt ein Gewinn von fast 600 Prozent. Zum Vergleich: Die Realisierung und Vermietung eines Mehrfamilienhauses inklusive Wertsteigerungen im gleichen Zeitraum hätte nur eine Rendite von 400 Prozent eingebracht. «Das erklärt, warum viel zu wenig dieser Baulandreserven in die Überbauung kommen», so der Experte.
Enteignung als Massnahme?
Doch die vorhandenen Baulandreserven lassen sich nicht alle unmittelbar bebauen. Im Kanton Zürich zum Beispiel ist ein Viertel noch nicht baureif. Heisst: Es fehlt beispielsweise die Erschliessung durch eine Strasse, der Anschluss an die Wasserversorgung oder das Stromnetz. «Die öffentliche Hand müsste hier Massnahmen ergreifen, um bessere Anreize zu setzen», so Hasenmaile.
Als weitere Massnahmen denkt der Chefökonom über das Abtauschen von Parzellen nach: Also das Bauland mit ungenügender Qualität auszonen und dafür andere Flächen einzonen. Zudem brauche es striktere Auflagen, wenn Bauland zu lange ungenutzt bleibt. Hasenmaile denkt hier an eine Besteuerung oder im äussersten Fall gar an die Möglichkeit einer Enteignung.
Die Folgen der Bauflaute: Wer Wohneigentum will, muss immer mehr Geld sparen. Allein im vergangenen Jahr hat sich die Spardauer für eine Eigentumswohnung um 1,2 Jahre und für ein Einfamilienhaus um 1,8 Jahre verlängert. «Selbst wenn man also kräftig spart, rückt das Ziel nicht näher, sondern entfernt sich weiter», sagt der Experte. Auf dem Mietermarkt ist so schnell ebenfalls keine Entspannung in Sicht.