Hypothèque Saron ou hypothèque à taux fixe? Profiter au maximum de taux bas ou miser sur la sécurité? Pour les futurs propriétaires de logement, la réflexion est de mise. La raison? Les banques pourraient bien augmenter leurs marges. Ajoutées aux taux directeur, les marges servent à couvrir les frais pour les hypothèques Saron.
Pour la clientèle, cela signifie qu'elle profitera de taux bas, qui devraient même tomber à zéro en juin. Mais une bonne partie de ce bénéfice pourrait bien être aussitôt engloutie par l'augmentation des marges. Qu'est ce que cela signifierait si les banques demandaient à la clientèle de payer plus pour la conclusion ou le renouvellement d'une hypothèque?
«Avec la chute du Credit Suisse, une partie de l'argent a quitté la Suisse»
«Les banques ont moins d'argent pour financer les hypothèques», affirme Serkan Mirza, CEO de la bourse hypothécaire Credex. Celle-ci n'a pas de clients, elle vise à réunir via une place boursière les institutions financières qui distribuent et celles qui prêtent. Les raisons de ce manque d'argent sont multiples. «Avec la chute du Credit Suisse, une partie de l'argent a quitté la Suisse et manque désormais, entre autres, pour le financement des hypothèques», explique Serkan Mirza.
Les autres banques suisses n'ont apparemment pas réussi à faire revenir ces fonds. Il est d'ailleurs possible qu'ils ne reviennent jamais. Serkan Mirza cite d'autres facteurs qui ont le potentiel de pousser les marges à la hausse lors de l'octroi d'hypothèques. «L'appétit des banques pour le risque a changé avec la mise en œuvre de la réglementation des marchés financiers Bâle III.» Plus un bien immobilier est criblé d'hypothèques, plus les banques doivent déposer de fonds propres en contrepartie. «Cela coûte de l'argent», poursuit l'expert. «Les banques le récupèrent en augmentant leur marge.»
A cela s'ajoute le fait que «la demande d'hypothèques est énorme malgré la hausse continue du prix des maisons. Si l'on ajoute à cela le besoin de prolonger les hypothèques existantes, la demande dépasse nettement l'offre», explique le CEO. Conséquence? Si les hypothèques deviennent une denrée rare, leur prix augmente, ce qui se traduit ensuite par une hausse des marges.
L'épargne fait défaut
La principale source de financement des hypothèques – et la moins chère – sont les comptes d'épargne. Selon les estimations, c'est le cas pour 80 à 90 % des hypothèques en Suisse. Seulement, cette source est elle aussi en train de se tarir, comme l'a constaté l'expert immobilier Donato Scognamiglio. «Les banques montrent de plus en plus à leurs clients qu'un placement dans un mandat de gestion peut être plus intéressant à long terme que de laisser l'argent sur un compte d'épargne.»
Cette tendance devrait s'accentuer dans un avenir proche, car avec la baisse imminente des taux d'intérêt en juin, les conditions pour les comptes d'épargne deviendront encore moins attractives. Pour obtenir un peu de rendement sur son épargne, il ne reste généralement que les fonds ou les actions.
A cela s'ajoute le fait que les banques disposent de moins en moins de garanties. En effet, pour financer de nouvelles hypothèques sur le marché, il faut garantir les hypothèques existantes. Mais la Banque nationale aimerait aussi avoir des hypothèques suisses comme garantie en cas de crise. Avec toutes ces convoitises, même le marché hypothécaire suisse, qui pèse 1300 milliards, finit par devenir trop petit.
Les banques se concentrent sur la rentabilité
«De nombreuses banques ne peuvent plus se développer autant qu'elles le souhaiteraient dans le domaine des nouvelles hypothèques», explique Donato Scognamiglio. Le comportement vis-à-vis des clients a également changé. «Certains établissements proposent aux clients des conditions moins intéressantes pour la prolongation de l'hypothèque, car ils doivent davantage se concentrer sur la rentabilité que sur la croissance du volume, notamment en raison des exigences accrues en matière de fonds propres et de réglementation.»
En d'autres termes, il vaut mieux avoir un peu moins d'hypothèques au bilan, mais des hypothèques qui rapportent un peu plus, grâce à des marges ajustées à la hausse. «Le cocktail de dispositions renforcées, du manque d'argent dans le système et de possibilités de croissance réduites devrait entraîner une augmentation des marges sur les hypothèques dans un avenir proche», complète Donato Scognamiglio.
Après quelques jours de réflexion, beaucoup optent pour une hypothèque à taux fixe: ainsi, il n'y a pas besoin de se soucier ni des marges, ni des taux d'intérêts.
