Augmentations de loyer, impayés, défauts du logement… Les raisons de litiges entre locataires et propriétaires sont nombreuses. En Suisse, plus de la moitié de la population vit en location ou en sous-location, un record en Europe.
Propriétaires et locataires s’opposent souvent dans les urnes. Mais lorsqu’il s’agit de conflits concrets, les cantons appliquent des procédures bien établies. En cas de désaccord, une étape est incontournable: la conciliation. Tour d’horizon des zones les plus concernées et des motifs les plus fréquents.
A quoi sert une conciliation?
Les motifs de conflit sont multiples, mais en 2024, près d’un tiers des cas concernaient une augmentation de loyer. En deuxième position, on trouve les résiliations ordinaires du contrat, qui représentent environ 10% des conciliations. Ces chiffres proviennent de l’Office fédéral du logement (OFL), qui recense semestriellement toutes les procédures de conciliation menées en Suisse.
La bonne nouvelle: dans plus de trois quarts des cas de conciliations, les bailleurs et les locataires sont parvenus à un accord. Cela signifie qu'il y a eu soit un compromis, soit une reconnaissance de la demande de la partie plaignante, soit un retrait de la plainte.
Quels sont les problèmes récurrents?
L’an dernier, les augmentations de loyer ont généré un grand nombre de litiges, mais ce n’est pas le cas partout. Dans des cantons où les loyers restent relativement modérés – comme en Suisse orientale, dans le Jura, à Soleure, à Obwald ou au Tessin – ce sont plutôt les impayés qui dominent. Dans les Grisons, les locataires contestent fréquemment les fins de bail et demandent des prolongations de contrat de location.
Fait notable: même dans des cantons aux loyers élevés, d’autres problèmes priment. A Zoug, par exemple, ce sont les résiliations ordinaires qui provoquent le plus de contestations, comme c’est aussi le cas dans les centres urbains suisses.
Où les litiges sont-ils les plus fréquents?
Si l’on rapporte le nombre de cas de conciliation au nombre de locataires dans chaque canton, deux cantons se démarquent clairement: Vaud et Genève. Nulle part ailleurs, les services cantonaux ne traitent autant de dossiers par habitant. Les régions autour de Lausanne et Genève apparaissent comme des foyers de tensions locatives.
Les cantons de Fribourg, Bâle-Ville et Bâle-Campagne enregistrent, eux aussi, un nombre élevé de conciliations. A l’inverse, le canton d’Obwald reste relativement calme. Fin 2023, on y comptait environ 8700 locataires en fin de bail, mais seulement 43 procédures de conciliation ont été recensées en 2024.
Quelle est l'ampleur du phénomène?
Avec plus de deux millions de locataires en Suisse, le nombre de conciliations reste limité. En 2024, un peu plus de 40'000 cas ont été enregistrés dans l’ensemble du pays.
Sur les dix dernières années, on observe une baisse continue du nombre de conciliations jusqu’en 2023, malgré la croissance démographique. Mais cette tendance s’est inversée. La raison est simple: entre 2014 et 2022, l’OFL a progressivement abaissé le taux d’intérêt de référence, passé de 2% à 1,25%.
Le retour de l’inflation a changé la donne. En l’espace d’un an, ce taux a été relevé de 0,5 point, provoquant une vague de hausses de loyers et donc de contestations. En mars 2025, le taux est repassé à 1,5%, ce qui pourrait annoncer un léger apaisement.
