46% des Suisses et Suissesses rêvent d’être propriétaires, soit près d’un adulte sur deux. Mais, selon une étude de la ZHAW, beaucoup pensent ne pas en avoir les moyens. Pourtant, un examen approfondi du financement montre que ce rêve peut devenir réalité. Compte tenu du taux d’épargne élevé en Suisse, c’est un objectif effectivement réalisable. Les coûts liés à une hypothèque peuvent, selon les taux d’intérêt, être inférieurs au loyer d’un logement comparable. Voici étape par étape tout ce qu’il faut savoir sur le plan financier pour profiter de son propre logement.
Fonds propres et financement
De combien de fonds propres ai-je besoin pour acheter un logement en propriété?
En règle générale, 20% du prix d’achat doivent provenir des fonds propres. Pour une résidence secondaire, l’apport exigé peut monter jusqu’à 40% et aucun fonds de la prévoyance liée (2e ou 3e pilier) ne peut alors être utilisé.
Quels fonds propres puis-je utiliser?
Il s’agit généralement de l’épargne personnelle, de capitaux du 2e pilier (caisse de pension) et 3e pilier, ainsi que de donations ou héritages. Important: au moins 10% doivent provenir de «vrais» fonds propres et ne peuvent donc pas provenir de la caisse de pension.
Quel rôle mon revenu joue-t-il dans le financement?
Sur la base du calcul de la capacité financière, la banque vérifie si le revenu cumulé de l’acheteur ou de l’acheteuse est suffisant pour couvrir les frais courants d’un bien immobilier.
Quelle maison ou quel appartement puis-je m’offrir?
La règle de base est la suivante: les coûts annuels (intérêts, amortissement, frais accessoires) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
Jusqu’à quel montant la banque finance-t-elle le prix d’achat?
En principe, 80% du prix d’achat sont financés par la banque. Le reste doit être couvert par les fonds propres.
Puis-je acheter un logement en propriété si je travaille à mon compte ou à temps partiel ou si je suis à la retraite?
Oui, c’est possible. Selon la situation initiale, les banques exigent souvent des justificatifs supplémentaires, davantage de fonds propres ou d’autres garanties.
Capacité financière
Qu’est-ce que la «capacité financière» et comment la banque la calcule-t-elle?
La capacité financière montre si les acheteurs et acheteuses peuvent se payer le bien immobilier à long terme. La banque calcule pour cela un taux d’intérêt théorique nettement supérieur aux taux d’intérêt actuels, plus l’amortissement et les frais accessoires. L’ensemble ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut.
Exemple de calcul:
- Prix d'achat: CHF 1'000'000
- Fonds propres: CHF 200'000
- Hypothèque: CHF 800'000
- Intérêt théorique(5%): CHF 40'000
- Amortissement: CHF 10'000
- Frais annexes (1%): CHF 10'000
- Coûts totaux par an: CHF 60'000
→ Dans ce cas, il faut un revenu brut de CHF 180 000.– par an.
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Frais accessoires
Qu’est-ce qui est inclus dans le prix d’achat et quels frais accessoires sont inclus lors de l’achat?
Comptez 3 à 5% en plus du prix d’achat pour les frais annexes. Il s’agit notamment des frais de notaire, de l’inscription au registre foncier et du droit de mutation, une taxe perçue en Suisse lors de l’acquisition d’un terrain. Ces frais sont réglementés au niveau cantonal et varient fortement.
A combien s’élèveront les frais d’entretien et d’exploitation?
L’entretien, les réparations et les frais d’exploitation représentent environ 1% du prix d’achat. Pour les biens immobiliers plus anciens, ce pourcentage peut aussi être plus élevé.
Hypothèque
Quels sont les types d’hypothèques?
- Hypothèque à taux fixe: taux d’intérêt fixe pendant une durée fixe. Idéal pour une planification fiable et des calculs précis. Cependant, vous ne pouvez plus profiter de la baisse des taux d’intérêt après la souscription. En cas de résiliation anticipée, des pénalités peuvent éventuellement s’appliquer.
- Hypothèque Saron: taux d’intérêt variable qui s’adapte en permanence au marché. Il permet de profiter de la baisse des taux d’intérêt, mais il faut aussi pouvoir supporter la hausse des taux d’intérêt. Pendant la durée du contrat, il est possible de convertir l’hypothèque Saron en une hypothèque à taux fixe.
- Combinaison entre hypothèque Saron et à taux fixe: les deux produits peuvent également être combinés selon les besoins au cas par cas.
Comment se déroule concrètement la souscription d’une hypothèque?
Après le premier entretien relatif à la demande de financement et un devis sans engagement, un devis ferme avec solution de financement est soumis après la remise des documents pertinents (liste détaillée ci-dessous). Après vérification, l’accord est donné et le contrat est signé. Quel que soit le sujet, les experts et expertes techniques de PostFinance se tiennent à votre disposition pour vous conseiller.
Quelles durées choisir?
Cela dépend de la planification personnelle et des besoins individuels.
Différence entre 1re et 2e hypothèque:
La 1re hypothèque couvre environ deux tiers du prix d’achat et reste généralement conservée à long terme. La 2e hypothèque couvre jusqu’à 80% du prix d’achat et doit être remboursée (amortie) dans les 15 ans ou avant la retraite.
Y a-t-il des montants minimaux ou des durées minimales pour les hypothèques?
Oui, chaque banque décide elle-même. Souvent, les hypothèques débutent à partir de 100’000 francs pour une durée minimale de deux ans.
Jusqu’à quand la dette doit-elle être remboursée?
En principe, la 2e hypothèque peut être amortie dans un délai de 15 ans ou jusqu’à l’âge de la retraite.
Y a-t-il une limite d’âge pour la clientèle d’hypothèque ou que se passe-t-il au moment du départ à la retraite?
Il n’y a pas de limite d’âge. Mais les revenus diminuent généralement avec le départ à la retraite. Les banques doivent alors examiner quel montant hypothécaire est possible. Ce montant ne doit en principe pas dépasser les deux tiers de la valeur du bien immobilier.
Amortissement
Qu’est-ce que l’amortissement?
L’amortissement est le remboursement progressif d’une hypothèque. Le montant dû est réduit par tranches régulières sur une période déterminée.
Quelles sont les différences entre l’amortissement direct et indirect?
Direct: dans le cas de l’amortissement direct, la dette hypothécaire est réduite. Toutefois, cela réduit également les intérêts passifs déductibles des impôts. Dans le cas de l’amortissement indirect, un versement est effectué dans le pilier 3a qui sert de garantie à la banque. Le montant de l’hypothèque reste inchangé dans un premier temps et n’est réduit qu’au moment du versement du pilier 3a.
En quelques étapes, PostFinance peut créer une offre hypothécaire personnalisée et sans engagement pour l’achat d’un logement en propriété ou le remboursement d’une hypothèque.
L’offre est directement disponible pour téléchargement au format PDF.
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Documents pour une demande de financement (personne salariée )
- Extrait actuel du registre des poursuites
- Certificat de salaire actuel ou justificatifs du versement des rentes
- Copie de la dernière déclaration d’impôts, y compris les feuilles complémentaires
- Attestation actuelle de la caisse de pension
- Preuve des fonds propres (3e pilier, donation, avance d’héritage)
- Pièce d’identité (carte d’identité ou passeport)
- Documents détaillés sur le bien en vente, avec prix d’achat ou estimation de la valeur vénale, plans de construction ou description de la construction, extrait du registre foncier, éventuellement police d’assurance bâtiment
Selon l’établissement, d’autres documents peuvent également être demandés. La banque peut vous aider à constituer le dossier.
C omment le logement en propriété influence-t-il mes impôts ?
- La valeur fiscale du bien immobilier est calculée selon les prescriptions cantonales respectives. Elle s’élève généralement entre 60 et 90% de la valeur de marché et fait partie de la fortune.
- Déduction des intérêts: vous pouvez déduire vos intérêts hypothécaires.
- Amortissement: l’amortissement indirect via le pilier 3a te permet d’économiser des impôts supplémentaires, car les versements sont déductibles du revenu.
- Investissements: les investissements de maintien de la valeur peuvent être déduits fiscalement.
Cet article a été réalisé par le Ringier Brand Studio à la demande d'un client. Les contenus ont été préparés de manière rédactionnelle et répondent aux exigences de qualité de Ringier.
Contact: E-mail à Brand Studio
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