Dans de nombreuses régions de Suisse, les propriétaires n’ont pas leur mot à dire sur des services pourtant fondamentaux: qui assure leur bien immobilier, qui inspecte leur chauffage ou encore qui officialise une vente immobilière dans le registre foncier.
En matière d’assurance immobilière, de notariat ou de ramonage, c'est souvent la loi qui détermine qui obtient le mandat et l'impose au propriétaire. Il s’agit de monopoles publics, des droits exclusifs accordés par l’Etat pour garantir une couverture universelle. Les cantons y voient un moyen d'assurer la stabilité des prix et une qualité uniforme.
Mais ce système sous contrôle étatique est-il encore pertinent aujourd’hui? Le groupe de réflexion libéral Avenir Suisse critique ces pratiques depuis des années. Les monopoles brideraient la liberté économique et même si les tarifs restent parfois compétitifs, l'absence de concurrence pourrait nuire à la qualité, car les clients n'ont pas le choix de leur prestataire.
Qu'est-ce qui est valable dans votre canton? Voici où vous êtes libre de choisir – ou non – votre assurance, votre notaire et votre ramoneur:
Là où règne l'immobilisme
Selon Lukas Rühli, directeur de recherche chez Avenir Suisse, plus de la moitié des cantons – principalement en Suisse alémanique – ont déjà supprimé le monopole du ramonage. Cela s’explique par les avancées technologiques et les mutations du secteur énergétique. «On observe une tendance claire vers la libéralisation», se réjouit-il.
En revanche, les secteurs des assurances immobilières et du notariat sont au point mort. «A notre connaissance, rien n'a changé au cours des dix dernières années», déclare Lukas Rühli. Et ce, malgré le fait que le monopole des assurances immobilières date, dans 19 cantons, du XIXe siècle.
Les assurances immobilières
Incendies, inondations ou glissements de terrain: en Suisse, l’assurance bâtiment est obligatoire dans presque tous les cantons. Et en cas de sinistre, les dégâts peuvent être lourds.
Mais dans 19 cantons, les propriétaires n’ont pas le choix et doivent obligatoirement contracter une police d’assurance auprès de l’assurance cantonale. L’argument? Si tout le monde cotise, les primes restent stables et le canton peut réagir efficacement en cas de crise. Le modèle est jugé solidaire et fiable, mais n’offre aucune alternative.
C'est pourquoi le surveillant des prix Stefan Meierhans garde un œil sur la situation. Il estime que, dans les cantons sans concurrence, il doit intervenir à la place du marché pour garantir des conditions équitables.
Pour l'instant, seuls sept cantons laissent les propriétaires libres de choisir leur assurance sur le marché: Genève, Uri, Schwytz, Tessin, Appenzell Rhodes-Intérieures, Valais et Obwald – surnommés les cantons GUSTAVO.
Les offices notariaux
Tous les propriétaires doivent obligatoirement passer par un notaire. A Zurich ou Schaffhouse, ce dernier est un fonctionnaire d’Etat, désigné par district. Dans des cantons comme Berne, Genève ou le Tessin, ce sont en revanche des notaires indépendants qui exercent. Les acheteurs peuvent donc comparer les tarifs ou choisir en fonction de la disponibilité. Certains cantons appliquent quant à eux un système mixte, avec à la fois des notaires publics et des notaires indépendants.
Il y a quelques années, le surveillant des prix avait déjà dénoncé les fortes disparités entre les cantons. Paradoxalement, les statistiques montrent que les cantons avec notaire officiel proposent généralement les tarifs les plus bas.
Le ramonage
Le ramoneur ne se contente pas de nettoyer les cheminées, mais il contrôle aussi les installations de chauffage et veille à la sécurité et à l’efficacité énergétique. Aujourd’hui, environ la moitié des cantons ont supprimé le monopole du ramonage. Dans les autres, ce sont des entreprises attitrées par région qui prennent en charge les maisons. Les habitants ne peuvent donc pas choisir qui sera leur ramoneur.
Où a-t-on réellement le choix?
C'est à Uri et au Tessin que la liberté de choix est la plus grande pour les propriétaires. Dans ces deux cantons, les citoyens peuvent choisir librement leur assurance immobilière, leur notaire et leur ramoneur. Berne, Genève et le Valais offrent également une grande marge de manœuvre à leurs habitants.
En revanche, à Zurich, les propriétaires ne peuvent décider eux-mêmes que du ramoneur qu'ils souhaitent engager, et ce, depuis 2002. Ce qui est déjà plus que dans les Grisons, Schaffhouse ou Appenzell Rhodes-Extérieures, où le choix est encore plus limité.
