Darum gehts
- Jeder fünfte Mieter verstösst gegen Drittelsregel und zahlt zu viel
- Zürich verlor 21'500 Einwohner, gewann 38'000 Zuwanderer von 2021 bis 2025
- Schweizer Bevölkerung wuchs um 460'000, aber nur 220'000 Wohnungen gebaut
Jeder fünfte Schweizer Mieter gibt zu viel Geld aus für seine Wohnung. Und verstösst gegen die Drittelsregel, die besagt, dass die Kosten fürs Wohnen nicht mehr als 30 Prozent betragen sollen. Das kann sich auf Dauer rächen. Wer dauerhaft darüber liegt, muss bei anderen wichtigen Budgetposten wie Gesundheit oder Vorsorge sparen. Und dann wird es richtig bitter.
Viele wohnen aber nicht auf zu grossem Fuss, weil sie Freude am Luxus haben oder gerne in einer dicken Wohnung leben. Sondern weil der Markt dermassen ausgetrocknet ist, dass sie schlicht keine bezahlbare Bleibe finden. Als Alternative bleibt vielen nur der Wegzug aus den Städten in die Agglomeration oder gleich in einen anderen Kanton: Dort ist die Chance grösser, eine Wohnung zu finden, die dem Budget entspricht.
Eine neue Studie der UBS zeigt jetzt das Ausmass dieses in der Fachsprache «Binnenmigration» genannten Phänomens. Besonders dramatisch ist die Entwicklung in Zürich. Zwischen 2021 und 2025 verlor die Stadt durch Umzüge innerhalb der Schweiz unter dem Strich 21'500 Einwohner an andere Gemeinden. Das ist schweizweit Rekord!
Haushalte weichen immer weiter aus
Gleichzeitig zogen fast 38'000 Menschen aus dem Ausland nach Zürich. Die Stadt wächst also dank Zuwanderung weiter, während zahlreiche bisherige Einwohner anderswo eine Wohnung suchen.
Die Abwanderung löst laut der UBS-Studie eine Kettenreaktion aus. Viele Zürcher zieht es zunächst ins Glattal oder in die Region Zimmerberg. Doch auch dort steigen die Mieten und werden Wohnungen knapp. Deshalb weichen immer mehr Haushalte weiter aus – etwa ins Zürcher Ober- und Unterland oder in die Region Winterthur. Von dort führt die Wohnungssuche häufig über die Kantonsgrenze.
Besonders gefragt sind Regionen im Aargau wie Mutschellen, Baden und Aarau. Auch Schaffhausen und das Thurtal im Kanton Thurgau profitieren vom Zuzug. Das zeigt sich dann eindrücklich beim Bevölkerungswachstum: Die Kantone Schaffhausen, Wallis, Freiburg, Aargau und Thurgau legten in den vergangenen fünf Jahren mit durchschnittlich 1,4 bis 1,6 Prozent jährlich am stärksten zu.
Nur 220'000 neue Wohnungen
Hinter der Entwicklung steckt ein verhängnisvolles Ungleichgewicht. Von 2021 bis 2025 wuchs die Schweizer Bevölkerung um fast 460'000 Menschen. Das entspricht laut UBS rund 240'000 zusätzlichen Haushalten. Gebaut wurden im gleichen Zeitraum aber nur rund 220'000 Wohnungen. Das Angebot konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten.
Immerhin: Das Bevölkerungswachstum schwächt sich ab. Für 2026 rechnet die UBS mit einem Plus von 0,7 Prozent. Im vergangenen Jahr waren es noch gut 0,8 Prozent. Ein Grund ist die geringere Nachfrage nach Arbeitskräften. Zudem erreichte der Geburtenüberschuss 2025 mit nur rund 6200 Personen den tiefsten Stand seit 1918. Die Zuwanderung aus dem Ausland bleibt damit der wichtigste Wachstumstreiber.
Wird jetzt alles besser? Nein, wer jetzt auf sinkende Mieten hofft, wird enttäuscht. Die UBS erwartet zwar, dass sich der Wohnungsmarkt dank schwächerem Bevölkerungswachstum und etwas mehr Bautätigkeit allmählich stabilisiert. Doch die Mieten dürften vorerst weiter steigen.