Darum gehts
Traumwohnung gefunden – da greift man am besten sofort zu und unterschreibt den neuen Mietvertrag. Schliesslich soll niemand anders zum Zug kommen. Doch wenn es schnell gehen muss, fehlt oft die Zeit, um die alte Bleibe rechtzeitig zu kündigen. Wer dann nicht doppelt zahlen will, muss einen Ersatzmieter stellen.
Dieser soll «geeignet» sein – aber was heisst das? Und wie gehen Mieterinnen und Mieter am besten vor?
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Zuerst die Vermieterin informieren
Teile der Vermieterin per Einschreiben mit, dass du die Wohnung ausserterminlich verlassen und einen Nachmieter suchen wirst. Nutze hierzu den Beobachter-Musterbrief «Ausserterminlicher Auszug aus der Mietwohnung».
Wichtig: Rechtlich betrachtet ist dein Einschreiben keine Kündigung. Aber: Falls du keine Ersatzmieterin findest, gilt der Mietvertrag per nächstmöglichem Kündigungstermin dennoch als beendet und du musst ausziehen.
So findest du den richtigen Ersatzmieter
Die Nachmieterin muss zahlungsfähig und zumutbar sein – und den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen. Das bedeutet:
- Zahlungsfähig ist, wer die Miete vollständig und pünktlich zahlen kann. Faustregel: Die Miete darf nicht höher sein als ein Drittel des Einkommens. Wenn jemand in der Vergangenheit eine schlechte Zahlungsmoral gezeigt hat, darf der Vermieter diese Person ablehnen. Auch wer schon zu Recht in nennenswertem Umfang betrieben worden ist oder gar Verlustscheine hat, gilt als nicht zahlungsfähig. Sozialhilfeempfänger hingegen gelten als zahlungsfähig, sofern das Sozialamt für sie bürgt oder eine Garantie übernimmt.
- Zumutbar ist, wer der Vermieterin keine nennenswerten Nachteile bringt. Sie darf nicht höhere Anforderungen an Nachmieter stellen als an die bisherigen Mieter. Als unzumutbar gelten sie nur, wenn wichtige, objektive Gründe vorliegen. Vage Befürchtungen oder eine Antipathie gegenüber gewissen Menschen, Ethnien, Staats- und Religionszugehörigkeiten gelten nicht. Falls ein Ersatzmieter die Wohnung aber nicht zum Wohnen nutzen will, sondern etwa als Geschäftsraum, gilt er als nicht zumutbar.
- In einer WG gelten höhere Anforderungen an die Zumutbarkeit, weil Nachmieter zu den Bewohnern passen müssen. Eine reine Frauen-WG zum Beispiel muss keinen Mann als Ersatzmieter akzeptieren.
Überprüfung der Nachmieterin
Die Vermieterin hat bis zu circa vier Wochen Zeit, Nachmieter zu prüfen. Bei einer professionellen Verwaltung darf man erwarten, dass 10 bis 20 Tage reichen. Je besser dokumentiert die Nachmieter präsentiert werden, desto schneller sind sie überprüft.
Am einfachsten verlangst du schon bei der Ausschreibung der Wohnung einen aktuellen Betreibungsregisterauszug. Lass die Interessenten die Anmeldeformulare direkt vor Ort ausfüllen. Behalte die Originale und übergib der Vermieterin Kopien davon, mit der Bitte um rasche Prüfung.
Die Höhe des Mietzinses
Viele Vermieter nehmen einen Mieterwechsel zum Anlass, um die Miete zu erhöhen. Als Mieterin darfst du jedoch einen Nachmieter zum aktuell bezahlten Mietzins suchen. Springt eine geeignete Nachmieterin ab, weil der Vermieter trotzdem mehr Miete verlangt, bist du von der weiteren Mietzinszahlung befreit – ab jenem Zeitpunkt, ab dem die Nachmieterin den Vertrag übernommen hätte.
Wichtig: Grundsätzlich genügt ein einziger Nachmieter. Trotzdem ist es ratsam, mehrere zu stellen. Die Anmeldung ist nicht verbindlich. Wenn sich jemand zurückzieht, beginnt die Suche unter Umständen von vorn.
Keine Ersatzmieterin gefunden?
Falls es dir nicht gelingt, eine passende Nachmieterin zu finden, musst du die Miete noch bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin zahlen. Eine Kündigung ist nicht nötig.
Merkblatt «Vorzeitiger Auszug»
Mit einem Beobachter-Abo erfährst due im Merkblatt «Vorzeitiger Auszug mit Ersatzmieter», welche Grundsätze im Mietrecht gelten, wenn ein Nachmieter in die Wohnung ziehen soll, und erhältst zusätzliche Tipps für die vorzeitige Wohnungsrückgabe.
Merkblatt «Vorzeitiger Auszug»
Mit einem Beobachter-Abo erfährst due im Merkblatt «Vorzeitiger Auszug mit Ersatzmieter», welche Grundsätze im Mietrecht gelten, wenn ein Nachmieter in die Wohnung ziehen soll, und erhältst zusätzliche Tipps für die vorzeitige Wohnungsrückgabe.
Die Kosten für die Nachmieter-Suche
Die Auslagen für die Nachmietersuche musst du selbst bezahlen, etwa die Kosten für ein Inserat. Es ist auch an dir, Interessenten die Wohnung zu zeigen.
Falls der Vermieter ebenfalls ein Inserat schaltet, muss er das selbst zahlen, wie auch seinen übrigen Aufwand, der mit dem vorzeitigen Auszug zusammenhängt – es sei denn, du hast nach erfolgter Mitteilung an den Vermieter ausdrücklich etwas anderes mit ihm vereinbart. Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag wäre hingegen ungültig, weil diese im Voraus getroffen worden ist.
Ab wann man keine Miete mehr zahlen muss
Der Vermieter ist nicht gezwungen, mit einer geeigneten Nachmieterin einen Mietvertrag abzuschliessen. Falls dein Nachmieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, musst du ab dem Zeitpunkt keine Miete mehr bezahlen, ab dem der Ersatzmieter die Wohnung gemietet hätte.
Im Streitfall müssen Mieter Beweise dafür erbringen, dass ihre Nachmieterin die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und bereit ist, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Wenn der Vermieter den Ersatzmieter zu Unrecht ablehnt, kannst du an die Mietschlichtungsbehörde gelangen. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Lass dich vorab fachkundig beraten.
Tipp: Suchst du weiterhin nach geeigneten Ersatzmietern, senkst du dein Kosten- und Prozessrisiko.