Form, Fristen und Gründe

Wohnung kündigen – so läuft alles korrekt ab

Rosmarie Naef

Mieter wie auch Vermieter erliegen, wenn es um eine Wohnungskündigung geht, immer wieder gängigen Rechtsirrtümern. Oft halten sie sich deswegen nicht an die zwingenden Vorschriften des Mietrechts. Die Konsequenzen haben manch einen schon fürchterlich geärgert oder gar in eine Notlage gebracht.

Wer sich vor Ärger schützen will, muss sowohl den Mietvertrag als auch das Gesetz bei der Auflösung des Mietverhältnisses genau beachten. Hier das Wichtigste in Kürze:

Die Kündigung hat immer schriftlich (Musterbrief) zu erfolgen, aus Beweisgründen sollte sie eingeschrieben verschickt werden.

Artikel aus dem «Beobachter»

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Damit sie rechtens ist, muss sie von jedem einzelnen Mieter unterschrieben werden, was zum Beispiel bei Wohngemeinschaften oder Konkubinatspaaren wichtig ist.

Bei Ehepaaren, die zusammenwohnen, muss die Kündigung auch dann von beiden Ehegatten unterzeichnet werden, wenn nur einer den Vertrag abgeschlossen hat.

Die Kündigung durch den Vermieter hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen, ansonsten ist sie nichtig. Auch der Vermieter sollte die Kündigung aus Beweisgründen per Einschreiben versenden. Bei Familienwohnungen muss er sie mit getrennter Post immer an beide Ehegatten separat schicken. Bei Wohngemeinschaften müssen alle Mieter auf dem Formular erwähnt sein; der Vermieter kann jedem einzeln die Kündigung schicken.

Im Mietvertrag finden sich in der Regel sowohl die Kündigungsfristen als auch die Kündigungstermine. Beide sind bei einer ordentlichen Kündigung zu beachten.

Die Mindestkündigungsfrist für Wohnungen beträgt gemäss Gesetz drei Monate. Diese Mindestfrist gilt – entgegen einer weitverbreiteten Meinung – übrigens auch für die Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Eine Kündigungsfrist von lediglich zwei Wochen ist nur bei möblierten Zimmern zulässig. Längere Fristen können vertraglich immer vereinbart werden, kürzere hingegen wären ungültig. Fehlt es an einer Regelung, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Die Kündigungstermine können frei vereinbart werden. Falls eine vertragliche Regelung fehlt, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine, die man bei der Schlichtungsstelle für Mietsachen erfragen kann.

Die Kündigung ist nur dann rechtzeitig erfolgt, wenn sie vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter oder Mieter eintrifft. Massgeblich ist also nicht – wie viele meinen – das Datum des Poststempels, sondern der Empfang der Kündigung.

Empfangen ist die eingeschriebene Kündigung, wenn der Pöstler sie dem Adressaten aushändigt. Ist die Zustellung nicht möglich, so gilt als Empfangsdatum jener Tag, an dem der Brief gemäss Avis (Abholungseinladung) zum ersten Mal bei der Post abgeholt werden kann.

Ist die Kündigung zu spät erfolgt, ist sie trotzdem gültig, und zwar automatisch auf den nächsten Kündigungstermin.

Tipp: Schicke die Kündigung rechtzeitig ab. Fällt der Beginn der Kündigungsfrist auf einen Sonntag oder Montag, muss die Kündigung spätestens am vorangehenden Samstag beim Vertragspartner eintreffen oder bei der Post zum Abholen bereit sein – bei professionellen Vermietern sogar bereits am vorangehenden Freitag.

Vergewissere dich, dass du auch zusätzliche Mietverträge (beispielsweise über einen Parkplatz oder Hobbyraum) gekündigt hast.

In Ballungszentren, wo der Wohnungsmarkt oft ausgetrocknet ist, findet kaum jemand termingerecht eine neue Wohnung. Kurzfristige Umzüge sind an der Tagesordnung. Da niemand gerne Miete für zwei Wohnungen bezahlt, bedarf es eines Nachmieters – denn wer keinen Ersatzmieter findet, muss die Miete bis zum ordentlichen Mietende bezahlen.

Der Mieter muss nur einen einzigen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter stellen, der gewillt ist, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen.

• Zahlungsfähig ist ein Nachmieter in der Regel dann, wenn die Miete nicht mehr als ein Drittel seines Einkommens ausmacht.
• Zumutbar ist er, wenn er dem ausziehenden Mieter oder den anderen Hausbewohnern «ähnlich» ist: War der Vormieter zum Beispiel alleinstehend, könnte eine Grossfamilie als Nachmieterschaft unter Umständen ungeeignet sein.

Dem Vermieter wird eine Überprüfungszeit von zwei bis vier Wochen zugestanden. Lehnt der Vermieter den Nachmieter ohne ausreichende Gründe ab oder springt der Nachmieter ab, weil der Vermieter den Vertrag zu dessen Ungunsten verändert, muss der bisherige Mieter die Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem das Mietobjekt neu hätte vermietet werden können, nicht mehr bezahlen.

Tipp: Besorge dir beim Vermieter genügend Anmeldeformulare für mögliche Interessenten. Weise in der Anzeige darauf hin, dass der Nachmieter einen aktuellen Betreibungsregisterauszug mitbringen muss. Lass dir von den Bewerbern ihr Interesse mit Nennung von Einzugsdatum und Mietzins schriftlich bestätigen, und mache von den Anmeldungen Kopien.

Ist die weitere Vertragserfüllung für den Mieter oder den Vermieter unzumutbar, kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden. Vorteilhaft ist das dann, wenn der Vertrag längere Fristen oder weniger Kündigungstermine vorsieht.

Daran, was «wichtige Gründe» sind, werden aber strenge Anforderungen gestellt, und sie dürfen nicht selbstverschuldet sein. Finanzielle Probleme, Verlust der Arbeitsstelle oder Umzug ins Altersheim erfüllen die Voraussetzungen nicht, in der Praxis werden aber der Tod des Partners, Invalidität oder auch eine schwere Wirtschaftskrise in der Regel anerkannt.

Stirbt der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch, sondern geht von Gesetzes wegen auf die Erben über. Es ist daher an diesen, das Vertragsverhältnis aufzulösen. Sie haben in jedem Fall die Möglichkeit, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin hin zu kündigen, auch wenn das Mietverhältnis gemäss Vertrag erst auf einen späteren Zeitpunkt hin gekündigt werden könnte.

Tipp: Konsultiere den Mietvertrag, denn die vertraglichen Kündigungstermine könnten günstiger sein als die gesetzlichen, ortsüblichen. Überlege dir, das Mietverhältnis schon vorzeitig zu beenden, indem du einen Nachmieter stellst. Denk aber auch daran, dass du Zeit fürs Abschiednehmen und Räumen der Wohnung brauchst.

Ist der Mieter mit der Bezahlung der Miete im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine letzte Frist von 30 Tagen zur Bezahlung der Ausstände setzen und ihm androhen, dass ihm mit einer weiteren Frist von 30 Tagen per Monatsende gekündigt wird, falls er der Zahlungsaufforderung nicht fristgerecht nachkommt.

Mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher und klarer Mahnung weiter die Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme verletzt und dem Vermieter oder den anderen Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

An diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit werden aber strenge Anforderungen geknüpft. Seine Pflichten verletzt ein Mieter etwa dann, wenn er wiederholt und trotz Abmahnung massiv gegen die Ruhezeiten verstösst oder auf Dauer Gäste oder Untermieter in einer Zahl aufnimmt, die unzumutbare Immissionen hervorruft.

Gar fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn der Mieter das Mietobjekt vorsätzlich schwer schädigt.

Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, wird der Käufer automatisch neuer Vermieter, es braucht keine neuen Mietverträge. Das Gesetz gibt dem neuen Vermieter die Möglichkeit, den Mietern mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin hin zu kündigen, wenn er unverzüglich nach dem Kauf dringenden Eigenbedarf für sich oder Angehörige geltend macht.

Erhältst du als Mieter die Kündigung, hast du 30 Tage Zeit, um diese bei der örtlichen Schlichtungsbehörde für Mietsachen anzufechten. Das Schlichtungsverfahren ist für alle Beteiligten kostenlos.

Hat der Vermieter Formvorschriften missachtet oder dir gar aus Rache gekündigt, weil du von ihm zum Beispiel die Behebung von Mängeln am Mietobjekt verlangt hast, wirst du mit der Anfechtung Erfolg haben.

In deinem Schreiben an die Schlichtungsbehörde solltest du für den Fall, dass du mit der Anfechtung nicht durchkommst, eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietverhältnis kann auf maximal vier Jahre erstreckt werden, was allerdings nur selten geschieht.

In Ballungszentren sind die Chancen aber gut, eine erstmalige Erstreckung von einem halben bis zu einem Jahr zu erhalten. Massgeblich für die Dauer der Erstreckung sind die Interessen von Mieter und Vermieter, die gegeneinander abgewogen werden.

Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, kann der Vermieter dessen gerichtliche Ausweisung verlangen. Ein ausgewiesener Mieter wird es schwer haben, eine neue Wohnung zu finden, zudem muss er für sämtliche Kosten der Ausweisung aufkommen und schuldet dem Vermieter zusätzlich auch noch Schadenersatz.

Bitter für den Vermieter ist es, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, denn der Vermieter muss die Kosten für die Ausweisung vorschiessen. Hat der Mieter kein Geld, werden betreibungsrechtliche Schritte in einem Verlustschein enden, was sehr häufig zur Folge hat, dass der Vermieter letztlich auf den Kosten wie auch auf dem Schaden sitzen bleibt.