Darum gehts
Um 1880 war Gstaad kaum mehr als eine Strassenkreuzung – und am Hang darüber ein paar Dutzend Bauernheimetli, Heuschober und Ställe. «Ober Port» steht auf der Landeskarte aus jener Zeit. Das Dorf hatte um die Jahrhundertwende gerade mal 150 Einwohner.
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Heute ist das Oberbort ein Dorfteil des mondänen Gstaad. Eine eigene, abgeschiedene, diskrete Welt. Hier wohnt der internationale Jetset. Reiche verbringen in mehrstöckigen Luxusvillen, die von aussen wie zu gross geratene Chalets aussehen, ein paar schöne Ferientage im Jahr. Grund und Boden gehören längst arabischen Scheichs, deutschen Industriellen, britischen Investoren, griechischen Schiffseignern und Nachkommen französischer Adliger. Das Ausmass des fremden Besitzes zeigt erstmals eine detaillierte Analyse des Gstaader Grundstücksregisters durch den «Beobachter». Schweizer Besitzer sind die klare Minderheit, Einheimische gibt es fast keine mehr.
Alles begann mit der Eisenbahn
Es stellt sich die Frage: Wie konnte das geschehen? Wie ist es möglich, dass sich ein ganzes Dorf den Reichen dieser Welt verkauft, den Schweizer Boden – gegen sehr viel Geld – an die internationale Finanzoligarchie verscherbelt, wo es doch Gesetze wie die Lex Koller gibt, die genau das verhindern sollten? Zurück ins Oberbort: Eine Durchgangsstrasse am Berg gibt es nicht. Die schmalen Strassen, die sich in engen Kurven um die Geländewölbungen schlängeln, enden allesamt irgendwo. Vom Gstaader Dorfzentrum fährt nur hoch, wer hier oben ein Ziel hat. Es gibt ein Kleidergeschäft, in dem ein T-Shirt 1200 und eine Handtasche 4800 Franken kostet. Es gibt Massagepraxen, Kunstgalerien, und unmittelbar neben dem Luxushotel Alpina – auf dem Grundstück des russisch-zypriotischen Milliardärs Dmitri Rybolowlew – bietet ein ecuadorianischer Arzt Brustvergrösserungen, Facelifting und andere Beauty-Eingriffe an.
Der Aufschwung kam 1905 mit der Eisenbahn nach Gstaad. Bereits zwei Jahre darauf wurde das Hotel Alpina eröffnet, 1913 dann das Hotel Palace. Eine Postkarte von dieser Zeit zeigt neben dem heutigen Gstaader Wahrzeichen nur drei, vier Häuser, sonst nichts. Erst in den Sechziger- und Siebzigerjahren zog die Bautätigkeit an. Und so richtig los ging der Bauboom in den Achtzigerjahren.
Damals herrschte in der ganzen Region Goldgräberstimmung. Architekten und Bauunternehmer kauften Einheimischen ihre Grundstücke ab, überbauten sie und verkauften die Liegenschaften. Ein solches Beispiel lässt sich im Handelsregister nachlesen: Eine Genfer Domizilgesellschaft, also eine Briefkastenfirma, von der nicht bekannt ist, wem sie gehört, kaufte 1991 einem lokalen Chaletbauer und einem Ingenieur ein 2000 Quadratmeter grosses Grundstück im östlichen Teil des Oberborts ab. Preis: 115'000 Franken. Acht Jahre später stand hier ein Neun-Zimmer-Haus.
Preis vervielfacht sich
Heute dürfte das Grundstück Millionen wert sein. Zum Vergleich: Gleich nebenan steht das Anwesen des griechischen Milliardärs und Reedereibesitzers Peter Livanos. Einst bezeichnete eine französische Zeitung sein Haus als das teuerste Chalet der Schweiz – von 65 Millionen Euro war die Rede. Das war vor 20 Jahren. Heute stehen auf dem fast 8000 Quadratmeter grossen Grundstück gemäss Grundstücksregister das Zwölf-Zimmer-Chalet Lilacs, das Acht-Zimmer-Chalet Bentley und das Vier-Zimmer-Chalet Sweet Pea – der kolportierte Wert des Ensembles: 100 Millionen Franken.
Zu sehen ist von den Liegenschaften im Oberbort fast nichts. Sie verstecken sich hinter Büschen, Hecken und Stützmauern. Vielerorts ist nur der Eingang zur Tiefgarage sichtbar. An einigen Orten führt die öffentliche Strasse direkt aufs Grundstück und dort in den Untergrund. Andernorts – dies verraten die Karten – sind die Tiefgaragen flächenmässig grösser als der Wohnbereich.
Die Eigentümer, das offenbart das Grundstücksregister, stammen aus aller Welt; ihre Wurzeln reichen von den USA über Skandinavien bis in den Oman. Aufgrund ihres immensen Reichtums figuriert mindestens ein Dutzend Luxuschalet-Besitzer im Oberbort auf der «Forbes»-Liste der reichsten Menschen der Welt. Sie besitzen Milliarden von Franken.
Lex Koller wurde zum Geschäftsmodell
Eine solche Entwicklung ist eigentlich nicht im Sinne der Schweizer Gesetzgebung. Deshalb trat 1985 das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) in Kraft – in Anlehnung an den damaligen Bundesrat Arnold Koller wird es Lex Koller genannt. Sie verlangt, dass die kantonalen Behörden den Grundstückskauf durch ausländische Personen bewilligen müssen.
Ziel der Lex Koller war, die «Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern». Was gut tönt, hat aber in gewissen mondänen Tourismusorten genau das Gegenteil bewirkt. Allen voran in Gstaad. Dort ist just die Lex Koller der Grund, weshalb inzwischen fast der gesamte Dorfteil Oberbort in ausländischer Hand ist. Ein Verwaltungsangestellter der kantonalen Behörde, welche die Grundstücksverkäufe bewilligt, nennt die Lex Koller unverblümt das «Geschäftsmodell» von Gstaad.
Und das geht so: Personen aus einem EU- oder Efta-Land, die ihren «rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz» in der Schweiz haben, unterstehen nicht der Lex Koller. Folglich sind sie Schweizer Staatsbürgern gleichgestellt und können so viele Liegenschaften kaufen, wie sie möchten. Die griechische Bankier- und Reederei-Dynastie Latsis beispielsweise besitzt direkt neben dem «Palace» 18 Wohnungen – vom Ein-Zimmer-Logis bis zur Neun-Zimmer-Wohnung. Alles völlig legal: Milliardär Spiros Latsis, der seit Jahren in Genf (und Monaco) lebt, ist selbst nicht im Grundstücksverzeichnis eingetragen. Dafür seine Frau Dorothy, die ebenfalls in Genf lebt, sowie seine Schwestern Anne-Marie und Marguerite. Letztere verfügen gemäss Handelsregister beide über die Schweizer Staatsbürgerschaft.
Heidemarie Engelhorn ist ebenfalls ein solcher Fall. Die Witwe des deutschen Pharma-Milliardärs Curt Engelhorn (Boehringer Mannheim) lebt seit Jahren in Gstaad. Sie besitzt dort gemäss Grundbuch fünf Häuser, darunter das Elf-Zimmer-Chalet Souleiadou (Wohnfläche: 524 Quadratmeter auf drei Etagen; unterirdische Gebäudeteile: 1941 Quadratmeter) und zusätzlich mehrere Wohnungen in Liegenschaften nebenan. Mehrere ihrer Grundstücke sind unterirdisch miteinander verbunden. Zwei öffentliche Strassen führen direkt in die Tiefgaragen ihrer Liegenschaften.
Die Krux mit dem Wohnsitz
Doch auch Personen aus nicht der EU oder Efta angehörigen Staaten können trotz – oder dank – der Lex Koller Grundstücke in der Schweiz erwerben. Sie müssen dazu nur ihren Wohnsitz nach Gstaad verlegen. Das Ausländer- und Integrationsgesetz (AIG) sieht in Artikel 30 vor, dass die Kantone aus «wichtigen öffentlichen Interessen» einer solchen Person eine Aufenthaltsbewilligung erteilen können. Im Fall von Gstaad ist der Regierungsstatthalter dafür zuständig. Aktuell verfügen in der Schweiz gemäss Angaben des Staatssekretariats für Migration (SEM) 544 Personen aus Nicht-EU/Efta-Staaten über eine solche Aufenthaltsbewilligung. Im Kanton Bern sind es derzeit 32 Personen. Wie viele es in Gstaad sind, ist nicht bekannt.
Doch was genau sind «wichtige öffentliche Interessen»? Das SEM verweist auf den «weiten Ermessensspielraum». In der Regel geht es jedoch um «erhebliche kantonale fiskalische Interessen». Sprich: ums Geld. Oder ganz konkret: um wohlhabende Personen aus aller Welt, die mit kantonalen Behörden die Höhe ihrer Steuern aushandeln, bevor sie sich hier niederlassen; also um sogenannte Pauschalbesteuerungen.
Ein solches Beispiel ist der Scheich Mohammed Saud Bahwan al-Mukhaini, milliardenschwerer Unternehmer aus dem Golfstaat Oman. Er besitzt im Oberbort fünf Gebäude auf vier Grundstücken. Teilweise sind sie unterirdisch miteinander verbunden. Die zuständige Behörde bestätigte den Tamedia-Zeitungen schon vor drei Jahren, der Scheich verfüge über eine Niederlassungsbewilligung C. Der Milliardär aus dem Oman unterliegt somit nicht der Lex Koller und kann wie jede Schweizerin und jeder Schweizer so viele Grundstücke kaufen, wie er will.
Wie definiert sich ein Wohnsitz?
Doch bei einer ganzen Reihe von solchen Luxuschalet-Besitzern mit «rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz» stellt sich aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit die Frage, wie genau sie ihren Wohnsitz in Gstaad begründen. Ihre Unternehmen operieren von London, New York, Rom oder Monaco aus. Der Wohnsitz befindet sich – gemäss der sperrigen Umschreibung im Zivilgesetzbuch –, wo sich eine Person mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, sich der Schwerpunkt ihrer persönlichen Lebensbeziehungen befindet, wo sie sich in der arbeitsfreien Zeit regelmässig aufhält, familiäre und freundschaftliche Beziehungen pflegt und am gesellschaftlichen Leben teilnimmt.
Das Bundesamt für Justiz macht in einem Merkblatt klar, dass eine fremdenpolizeiliche Aufenthaltsbewilligung und eine Bestätigung einer Gemeinde über eine erfolgte Anmeldung nicht genügen. «Anhaltspunkt für einen tatsächlichen Wohnsitz ist der gemeinsame Haushalt mit dem Ehegatten oder Lebenspartner und den minderjährigen Kindern. Weitere Anhaltspunkte sind beispielsweise das Arbeitsverhältnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs, die volle Steuerpflicht oder die regelmässige Mitwirkung in einem Verein in der Schweiz.»
Wer in der Schweiz mehr als nur eine Ferienwohnung kaufen will, muss also seinen «rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz» in der Schweiz haben. Vermutlich hat dies auch der saudische Milliardär Mohammed Al Rahbani. Er besitzt in Gstaad ein Chalet mit vier Wohnungen – aufgeteilt in Stockwerkeigentum. Oder die beiden Söhne des verstorbenen ägyptischen Milliardärs und Harrods-Besitzers Mohamed Al-Fayed, die mit ihrer Mutter ein Haus mit drei aufgeteilten Wohnungen besitzen. Ob das Haus tatsächlich in Wohnungen aufgeteilt ist oder ob es sich nicht einfach um eine riesige Wohnung handelt, ist nicht publik, öffentlich zugängliche Daten gibt es nicht.
Die Grösse der Immobilien deutet darauf hin, dass es sich in beiden Fällen nicht um Ferienwohnungen handelt. Gemäss Gesetz darf das Grundstück eines Ferienhauses nicht grösser als 1000 Quadratmeter sein – und eine Wohnungseinheit (im Stockwerkeigentum) nicht grösser als 200 Quadratmeter.
Ein Haus, drei Wohnungen – alle in Familienbesitz
Doch auch hier gibt es Möglichkeiten, die Vorgaben auszureizen. So können beispielsweise drei erwachsene Kinder einer reichen Familie je eine Ferienwohnung im gleichen Anwesen kaufen – im Stockwerkeigentum. Später übertragen sie ihre Einheiten dann einem einzigen Familienmitglied.
Zwar werden beim Bau von Gebäuden bestimmte Auflagen im Grundbuchamt festgehalten: etwa ein «Verbindungsverbot». Sprich: Die Wohnungen müssen baulich abgetrennt sein. Bei der Bauabnahme wird das auch ordentlich kontrolliert durch die Behörden. Doch einheimische Handwerker erzählen freimütig, dass solche hausinternen Abtrennungen baulich so erstellt würden, dass sie nachträglich auch wieder entfernt werden könnten. Zitieren dazu lässt sich niemand – und konkrete Beispiele will keiner nennen.
Und die Krux hinter dem Ganzen: Das Gesetz sieht keine Aufsichtsbehörde vor, die die Einhaltung der Lex Koller kontrolliert. Der Regierungsstatthalter muss die bewilligten Liegenschaftskäufe durch Ausländer lediglich noch der vorgesetzten kantonalen Behörde sowie dem Bundesamt für Justiz eröffnen. Diese Stellen könnten dann gegebenenfalls die Entscheide des Regierungsstatthalters anfechten. Tun sie aber nur selten. Von den 101 Grundstücksverkäufen an Ausländerinnen und Ausländer, über die der Regierungsstatthalter des Saanenlands 2024 und 2025 entschieden hat, erhob das kantonale Amt für Wirtschaft in keinem einzigen Fall Beschwerde.
Und: Was einmal bewilligt ist, bleibt bewilligt. Zwar sieht das Gesetz vor, dass Bewilligungen auch widerrufen werden können, falls sich ein Hauskäufer diese mit falschen Angaben erschlichen haben sollte. Möglich wären sogar strafrechtliche Sanktionen. Doch wie oft die Baupolizei überhaupt frühere Auflagen kontrolliert, ist nicht bekannt. Dazu müsste sie zuerst davon erfahren.
Bundesrat plant eine «Wiederveräusserungspflicht»
Gleichwohl könnten in Gstaad demnächst unbequeme Zeiten anbrechen. Weil die Schweiz seit Jahren in vielen Gebieten unter Wohnungsmangel leidet und die 10-Millionen-Initiative der SVP die Wohnungsnot zusätzlich thematisierte, lancierte der Bundesrat im Frühling eine Verschärfung der Lex Koller. Geplant ist etwa eine «Wiederveräusserungspflicht». Bedeutet: Verlegt ein reicher Ausländer seinen Wohnsitz von Gstaad anderswohin, müsste er seine «Hauptwohnung» im Berner Oberland wieder verkaufen.
Wie eine solche Regelung in der Praxis umgesetzt werden soll, ist allerdings noch völlig unklar. In den Erläuterungen zur Gesetzesänderung heisst es lediglich, die Gemeindebehörde müsste den Wegzug der kantonalen Behörde melden, die zuvor einen Grundstückshandel bewilligt hat.
Doch der Kanton kann wohl schwer einen arabischen Scheich oder britischen Finanzmogul per Verfügung dazu zwingen, sein Anwesen zu verkaufen. Und selbst wenn doch: Eine Gstaader Familie würde sich das Luxuschalet niemals leisten können.
Für die Schweiz ist und bleibt der Dorfteil Oberbort verloren.