Darum gehts
- Studie warnt vor grossen Immobilienmarkt-Risken in 10 Schweizer Kantonen
- Ein regionaler Immobilienmarkt kann rasch in eine Krise schlittern, warnt Co-Autor Buchmann
- Mehr Risikobewusstsein bei Bevölkerung, Behörden und Banken gefordert
Es ist quasi zum Naturgesetz geworden: Die Schweiz wächst und wächst und Immobilien werden immer teurer. Nun sorgt eine aktuelle Immo-Studie für hitzige Diskussionen. Die Kernaussage: Auch wenn die Schweiz 10 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner erreicht, gibt es zehn «Verlierer-Kantone» mit grossen demografischen Risiken, die den Immobilienmarkt ins Wanken bringen könnten. Blick hat mit einem der Co-Autoren der Studie, Manuel Buchmann (37), vom Beratungsbüro Demografik gesprochen.
Blick: Viele Schweizer klagen über Dichtestress und stark steigende Immobilienpreise. Sie sagen nun, dass die Immobilienpreise in einigen Regionen innerhalb weniger Jahre deutlich fallen könnten. Wie passt das zusammen?
Manuel Buchmann: Die aktuelle Wahrnehmung der Menschen ist stark vom Blick in die Vergangenheit getrieben. Die Schweiz ist praktisch in allen Regionen stark gewachsen. In den urbanen Zentren wird das auch weiterhin so bleiben. Doch es gibt bereits heute fünf Kantone, die nur noch in der Bevölkerungsgruppe der über 65-Jährigen wachsen und wo die junge Bevölkerung stagniert und künftig schrumpfen wird. In zehn Jahren werden das noch mehr Kantone sein. Diese Entwicklung ist in vielen Köpfen noch nicht wirklich angekommen. Die jungen Menschen sind zentral für den Wohnungsmarkt. Sie ziehen um und kaufen Häuser.
Malen Sie dort nicht zu schwarz? Das Bevölkerungswachstum wurde in den Prognosen des Bundes bereits in der Vergangenheit immer deutlich unterschätzt …
Deshalb wird vom Bund neben dem Referenzszenario auch ein Szenario mit einem hohen und niedrigen Wachstum erstellt. Wir haben in unserer Studie das mittlere Referenzszenario berücksichtigt. Aktuelle Zahlen zeigen, dass dieses Szenario den Wanderungssaldo im Jahr 2025 ziemlich gut getroffen hat und den Geburtenüberschuss eher überschätzt. Die Schweiz wächst damit schon heute nur noch durch die Zuwanderung. Das wird in Zukunft schwieriger. Die Bevölkerung in den wichtigsten Herkunftsländern wird immer älter. Dadurch schrumpft der Pool an potenziellen Zuwanderern.
Dann brauchen wir mehr Geburten?
Das mittlere Szenario des Bundes rechnet bereits mit einer aus heutiger Sicht hohen Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau. Aktuell sind wir bei 1,29, Tendenz sinkend. Auch wenn die Zuwanderung höher ausfällt als erwartet, könnte dieser Effekt durch eine sinkende Geburtenrate verpuffen.
Einige Zentren erleben dank starkem Arbeitsmarkt eine grosse Zuwanderung. Gemäss Ihrer Prognose schrumpfen die strukturschwachen Regionen. Können die Behörden das Bevölkerungswachstum aktiv steuern?
Direkt auf das Bevölkerungswachstum Einfluss zu nehmen, ist schwierig. Für die verschiedenen Regionen ist es aber wichtig, dass sie sich aktiv mit dem Thema auseinandersetzen und eine klare Demografiestrategie formulieren. In stagnierenden Regionen kann man mit einer gezielten Förderung des Wirtschaftsstandorts etwas erreichen. Im Oberwallis hat beispielsweise das grosse Wachstum der Lonza den demografischen Trend deutlich verändert und die Bevölkerung verjüngt.
In Italien und Frankreich gibt es Seitentäler, in denen Häuser für einen Euro angeboten wurden, damit die Menschen dorthin ziehen. Blüht das auch Schweizer Tälern?
Dieses Zukunftsszenario ist in einzelnen Regionen deutlich näher, als vielen bewusst ist. Wir sehen das bereits in gewissen Dörfern im Tessin, wo Häuser zu symbolischen Preisen angeboten werden. Das sind natürlich Sonderfälle. Das Phänomen dürfte aber in Zukunft zunehmen. In Japan ist diese Entwicklung schon seit Jahren zu beobachten.
Moneypark und Demografik haben in einer Studie die demografischen Risiken am Hypothekarmarkt untersucht. Eine wichtigste Erkenntnis: Knapp ein Viertel des Hypothekarvolumens liegen in den zehn Kantonen mit dem grössten demografischen Risiko. Eine alternde Bevölkerung, die gemäss Prognosen künftig in einigen Regionen gar schrumpfen wird, stellen ein grosses Risiko für den Immobilienmarkt dar. Demografik ist ein Forschungsunternehmen, dass Kantone und Gemeinden zu den Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wirtschaft berät. Moneypark mit Sitz in Zürich ist ein Spezialist für Hypotheken und Immobilien.
Moneypark und Demografik haben in einer Studie die demografischen Risiken am Hypothekarmarkt untersucht. Eine wichtigste Erkenntnis: Knapp ein Viertel des Hypothekarvolumens liegen in den zehn Kantonen mit dem grössten demografischen Risiko. Eine alternde Bevölkerung, die gemäss Prognosen künftig in einigen Regionen gar schrumpfen wird, stellen ein grosses Risiko für den Immobilienmarkt dar. Demografik ist ein Forschungsunternehmen, dass Kantone und Gemeinden zu den Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wirtschaft berät. Moneypark mit Sitz in Zürich ist ein Spezialist für Hypotheken und Immobilien.
Ist das ein langsamer Prozess oder kann ein regionaler Immobilienmarkt schnell kippen?
Das Tempo einer solchen Entwicklung wird unterschätzt, da die demografische Entwicklung sehr langsam voranschreitet. Sobald aber das Bewusstsein in einem Markt da ist, dass die Preise nicht automatisch immer weiter steigen, sondern auch fallen können, kann der Markt sehr schnell kippen. Dann werden innerhalb kurzer Zeit viele Gebäude auf den Markt kommen und es entsteht ein Überangebot.
Sie führen auch Schaffhausen unter den «Verlierer-Kantonen» auf. Dabei wächst der Kanton ja aktuell stark.
Die Ergebnisse in Schaffhausen haben uns tatsächlich überrascht. Schaffhausen hat eine sehr alte Bevölkerung und ist sehr stark von der Zuwanderung abhängig. Dadurch hat die Entwicklung der Zuwanderung für diesen Kanton einen besonders grossen Einfluss auf die Ergebnisse. Unsere Berechnungen zeigen, dass der Kanton im mittleren Szenario zu den Verlierern gehören wird.
Was bedeutet das konkret?
Das demografische Risiko wird aktuell bei der Vergabe von Hypotheken kaum eingepreist. Geraten die Immobilienpreise unter Druck, können vermehrt Eigentümer zum Verkauf gezwungen werden, was den Preisdruck weiter erhöht. Ist eine Bank in einer solchen Region stark exponiert, wäre sie von einem kriselnden Immobilienmarkt schnell sehr negativ betroffen. Deshalb empfehlen wir den Banken, diese Risiken zu prüfen. Eine solche Entwicklung birgt noch eine weitere grosse Gefahr.
Und die wäre?
Immobilien sind ein wichtiges Element in der Altersvorsorge. Viele Vorsorgegelder stecken in Immobilienfonds und auch Eigentum ist für viele Teil der Vorsorge. Ein Preisverfall ist für den Schweizer Vorsorgemarkt ein riesiges Risiko.