Anja Graf – von der Gymi-Abbrecherin zur streitbaren Immo-Königin

«Sobald eine Frau erfolgreich ist, suchen viele einen dunklen Grund dafür»

Einen Monat später sitzt die 49-Jährige in einem anderen Gebäude von Visionapartments. Ohne Publikum. Ohne Pressekonferenz. Ohne Spickzettel. Und plötzlich wirkt sie anders: direkter, lebendiger, greifbarer. Graf antwortet schnell. Direkt. Ohne ihre Sätze abzuwägen. Sie spricht nicht wie viele Manager, deren Aussagen zuvor durch Kommunikationsabteilungen poliert wurden. Sondern wie jemand, der sagt, was er denkt — unabhängig davon, ob es strategisch klug ist oder nicht.

Kein klassischer Aufstieg

Graf gehört zu den erfolgreichsten Selfmade-Unternehmerinnen der Schweiz. Visionapartments betreibt rund 2500 Apartments in der Schweiz und in europäischen Städten, rund 1000 davon in Zürich. Das Immobilienportfolio bewegt sich gegen 1,5 Milliarden Franken. All das ohne Netzwerk, ohne Ausbildung in der Immobilienbranche, ohne Branchenerfahrung. In einer Branche, in der Frauen bis heute oft wenig Platz haben. Es ist eine Erfolgsgeschichte, wie sie in der Schweiz selten geschrieben wird. Viele in der Branche haben eine Meinung zu Anja Graf. Zitieren lassen will sich kaum jemand. Vielleicht auch deshalb nicht, weil die Branche klein ist. Man kennt sich, beobachtet sich, konkurriert miteinander um dieselben Häuser, Standorte und Finanzierungen.

Einer, der offen spricht, ist Roger Noser, Gründer von City Stay. Als Noser 2012 selbst ins Geschäft mit Serviced Apartments einstieg, war Graf längst etabliert. Damals hätten oftmals noch einzelne Private ein paar möblierte Wohnungen an Banker oder Consultants vermietet. Graf hingegen habe früh begonnen, das Geschäft professionell aufzubauen. «Sie hat das sehr unternehmerisch vorangetrieben.» Mittlerweile sei die Branche internationaler, professioneller und deutlich härter geworden. Früher habe man sich noch einmal im Jahr getroffen, sagt Noser. Heute sei die Branche schlicht zu gross und zu international geworden.

Mit 18 schmeisst Graf das Wirtschaftsgymnasium in Winterthur hin. «Wenn ich sowieso nicht studieren will, warum soll ich die Matura machen?» Sie zieht nach Zürich. Dort betreibt sie mit drei Partnerinnen eine Model-Agentur namens Kelly Models. Irgendwann merkte sie: «Ich arbeite für drei.» Damals fiel offenbar ein Entscheid, der ihr späteres Leben prägen sollte: möglichst nie mehr abhängig sein von Geschäftspartnern. Irgendwann beginnt sie, Zimmer an ihre Models zu vermieten. Und realisiert: Das Vermieten könnte ein besseres Geschäft sein. Sie mietet das frühere Mövenpick-Personalhaus an der Dienerstrasse im Kreis 4. Drogensüchtige lungern vor dem Gebäude herum, im Nachbarhaus stehen zeitweise Prostituierte hinter den Fenstern. Alles wirkt improvisiert. Graf streicht Wände selbst, organisiert Möbel, richtet Zimmer ein. Der spätere Vater ihrer ersten Tochter leiht ihr 60’000 Franken für den Umbau. Das Geschäft läuft erstaunlich schnell an. 40 Zimmer. 280’000 Franken Jahresumsatz.

Auf Risiko

Sie erfährt vom Verkauf einer grösseren Geschäftsliegenschaft an der Militärstrasse. Das ist unweit der Bahnhofstrasse. Der Kaufpreis damals: 2,2 Millionen Franken. Ihr Vater gibt ihr einen Erbvorbezug von einer Million. Trotzdem reagieren viele Banker skeptisch. Zehn Banken sagen ab. Ein Banker fährt sie in einem Gespräch derart schroff an, dass sie später im Lift zu weinen beginnt. Erst die Credit Suisse finanziert den Kauf. «Das war eine richtige Unternehmerbank», sagt Graf heute. Das war 1999.

Dass die Liegenschaft heute wohl rund 20 Millionen Franken wert wäre, sagt auch etwas über ihren Instinkt — und über den Zeitpunkt, zu dem sie kaufte. Die Immobilienkrise Anfang der 1990er-Jahre sass vielen noch in den Knochen. Immobilien waren günstig. Und Graf verstand früh etwas, das damals viele unterschätzten: Geschäftsreisende wollten nicht nur in Hotels. Sie wollten flexible Wohnungen zwischen Zuhause und Businesshotel. Serviced Apartments. Wann immer genügend Eigenkapital vorhanden ist, expandiert sie weiter. Früh lernt sie, beim Fremdkapital an die Grenzen des Machbaren zu gehen.

Cashflows, Belehnungen, Zinskosten. Alles ist Learning by Doing. Vieles lernt Graf auf die harte Tour. Ein Architekt verlangt plötzlich doppelt so viel Geld für einen Umbau wie ursprünglich geplant. «Ich war das ideale Opfer», sagt sie heute. «Eine Tochter aus gutem Haus, die nichts von der Branche verstand.» Es folgen schlaflose Nächte. «Ich wusste nicht, wie ich das meiner Bank erklären sollte. Die Grenze des Machbaren war längst erreicht.» Also lädt sie die Kreditabteilung zum Gespräch. Eine Stunde lang spricht sie über alles Mögliche. Smalltalk. Erst kurz vor Schluss kommt sie auf das eigentliche Problem zu sprechen. Die Banker sind baff. Mit einer Zusage rechnet Graf in diesem Moment nicht mehr. Trotzdem stocken die Banker den Kredit auf. Je länger man mit Menschen aus ihrem Umfeld spricht, desto weniger geht es um Immobilien. Fast immer geht es um ihre Art, Geschäfte zu machen. Roland Brack, Gründer von Brack.ch, beschreibt sie als «geniale Unternehmerin» — und gleichzeitig als «sehr bodenständig». Kennengelernt haben sich die beiden bei den Dreharbeiten zu «Die Höhle der Löwen Schweiz».

Viele würden Graf unterschätzen, glaubt Brack. Vielleicht, weil sie eine Frau sei und eher ruhig auftrete. «Wenn sie etwas interessiert, läuft sie zur Hochform auf.» Besonders beeindrucke ihn ihre Konsequenz. Während viele Unternehmer ihre Strategien ständig neu ausrichteten, habe Graf ihre Nische über Jahre konsequent weiterentwickelt. Alexandra Lüönd, Gründerin von Beauty2Go, beeindruckt vor allem, wie selbstverständlich Graf ihren eigenen Weg gehe. Sie mache sich weder kleiner noch angepasster, sagt sie. Zudem fördere sie gezielt Frauen — rund 80 Prozent der Kadermitarbeitenden bei Visionapartments seien weiblich. Und überhaupt sei sie gegenüber Mitarbeitenden aussergewöhnlich loyal. Lüönd erinnert sich an einen gemeinsamen Geburtstag in Paris. Das Hotel hatte plötzlich die Reservation für rund zwanzig Gäste verloren. Statt laut zu werden oder sich aufzuregen, habe Graf ruhig ihr Handy hervorgeholt und innerhalb weniger Minuten eine neue Lösung organisiert.

Stillstand scheint nie ihr bevorzugter Zustand gewesen zu sein. 2008 zieht sie nach Polen. Graf glaubt an den Boom Osteuropas, ihr damaliger Partner stammt von dort, sie mag die Kultur. Immobilien kauft Graf dort am Ende keine. Dafür baut sie ein digitales Supportcenter auf, das heute rund 100 Mitarbeitende beschäftigt. Früh setzt sie auf Digitalisierung, installiert elektronische Schlösser und baut ein eigenes IT-Team auf. Heute entwickeln rund 30 Mitarbeitende die Software intern. «Wir sind eigentlich auch eine IT-Firma», sagt sie.

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Wie stark sich Graf mit Details beschäftigt, beschreibt Thomas Taroni, Gründer und CEO von Phoeniqs, dessen IT-Firma jahrelang mit Visionapartments zusammenarbeitete. «Sie ging in die Tiefe, wie ich das sonst kaum erlebt habe.» Viele Unternehmer delegierten Technologie. Bei Graf sei immer spürbar gewesen, dass sie ihr Geschäftsmodell vollständig verstehe. Damals digitalisierte die gesamte Branche. Zimmer konnten plötzlich innerhalb weniger Minuten gebucht und per Code betreten werden. Technisch sei das «die Krönung der Schöpfung» gewesen, sagt Taroni. Doch genau diese Effizienz brachte neue Probleme. Denn dieselben Systeme machten es auch Prostituierten einfacher, anonym Zimmer zu buchen. «Das hat die ganze Branche unterschätzt», sagt Taroni.

Das Rotlichtproblem

Immer wieder landet Graf deshalb in den Schlagzeilen. Kritiker werfen ihr vor, am Rotlichtmilieu mitzuverdienen. Andere insinuieren sogar Verbindungen zur Mafia. Spricht man sie darauf an, verändert sich ihr Blick sofort. Das Thema trifft sie. Vielleicht auch deshalb, weil sie zu den wenigen in der Branche gehört, die überhaupt öffentlich darüber sprechen. Die meisten gehen lieber in Deckung. «Sobald eine Frau erfolgreich ist, suchen viele irgendeinen dunklen Grund dafür», sagt sie. «Wahrscheinlich denken manche: Das kann nicht mit rechten Dingen zugehen.» Visionapartments investiere massiv in Kontrolle, erklärt sie: Videoüberwachung, Sicherheitsmechanismen, interne Prüfungen auffälliger Buchungen und das tägliche Erteilen von Hausverboten.

In der Branche gilt das Problem längst nicht als Einzelfall. «Das ist ein Thema, das die gesamte Beherbergungsbranche kennt — von Hotels bis zu Apartmentanbietern», sagt Roger Noser von City Stay. Die Digitalisierung habe vieles beschleunigt: Zimmer könnten heute innerhalb weniger Minuten gebucht und betreten werden. Er selbst gehe rigoros dagegen vor. Wenn Reinigungspersonal Verdachtsfälle bemerke, werde sofort die Polizei informiert. Mittlerweile passiere das nur noch wenige Male pro Jahr.

Trotz solcher Debatten baut Graf das Unternehmen weiter international aus. 2017 zieht sie von Polen nach Rumänien, «wegen der Steuern», wie sie nüchtern sagt. In Polen drohte eine Exitsteuer, in Rumänien gibt es diese nicht. Zudem seien dort die Immobilienpreise noch tief. Ein Rückzug in die Schweiz? Das wäre zwar steuerlich interessant, sagt sie. Aber die Vermögenssteuer schrecke sie ab. Und überhaupt sei man mit dem Flugzeug in einer Stunde in Zürich. Während des Gesprächs summt ständig ihr Handy. Bukarest. Genf. Zürich. Irgendwo wartet ständig ein Problem, ein Projekt oder eine Entscheidung. «14-Stunden-Tage waren früher mein Standard», sagt Graf. Heute sind es eher acht. Vielleicht bleibt deshalb inzwischen auch mehr Raum für Öffentlichkeit.

Anja Graf bewegt sich heute selbstverständlich in wirtschaftlichen Netzwerken. Am Sechseläuten sprach sie kürzlich vor 300 Zünftern im Zunfthaus zur Zimmerleuten. Zudem gehört sie seit Jahren zur Jury der «Höhle der Löwen Schweiz». In der Sendung lernte sie auch Quirin Hasler kennen. Der 26-Jährige ist Gründer der Influencer-Plattform Refluenced. «Damals hatten wir nur eine Website», erzählt Hasler, «und eine Vision.» Dennoch investierte Graf zunächst 200’000 Franken — und stockte später zweimal auf. Heute nutzt Visionapartments die Plattform selbst. Bei Eröffnungen neuer Gebäude oder Hotels werden Influencer eingeladen, dort zu übernachten und Inhalte für Social Media zu produzieren. Hasler beschreibt Graf als unkomplizierte Investorin. «Sie gibt uns viel Freiraum, betreibt kein Mikromanagement.»

Auffällig ist, wie direkt und permanent Graf ihr Unternehmen steuert. Ihre Geschäfte koordiniert sie alle via Whatsapp. Entscheidungen, Absprachen, Rückfragen. Whatsapp-Nachrichten kommen oft spätabends — auch an Feiertagen. E-Mails dagegen liest sie so gut wie nie. Selbst Ferien mit ihren Kindern sind offenbar selten arbeitsfrei.

Privat wirkt Anja Grafs Leben weniger klassisch geordnet als intensiv. Vier Kinder von drei Männern. Mittlerweile seien die Kinder aber ausgeflogen, erzählt sie. Die älteste Tochter, 25, studiert Kunst in London, der jüngste Sohn, 13, lebt beim Vater in Zürich. Und doch scheint die Familie ungewöhnlich eng geblieben zu sein. Treffpunkt ist die Familienvilla in Zürich-Wollishofen. Dort lebte lange auch einer ihrer früheren Partner zusammen mit den gemeinsamen Kindern. Überhaupt spricht Graf erstaunlich selbstverständlich über ihre Ex-Partner. Rosenkrieg oder grosse Brüche scheinen bei ihr kaum ein Thema zu sein. Alle drei Männer seien bis heute mit kleinen Anteilen am Unternehmen beteiligt — «maximal fünf Prozent», wie sie sagt. Der Kontakt sei gut.

Am Anschlag

Freunde erzählen von gemeinsamen Geburtstagsfeiern, Ferien und regelmässigen Familienessen. Vielleicht ist genau das ihre Form von Stabilität: kein klassisches Familienmodell, sondern ein eigenes System, das funktioniert. Wenn Graf über ihre Kinder spricht, dann verändert sich ihre Stimme leicht. Sie wirkt weicher, fast verletzlicher. Insgeheim hoffe sie schon, dass eines ihrer Kinder später einmal ins Unternehmen einsteigen werde. Druck mache sie aber keinen. Vielleicht auch, weil sie selbst früh ihren eigenen Weg gehen wollte.

Lange scheint dieses Tempo für Graf funktioniert zu haben. Dann kommt Corona. Die Krise wird für Graf zusätzlich zu einem persönlichen Belastungstest. Geschäftsreisende verschwinden praktisch über Nacht. Hotels stehen leer. Die Auslastungen brechen ein. «Normalerweise haben wir etwa 90 Prozent Auslastung», sagt sie. «Und plötzlich konnte man fast täglich zuschauen, wie die Zahlen runtergingen.» Wie schwierig diese Zeit für sie war, gibt Graf erstaunlich offen zu. «Ich war nah an einem Burnout.» Plötzlich sitzt sie auf einem Milliardenportfolio mit hohen Verpflichtungen. Kredite, Zinskosten, leere Zimmer. Sie erzählt das nicht dramatisch. Eher müde. Erschöpft.

Irgendwann verschwindet sie alleine mit einem Camper. Mehrere Tage ohne Handy. Ohne Kontakt zur Firma. «Sonst hätte ich meine Mitarbeiter vermutlich in den Wahnsinn getrieben.» Vielleicht wusste sie damals selbst, dass ihre Energie gleichzeitig ihre grösste Stärke und ihre grösste Gefahr ist. Doch bald merkt sie: Die Auslastung fällt nicht unter 55 Prozent. Viele Privatkunden bleiben länger. Zwei Monate. Drei Monate. Hotels dagegen fallen teilweise auf zehn Prozent. Gleichzeitig beginnt in der Schweiz die Zinswende. «Wären die Zinsen damals auf drei Prozent gestiegen, wäre das während Corona unser Limit gewesen», sagt sie heute.

Kaum stabilisiert sich die Lage etwas, investiert Graf trotzdem weiter. Sie nimmt einen 35-Millionen-Franken-Mezzanine-Kredit auf — teures Geld, das Firmen meist dann aufnehmen, wenn Banken vorsichtiger werden. Damit kauft sie zwei Hotels in Zürich, zwei Hotels in Genf und ein Prestigeobjekt in Bukarest. Während andere zurückhaltender werden, baut Graf weiter aus. Rückblickend wirkt vieles bei ihr weniger wie ein langfristiger Masterplan als wie permanentes Vorwärtsarbeiten — oft unter hohem Risiko.

Und heute: Der Mezzanine-Kredit sei vollumfänglich getilgt, sagt sie. Alle ihre Auslandsliegenschaften seien unbelehnt. Zum ersten Mal seit Jahren klingt es bei Anja Graf nicht nach Expansion, sondern nach Konsolidierung. Vielleicht ist genau das heute ihr grösster Luxus: nicht mehr permanent ans Limit gehen zu müssen.