Darum gehts
- Schweizer Immobilienpreise stiegen im ersten Quartal 2026 um 4,8 Prozent
- Banken erhöhten Hypotheken-Margen trotz tiefer Zinsen und Basel-III-Ausnahmen
- Finanzierungen über alternative Anbieter wie Pensionskassen gewinnen zunehmend an Bedeutung
Seit zwei Jahrzehnten kennen die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt nur eine Richtung – nach oben. Zahlen der ersten drei Monate dieses Jahres bestätigen den Trend. So stellt die Genossenschaftsbank Raiffeisen erneut steigende Preise in den meisten Regionen fest. Auch für Eigentümer von Wohnimmobilien, die erst vor kurzem eingestiegen sind, hat sich das Investment gelohnt: Innerhalb eines Jahres verteuerten sich Häuser und Wohnungen um 4,8 Prozent; in Bern und der Westschweiz kletterten die Preise noch steiler nach oben.
Als wichtiger Treiber dieser Entwicklung wirkt das Zinsumfeld. Laut Fredy Hasenmaile, Chefökonom und Immobilienexperte bei Raiffeisen, hat die ungebrochene Attraktivität von Wohneigentum vor allem mit den «anhaltend tiefen Zinsen» zu tun. Es ist die Schweizerische Nationalbank, die das Zinsniveau vorgibt. Deren Präsident Martin Schlegel senkte den Leitzins Mitte Juni 2025 auf null Prozent. Damit wurden Hypotheken nochmals günstiger, was die Nachfrage zusätzlich ankurbelte.
Mit der Zinssenkung wurden auch Geldmarkthypotheken wieder populär. Im Gegensatz zu Festhypotheken sind sie an den Saron-Satz gebunden. Der effektive Preis, den Hypothekarnehmer bezahlen müssen, setzt sich aus dem Saron-Zins (aktuell null Prozent) und der Marge der Banken zusammen – eine Spanne, um die es seit jeher ein Seilziehen gibt. Allerdings konnten die Banken ihre Margen in den letzten Jahren zu ihren Gunsten ausweiten.
Florian Schubiger ist Geschäftsführer des Vergleichsdienstes hypotheke.ch. Laut Schubiger sind die Saron-Margen zuletzt deutlich gestiegen, um etwa 0,3 Prozentpunkte: «In den besten Zeiten vor rund vier Jahren haben wir regelmässig Hypotheken mit einer Saron-Marge von 0,45 Prozent abgeschlossen. Heute kommen wir kaum mehr unter 0,65 Prozent.» Doch auch diese Marge kann nicht immer eingeräumt werden. Aktuell liegt das günstigste Angebot von hypotheke.ch bei 0,75 Prozent.
Kleine Zinsunterschiede, grosser Effekt
Das klingt nach geringen Unterschieden. Doch in der Endabrechnung schlagen auch die zu Buche. Bei einer Verschuldung von einer Million Franken macht die Differenz von 0,3 Prozentpunkten 3000 Franken pro Jahr aus. Hinzu kommt, dass dies die unterste Grenze ist, über die sich nur Schuldner mit bester Bonität freuen dürfen. Bei einer hohen Belehnungsquote oder knapper Tragbarkeit weiten die Banken die Margen gerne schnell aus – aktuell liegen die höchsten bei 1,5 Prozent. Für schwächere Schuldner kann das bedeuten, dass die gleiche Hypothek – um beim Beispiel mit einer Verschuldung von einer Million Franken zu bleiben – pro Jahr bis zu 7500 Franken mehr kostet. Das sind über eine Dauer von zehn Jahren gerechnet immerhin 75’000 Franken.
Für die Margenausweitung der Banken gibt es mehrere Gründe. Viele Kreditinstitute haben «zu wenig Geld» zum Verleihen. Sie behandeln die Vergabe von Krediten restriktiver, beziehungsweise verlangen höhere Margen, sagt Schubiger. Die Banken wiederum verweisen oftmals auf strengere Vorschriften im Zusammenhang mit Basel III – einer internationalen Norm für die Unterlegung ihres Eigenkapitals. Sie argumentieren, die seit Anfang 2025 geltenden Vorschriften hätten dazu geführt, dass Hypothekarkredite mit mehr Eigenkapital unterlegt werden müssen.
Basel III als vorgeschobenes Argument
Dieses Argument ist oftmals nur vorgeschoben. In der Realität führte Basel III dazu, dass Banken für die allermeisten Hypotheken sogar weniger Eigenkapital hinterlegen müssen. Bis zu einer Verschuldungsquote von 70 Prozent sind die Beträge in der Regel geringer, oberhalb liegen sie höher. Höhere Margen sind also nur bei Finanzierungen mit hoher Belehnung gerechtfertigt, etwa bis 80 Prozent Fremdkapital. Dies führte dazu, dass etliche Banken Immobilien nur noch bis zu 70 Prozent finanzieren – was für Kunden bedeutet, dass sie mindestens 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einschiessen müssen.
Daher kann es gut sein, dass Eigenheimbesitzer, die neu in den Markt einsteigen, aufgrund der Basel-III-Vorschriften tatsächlich mehr für ihre Hypotheken zahlen müssen. Für alle anderen, die durch die gestiegenen Häuserpreise eine deutlich tiefere Verschuldung haben – oder die 30 Prozent Eigenkapital mitbringen – gilt dies jedoch nicht. Ihnen müssten die Banken eigentlich mit tieferen Margen entgegenkommen. Geschehen ist das Gegenteil: Die Banken erhöhten ihre Margen trotzdem. Gemäss Beobachtern baute der Bankensektor die Margen wegen Basel III um 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte aus.
Die Wettbewerbssituation habe sich tatsächlich ein wenig verschlechtert, sagt Schubiger von hypotheke.ch. Dass Kunden beispielsweise von Credit Suisse wegwollten und zu Regional- und Kantonalbanken wechselten, habe man am Markt deutlich gespürt: Diese Institute hätten ihre Margen erhöht und gewisse Finanzierungen kaum mehr angeboten. «Wir haben klar gesehen, dass viele Banken vor allem die attraktivsten Kunden auswählen und selbst dort höhere Margen verlangen als noch vor drei Jahren.»
Nicht abspeisen lassen
Gerade Bestandskunden, die ihre Hypotheken neu verhandeln, sollten sich nicht mit Verweisen auf Basel III abspeisen lassen, sondern im Gegenteil auf tiefere Margen pochen. Das tiefe Zinsumfeld hat zum Glück zudem dazu geführt, dass neben den Banken vermehrt auch alternative Hypothekengeber in den Markt eingestiegen sind. Für Pensionskassen oder Versicherungen ist es wieder attraktiver geworden, Immobilienfinanzierungen anzubieten.
«Wir vermitteln heute deutlich mehr Hypotheken an Pensionskassen, Anlagestiftungen und Versicherungen», sagt Schubiger. Vor einigen Jahren haben diese Anbieter vor allem lange Laufzeiten mit Topratings gesucht. Heute würden sie auch Saron-Hypotheken abschliessen. Bei den Ratings seien sie zwar immer noch wählerisch, aber weniger extrem als noch vor wenigen Jahren. Laut Schubiger sind die alternativen Anbieter für Hypothekenplattformen in den letzten Jahren deutlich wichtiger geworden.