Devenir propriétaire à Genève, bientôt faisable? C'est la promesse d'une loi votée fin 2025 par le Grand Conseil genevois, sur laquelle le peuple devra se prononcer le 27 septembre prochain. Adopté par le parlement à majorité de droite, le texte vise à assouplir la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR). L'Asloca, à l'origine du référendum, redoute qu'un «oui» ouvre la porte à des ventes spéculatives au détriment des locataires.
Aujourd'hui, un propriétaire qui souhaite vendre un appartement à son locataire doit obtenir l'aval de 60% des locataires de l'immeuble ainsi que le feu vert des autorités. Avec la modification voulue par la droite et les milieux immobiliers, il pourrait le vendre à un locataire qui y réside depuis au moins trois ans, pour autant que celui-ci s'engage à y habiter cinq ans après la transaction.
Le prix reste encadré: il ne devra pas dépasser le prix moyen au mètre carré des transactions en propriété par étages (PPE), approuvées par l'Etat en zone de développement durant les trois dernières années. Ce plafond, publié chaque année par le Conseil d'Etat, s'élève actuellement à envrion 7000 francs le mètre carré. L'opposant socialiste Christian Dandrès, conseiller national et juriste à l'Asloca, en débat avec la partisane PLR Diane Barbier-Mueller, présidente de la Chambre genevoise immobilière et députée au Grand Conseil.
Diane Barbier-Mueller, c’est la troisième fois que les Genevois votent sur cette question, après deux refus en 2004 et en 2016. Cette fois, c’est la bonne?
On a tenu compte des freins qui avaient conduit aux refus précédents. On a compris que la peur du congé-vente préoccupait véritablement les Genevoises et les Genevois. On a donc renforcé la protection, avec un contrôle de l'Etat au moment de la délivrance de l'autorisation. Maintenant que les locataires sont protégés, on a bon espoir de se retrouver dans une situation où un locataire a l'opportunité de devenir propriétaire.
Christian Dandrès, à Genève, on compte 18% de propriétaires, le taux le plus bas de Suisse. Ce n'est pas une bonne chose que davantage de personnes puissent accéder à la propriété?
C.D.: Accéder à la propriété, c'est un aspect du droit au logement, mais ce n'est pas la priorité. Dans une situation comme celle qu'on connaît aujourd'hui à Genève, on doit loger la majorité de la population qui n’a pas l’argent pour acheter. Il faut plus de logements abordables et non pas siphonner le parc immobilier locatif pour permettre à certains de devenir propriétaires. Si tant est que ça soit le vrai but de ce projet, qui vise surtout le retour du carrousel vente-revente et la spéculation des années 1980. On ne veut pas revivre l'expérience catastrophique de cette époque. Des centaines de locataires étaient virés de chez eux.
D.B.M.: Monsieur Dandrès a tendance à vraiment diaboliser la propriété, à diaboliser les propriétaires. A force, ça crée la crainte chez les locataires, on est en train de créer une disruption totale dans le discours, ce que je regrette profondément. Ce projet de loi a été fait de façon constructive, pour permettre aux locataires d'acquérir un logement. Il n'y a pas de piège.
Le site internet des partisans s'appelle «Un choix de plus». C'est un choix de plus pour qui, les propriétaires ou les locataires?
D.B.M.: C'est un choix de plus pour pouvoir acheter. Aujourd'hui, soit vous achetez un projet neuf en zone de développement, soit un projet de revente qui n'est pas à des prix contrôlés. Avec cette loi, on a un mix des deux. C'est donc un choix de plus pour acheter, puisque c'est un appartement non neuf au prix de la zone de développement.
C.D.: C'est le choix, pour les propriétaires, de virer leurs locataires et de les remplacer par des proches qui pourront à terme racheter ces appartements puis les revendre avec de très gros bénéfices..
D.B.M.: Ce n'est pas vrai. Cette loi vise les plus petits propriétaires, qui ont un petit immeuble avec cinq ou six locataires dont ils sont proches et à qui ils auraient tout à coup envie de vendre. Et je rappelle qu'un propriétaire n'a pas le droit, dans le bail, de demander la fortune du locataire. Il n'a donc aucun moyen de savoir si son locataire actuel a les moyens d'acheter.
Après les congés-rénovations qui ont fait beaucoup de bruit à Genève ces derniers mois, ce texte ne risque-t-il pas de ramener les congés-vente des années 1980?
D.B.M.: Au contraire. A nouveau, ici on parle de petits propriétaires qui souhaitent vendre un appartement. Le problème que connaît Genève est lié aux gros immeubles, plus intéressants à vendre à des caisses de pension. Et c'est bien ça le problème aujourd'hui: ce qu'on observe à Genève, c'est un exode total de nos propriétaires. Notre parc est racheté par des institutionnels suisses alémaniques, et c'est ce qui, aux dernières nouvelles, inquiétait un peu Monsieur Dandrès.
C.D.: La Chambre immobilière prétend que le droit du bail rend impossibles les congés-vente. Mais c’est un mensonge éhonté. La marge de manœuvre dont dispose un propriétaire pour le congé-vente aujourd’hui est quasiment absolue. C’est justement le mécanisme prévu dans la loi cantonale – le fait que ce soit difficile de vendre parce qu’il faut l’accord de 60% des locataires et la pesée des intérêts du canton – qui évite les ventes à la découpe des immeubles à Genève. C’est bien la LDTR qui permet d’assurer une protection effective des locataires, ce que Madame Barbier-Mueller veut précisément détricoter. Regardez Zurich, les congés explosent. Si cette loi passe, ce sera pire encore à Genève. Les propriétaires ici ne sont pas frappés d’une grâce calviniste..
Vous affirmez que la suppression des 60% permettra une vente à la découpe progressive. Mais la modification de loi garantit aux locataires restants dans l’immeuble qu'ils ne seront contraints ni d'acheter ni de partir. Cette garantie est insuffisante?
C.D.: Cette garantie ne vaut rien! Avec cette loi, ce sera open bar pour les spéculateurs. C’est la cautèle des 60% qui a mis un terme aux congés-vente, qui étaient massifs à Genève. Si elle saute, les locataires seront désarmés face à leurs propriétaires. Des centaines de locataires perdront leur logement, quoi qu’en dise Madame Barbier-Mueller.
D.B.M.: Dans la loi actuelle, cette condition [celle des 60%, ndlr] est inapplicable. Dans la pratique, elle empêche complètement la vente. J'ai vu des cas concrets: entre les locataires qui écoutent le discours alarmiste de l'ASLOCA que Monsieur Dandrès vient de tenir et ceux qui n'ont simplement pas envie de se poser la question, on n'obtient pas l'aval de 60% des locataires. C'est une condition trop stricte, qui empêche un simple petit propriétaire sans descendants à qui transmettre, et qui n'a pas cette envie de spéculer.
C.D.: Dans le scénario que vous peignez d’un mécène qui veut favoriser ses locataires, il obtiendra l’accord des 60%. La pesée des intérêts du canton lui serait également favorable.
D.B.M.: Soyez réaliste, aujourd'hui ça ne passe jamais auprès du Département du territoire.
C.D.: C’est parce que ces ventes prétendument philanthropiques sont des historiettes pour enfants sages!
Pour les PPE en zone de développement, la loi Longchamp oblige un nouveau propriétaire à habiter dix ans dans son logement après l'achat. Cette modification de la LDTR fixe une obligation d'occupation de seulement cinq ans. Ce délai réduit ne risque-t-il pas de permettre à certains acquéreurs de réaliser une plus-value à moyen terme?
D.B.M.: L'objectif, c'était de faire quelque chose de rationnel. Fixer dix ans, ça revient à dire que le locataire est en place, occupe son logement et n'a aucune velléité de le quitter. Et en réalité, ce n'est pas cinq ans mais huit, puisque le locataire doit y avoir résidé trois ans avant l'achat. Avec dix ans, on arriverait à treize. Ça crée une sorte d'inégalité avec les locataires plus mobiles. Aujourd'hui, dans la loi Longchamp et ses dix ans d'occupation, vous vous retrouvez avec des locataires qui veulent typiquement fonder une famille. Votre situation évolue beaucoup en dix ans. Vous revendez avant l'échéance, et c'est le locataire suivant qui fait la plus-value, ce qui ne crée pas forcément une égalité de traitement.
Le Conseil d'Etat ne prend pas position sur cette loi. Comment interprétez-vous ce choix?
D.B.M.: Parce que ça ne va pas créer une augmentation de résiliations de bail. Le Conseil d'Etat est réaliste, il sait que ça ne changera rien. Et pourtant Monsieur Walder est vraiment du côté de l'ASLOCA sur la préoccupation de la vulnérabilisation des locataires. S'il a choisi de ne pas se prononcer, c'est qu'il n'y a pas de risque pour les locataires.
C.D.: Je ne sais pas quelle était la teneur des discussions au sein du Conseil d’Etat. Sa majorité est de droite, en général favorable au capital immobilier. C’est donc surtout surprenant qu’il ne soutienne pas cette loi. Mais, bien entendu, sur le fond, le Conseil d’Etat aurait dû prendre position contre cette loi.
Pourquoi l’Etat n’a-t-il pas pris position sur ce sujet? Nicolas Walder s’explique pour Blick.
Pourquoi l’Etat n’a-t-il pas pris position sur ce sujet? Nicolas Walder s’explique pour Blick.
