En plein hiver, le chauffage fait grève, des moisissures se répandent dans la salle de bain ou la vermine envahit la cave. Lorsqu'un appartement en location présente un défaut, le propriétaire doit agir. Mais les locataires doivent souvent faire pression pour faire bouger les choses.
C'est le cas d'un nouveau lotissement à Zurich. Lors de l'emménagement, il manque des poignées de porte et de fenêtre, de l'eau s'infiltre dans les caves et de dangereuses bactéries de légionellose se cachent dans les conduites, comme l'a rapporté Blick. Ces conditions perdurent depuis des mois et aucune amélioration n'est en vue.
Pas des cas isolés
Selon l'association des locataires (Mieterinnen- und Mieterverband), le nouveau lotissement de Regensdorf n'est pas un cas isolé. Environ un tiers de toutes les demandes adressées à l'association concernent des détériorations. «Je classerais les légionelles dans les défauts graves», estime Fabian Gloor, juriste à l'association des locataires de Suisse alémanique.
Il n'y a pas de cas juridiques précédents en Suisse. Mais en se basant sur des cas en Allemagne, Fabian Gloor affirme que «les locataires ont droit à une réduction de loyer de 10 à 20%».
Pour obtenir une réduction de loyer, les locataires doivent agir en cas de légionellose, de moisissures ou d'autres défauts. «La première chose à faire est de signaler le défaut au bailleur, de préférence par lettre recommandée, conseille Fabian Gloor. Dans la lettre, on exige la réparation du défaut dans un délai déterminé ainsi qu'une réduction du loyer.»
Épée de Damoclès: l'expulsion
Mais un problème persiste: «De telles réclamations pour défaut ne mènent souvent à rien», sait Fabian Gloor par expérience. Si le bailleur ne répond pas à la demande, on peut s'adresser à l'autorité de conciliation en instance suivante. «C'est gratuit et non contraignant», explique Fabian Gloor.
Comme moyen de pression supplémentaire, on peut déposer le loyer auprès de l'autorité de conciliation. On paie ainsi son loyer à l'autorité de conciliation plutôt qu'au bailleur. L'autorité retient le loyer jusqu'à ce que le défaut soit corrigé.
«Il ne faut en aucun cas réduire ou ne plus payer le loyer de son propre chef», prévient Fabian Gloor. Car on se retrouve en retard de paiement et on risque dans le pire des cas d'être expulsé. Perdre son logement décourage de nombreux locataires. Tout comme les efforts à fournir pour se défendre. C'est dommage, estime Fabian Gloor: «Les gens sont réticents à faire valoir leurs droits.»
Pourtant, il s'agit parfois de beaucoup d'argent. Les réductions de loyer peuvent en effet être appliquées rétroactivement, jusqu'au moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. Dans le nouveau lotissement défectueux de Regensdorf, les locataires vivent depuis plusieurs mois avec des légionelles. Avec 275 logements locatifs et 130 appartements pour personnes âgées dans le lotissement concerné, il s'agit probablement de dizaines de milliers de francs pour le bailleur.
