Mauvaise nouvelle pour les locataires: Le logement reste cher – et ce pour un bon moment encore. Tout le contraire des propriétaires qui profitent nettement plus et plus rapidement de taux d'intérêt toujours plus bas.
Première mauvaise nouvelle pour les locataires: lundi, l'Office fédéral du logement a une nouvelle fois fixé le taux d'intérêt de référence hypothécaire à 1,5%. Cela signifie que ce paramètre si important pour les loyers reste inchangé par rapport au mois de mars. Le taux de référence avait alors baissé de 1,75% à 1,50% – une première depuis cinq ans. Ce taux sert à ajuster les loyers selon les changements des taux hypothécaires. Si ce taux augmente de 0,25%, les loyers peuvent monter de 3%. S’il baisse de 0,25%, les locataires peuvent demander une baisse de 2,91%. En mars, ce taux avait baissé, ce qui permet aux locataires de demander une réduction de loyer à partir de juillet.
Deuxième mauvaise nouvelle: le taux de référence ne bougera plus pendant longtemps. Ce n'est que lorsque le taux d'intérêt moyen tombera en dessous de 1,38% qu'une nouvelle baisse serait envisageable. Mais selon UBS, il se situe actuellement à 1,47%. Les économistes de la grande banque s'attendent certes à une baisse des taux d'intérêt de la Banque nationale le 19 juin, mais pas à des taux négatifs. C'est pourquoi ils concluent que «le taux d'intérêt de référence devrait rester inchangé jusqu'à fin 2026».
La ZKB est plus optimiste
Ces annonces signifient que les locataires n'ont pour l'instant pas droit à une nouvelle baisse des taux d'intérêt. Le logement reste donc cher. Toujours est-il que si les taux d'intérêt négatifs devaient effectivement être réintroduits en Suisse, le taux d'intérêt moyen pourrait alors baisser plus rapidement, estime également UBS.
Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale de Zurich, dessine un scénario plus positif pour les locataires: «Nous sommes confiants dans le fait que le taux d'intérêt de référence pourrait baisser fin 2025». Ce serait donc une année plus tôt que ce que prévoit UBS. Malgré tout, les locataires doivent encore faire preuve de beaucoup de patience: «Le taux d'intérêt de référence est une variable lente, il faut beaucoup de temps pour que la baisse – ou la hausse – des taux d'intérêt se répercute sur ce dernier», explique Ursina Kubli.
En ce moment, personne en Suisse ne peut imaginer une hausse des taux d’intérêt. «Cela supposerait une réduction rapide des incertitudes liées à la politique commerciale américaine, un retour à une croissance plus forte et un affaiblissement du franc suisse», écrit UBS. «Nous considérons ce scénario comme improbable pour le moment.» Pour que les taux d’intérêt augmentent, le président américain Donald Trump devrait donc complètement renverser sa politique économique actuelle.
Les hypothèques de l'époque des taux d'intérêt négatifs arrivent à échéance
Ursina Kubli de la ZKB souligne un autre point qui retarde la baisse du taux d'intérêt moyen: «Il y a dix ans, les taux d’intérêt à long terme étaient très bas. Beaucoup de ces hypothèques à taux fixe arrivent maintenant à échéance et doivent être refinancées à un taux légèrement plus élevé».
En effet, à l’époque – en 2015 – la Banque nationale venait tout juste d’introduire les taux d’intérêt négatifs. De nombreux bailleurs ont profité de cette opportunité pour s’endetter à long terme à des conditions très avantageuses. Aujourd’hui, le moment de renouveler ces hypothèques est moins favorable qu’il y a dix ans.
