Après la récente baisse du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS), les spécialistes d'UBS tablent sur une pause. Le taux devrait rester à 0% jusqu'en juin 2026, selon un document publié lundi.
UBS estime que les attentes du marché, selon lesquelles la BNS introduirait des taux d'intérêt négatifs, sont exagérées. La banque s’attend plutôt à une légère remontée des rendements des obligations de la Confédération au cours des prochains trimestres. A titre d’exemple, les emprunts d’Etat à dix ans pourraient de nouveau offrir un rendement de 0,5%.
Saron tire son épingle du jeu
Par ailleurs, la grande banque a comparé plusieurs modèles de financement immobilier. Sur une période de dix ans, l’hypothèque à taux fixe sur dix ans s’avère être la plus avantageuse: les intérêts cumulés pour un prêt d’un million de francs y sont inférieurs à ceux des autres types de financement. Concrètement, avec une hypothèque à taux fixe sur dix ans, les frais d'intérêts s'élèvent à 136'000 francs, tandis qu'une hypothèque indexée sur le marché monétaire (taux variable) coûte 153'000 francs. L’hypothèque fixe présente ainsi un avantage d’environ 10% en termes de taux d’intérêt.
Un mélange d'hypothèque du marché monétaire et d'hypothèque fixe sur dix ans est également relativement avantageux. Les frais d'intérêts cumulés sur une décennie s'élèvent à 144'000 francs.
En revanche, la solution la moins avantageuse est celle où l’on commence par une hypothèque indexée sur le marché monétaire pendant trois ans avant de passer à une hypothèque à taux fixe, entraînant des frais totaux de 185’000 francs sur dix ans.
Quid en cas de taux d'intérêt négatifs de la BNS?
Ce calcul établi par UBS pourrait être complètement bouleversé en cas de récession mondiale – si le franc suisse poursuit son appréciation et si la BNS décide d'introduire à nouveau des taux d'intérêt négatifs. Dans une telle situation, l'hypothèque indexée sur le marché monétaire de 94'000 francs sur dix ans est la forme de financement la plus intéressante, tandis que l'hypothèque à taux fixe sur dix ans deviendrait la plus chère. Son prix reste inchangé, fixé à 136'000 francs.
En plus du scénario de taux bas, UBS envisage aussi un scénario de remontée des taux d’intérêt, provoquée par une résurgence de l’inflation – par exemple en raison d’une hausse des prix du pétrole ou d’une généralisation des droits de douane. Dans ce contexte, la BNS relèverait «nettement le taux directeur», affirment les experts. Cela entraînerait une hausse des taux du marché, avec un impact direct sur le financement immobilier. Dans un tel cas, l’hypothèque à taux fixe sur dix ans resterait la plus avantageuse, avec un coût stable de 136’000 francs sur dix ans. En revanche, une combinaison entre hypothèque fixe et hypothèque indexée sur le marché monétaire deviendrait la solution la plus coûteuse, avec des frais d’intérêt estimés à 293’000 francs sur dix ans.
Le choix du meilleur modèle dépend aussi du profil de l’emprunteur, notamment de sa tolérance au risque. Les personnes prudentes privilégieront généralement les hypothèques fixes à long terme pour se prémunir contre les fluctuations des taux. A l’inverse, celles capables de supporter une certaine incertitude choisiront plus volontiers une hypothèque indexée sur le marché monétaire, à condition de se préparer à une éventuelle hausse des taux – en constituant par exemple des réserves financières.
