Zurich et Tokyo se classent en tête des villes les plus exposées à un risque de bulle immobilière, selon une étude d'UBS qui traque chaque année les signes de surchauffe dans les grandes métropoles à travers le monde.
Pour la première fois, la banque a également intégré Lisbonne et Séoul aux 23 grandes villes analysées dans cette douzième édition de son indice mondial des bulles immobilières compte tenu des déséquilibres qui s'y sont accentués entre les revenus et l'évolution du marché de logement, indique-t-elle mardi dans un communiqué.
A contrario, Miami, qui se situait à la première place les deux années précédentes, a reculé au troisième rang en 2026, les économistes d'UBS y observant «un net refroidissement», notamment en raison de la pression sur les coûts d'emprunt. Les risques de bulle immobilière y restent toutefois élevés, selon eux.
Zurich en tête
Le géant bancaire suisse réalise chaque année un classement des grandes villes et centres financiers les plus exposés à un risque de surchauffe. Si l'existence d'une bulle ne peut être confirmée qu'a posteriori, «lorsqu'elle éclate», rappelle la banque, ses économistes passent en revue les «signes typiques» d'excès, comme le découplage entre l'évolution des revenus, des prix et des loyers pour les identifier.
A l'issue de leur analyse pour 2026, réalisée sur la base de données recueillies jusqu'à fin août, ils remarquent que «les segments résidentiels haut de gamme surperforment le marché immobilier plus large dans de nombreuses villes» en raison des fortunes faites dans l'intelligence artificielle ainsi que de la hausse des marchés boursiers qui a «accru le pouvoir d'achat des ménages aisés».
«Cette divergence croissante est déjà visible sur les marchés locaux du logement, en particulier à San Francisco et à Séoul», soulignent les économistes d'UBS. A San Francisco, la pénurie de biens disponibles limite toutefois le risque de correction, selon eux.
Dans le détail, Zurich arrive en tête de classement en raison de la faiblesse des taux d'intérêt qui a alimenté la hausse des prix, alors même que l'offre de logement y est limitée. La ville, connue pour ses banquiers et assureurs, attire aussi un nombre grandissant de cadres et salariés d'entreprises liées aux technologies et à l'intelligence artificielle.
Tokyo se classe au deuxième rang après des années de fortes hausses des prix qui «ont largement dépassé la progression des revenus», explique la banque. Bien que classée au 7ème rang, Lisbonne est de son côté la ville qui a enregistré la hausse la plus rapide des prix du logement au cours des dernières années, sous l'effet notamment des politiques visant à attirer des capitaux et résidents étrangers.