Wichtige Grundsatzfragen vor dem Hauskauf
Mieten oder kaufen – drum prüfe, wer sich ewig bindet

Wo will ich wohnen, verdiene ich genug und kann ich mir den Unterhalt der Immobilie überhaupt leisten? Teil 1 der neuen BLICK-Serie dreht sich um Fragen, die Sie vor dem Hauskauf klären müssen.
Publiziert: 04.01.2019 um 00:06 Uhr
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Aktualisiert: 14.04.2019 um 10:56 Uhr
Auf dem Weg zum Eigenheim: In einem ersten Schritt müssen die Einkommens- und Vermögensverhältnisse geklärt werden.
Foto: Keystone/STEFFEN SCHMIDT
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Maren Meyer
Maren MeyerWirtschafts-Redaktorin

Im eigenen Haus wohnen – davon träumen noch immer viele Menschen. Zwar ist die Schweiz traditionell ein Land der Mieter. Und die Preise für Einfamilienhäuser steigen nach einer Pause bereits wieder. Doch ist die Gefahr einer Immobilienblase fürs Erste nicht mehr akut.

Auch Thomas Jordan (55), Präsident der Schweizerischen Nationalbank SNB, beruhigte zuletzt im BLICK: «Es ist nicht geplant, dass man im Bereich Häuser und Eigentumswohnungen irgendetwas ändern möchte.» Trotz gestiegener Preise, eine gute Nachricht für zukünftige Hausbesitzer.

Die SNB-Tiefzinspolitik hält an, die Zinsaussichten fürs Ersparte bleiben weiterhin schlecht, die Kosten für die Finanzierung des eigenen Dachs über dem Kopf weiter günstig. «Viele Haushalte möchten nun noch die Gunst der Stunde nutzen, um von den aktuell attraktiven Finanzierungskonditionen zu profitieren», bestätigen die Immobilien-Experten der Beratungsfirma Wüest Partner.

Die Lage bestimmt den Preis

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, muss im Vorfeld einige grundsätzliche Fragen klären. Allen voran: Kann ich mir den Hauskauf überhaupt leisten? Denn vor allem Lage und Grösse der Wunschimmobilie haben einen wesentlichen Einfluss auf den Kaufpreis.

Mit über 2,5 Millionen Franken pro Liegenschaft mit rund 170 Quadratmetern zählt Zürich zur teuersten Region für den Hauskauf. Laut Immo-Monitoring von Wüest Partner folgen darauf der Pfannenstiel im Kanton Zürich und Zug. Der Berner Jura, Thal SG und La Vallée VD sind hingegen schweizweit derzeit am günstigsten – knapp über 700'000 Franken kostet hier das 170-Quadratmeter-Einfamilienhaus.

Mieten oder kaufen?

Wer eine Immobilie ins Auge gefasst hat, muss jetzt die Rechnung machen. «Die letzten Jahre haben stark fürs Kaufen gesprochen», sagt Donato Scognamiglio (48), CEO der Immobilienberatungsfirma IAZI. Doch wer kaufe, sei immer auch den Wertschwankungen des Marktes ausgesetzt und laufe bei einem Verkauf der Immobilie Gefahr, Geld zu verlieren. Ein Mieter trage dieses Risiko nicht.

Wer sich zum Beispiel für ein Einfamilienhaus im Wert von einer Million Franken interessiert, kann in einem ersten Schritt grob errechnen, ob sich der Kauf wirklich lohnt oder ob zu mieten doch der bessere Weg ist: Dazu werden die monatlichen Kosten errechnet, die für die Kaufimmobilie anfallen.

Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken kann eine Hypothek von 800'000 Franken aufgenommen werden. Nun rechnet man mit einem Durchschnittszins von 1,5 Prozent und addiert ihn mit den Amortisationskosten und den Nebenkosten, die je rund ein Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Was kostet mich mein Traumhaus? 

Dem gegenüber stellt man den Mietzins, den man theoretisch in seinem Traumhaus monatlich zahlen würde. «Dieser Wert fällt meist höher aus und augenscheinlich entsteht der Eindruck, dass ein Kauf längerfristig günstiger ist», erklärt Scognamiglio.

Das könne jedoch ein Trugschluss sein: Anfallende Kosten, wie die des Eigenmietwerts – dem versteuerbaren fiktiven Mietzins für Eigenheimbesitzer –, Renovationskosten, die erst nach einigen Jahren anfielen und insbesondere die erwähnten Marktschwankungen, seien zusätzliche Kosten- wie Risikofaktoren, sagt der Immobilien-Experte.

Wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, muss seine Finanzen kennen. «In den meisten Fällen deckt die Hypothek 80 Prozent des Kaufpreises, die restlichen 20 Prozent trägt der Käufer», sagt Kay Foerschle (40) vom Hypothekarvermittler Moneypark.

Das heisst konkret: Bei einem einer Million Franken teuren Einfamilienhaus beträgt das nötige Eigenkapital 200'000 Franken. Dieses kann sich aus Spar- und Wertschriften, Lebensversicherungen, Erbvorbezügen oder Vorsorgegeldern der zweiten und dritten Säule zusammensetzen.

Verdiene ich genug?

Selbst wer diese Summe aufbringen kann, muss sich über die laufenden Unterhaltskosten im Klaren sein. Denn ausser der Nebenkosten fallen zwei weitere Posten an: die Amortisation und Zinskosten. Machen Sie also die sogenannte Tragbarkeitsrechnung. Einfach gesagt: Reicht mein Bruttoeinkommen aus, um die laufenden Kosten meines Hauses zu tragen? Und damit man die Zinsen, die längerfristig wieder steigen könnten, im Auge behält, wird bei dieser Rechnung mit einem hoch angesetzten, sogenannten kalkulatorischer Zinssatz der Hypothekarsumme von fünf Prozent gerechnet.

«Die Faustregel besagt, dass die Kosten ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten», sagt Foerschle. Wer sich also das Beispielhaus für eine Million Franken und einer Hypothek von 800'000 Franken leisten und auf der sicheren Seite sein will, sollte ein grosszügig geschätztes Haushaltseinkommen von gegen 180'000 Franken haben.

Lesen Sie morgen:  Die Haussuche – wie Sie am schnellsten und besten zum Eigenheim kommen

So schützen Sie sich vor bösen Überraschungen

Auch wenn auf den ersten Blick alles perfekt ist und der Preis stimmt – vor dem Hauskauf sollten Käufer das Objekt nochmals kritisch hinterfragen.

In welcher Zone liegt das Objekt?
So wie sich ein Quartier heute zeigt,  muss es in einigen Jahren nicht mehr aussehen. Wer ein Haus kauft, muss sich bewusst sein, wie hoch in der Nachbarschaft gebaut werden kann und wie die Grenzabstände tatsächlich sind.

Wie sieht die Nachbarschaft aus?
Liegt ein Kindergarten, ein grosser Spielplatz oder die Kirche in der Nähe des Kaufobjekts? Besser, man weiss das vor der Unterschrift auf dem Grundbuchamt. Denn Kindergeschrei und Kirchenglocken sorgen immer wieder für Streit und Frust.

Gibt es Altlasten auf dem Grundstück?
Gerade, wenn man ein altes Haus kauft, das man dann abreissen möchte, sind mehr Informationen nötig. Zum Beispiel über die Beschaffenheit des Objekts. So muss der Bauschutt eines abgebrochenen Altbaus häufig teuer entsorgt werden, weil früher Baumaterialien verwendet wurden, die heute als giftig gelten. Stichwort Asbest. Oder das Grundstück ist mit Giftstoffen belastet, sodass der Aushub analysiert und aufwendig entsorgt werden muss.

Wie ist der Zustand des Hauses?
Wenn eine Liegenschaft besonders preiswert scheint, haben Käufer häufig eine rosarote Brille auf. So möchten sie Mängel nicht sehen, die später dann ins Geld gehen. Darum: Vor dem Kauf muss klar sein, wie der Zustand der Fenster, der Heizung, der Sickerleitungen und der Fassade ist. Sonst wird aus dem Schnäppchen plötzlich ein viel zu teurer Altbau.

Auch wenn auf den ersten Blick alles perfekt ist und der Preis stimmt – vor dem Hauskauf sollten Käufer das Objekt nochmals kritisch hinterfragen.

In welcher Zone liegt das Objekt?
So wie sich ein Quartier heute zeigt,  muss es in einigen Jahren nicht mehr aussehen. Wer ein Haus kauft, muss sich bewusst sein, wie hoch in der Nachbarschaft gebaut werden kann und wie die Grenzabstände tatsächlich sind.

Wie sieht die Nachbarschaft aus?
Liegt ein Kindergarten, ein grosser Spielplatz oder die Kirche in der Nähe des Kaufobjekts? Besser, man weiss das vor der Unterschrift auf dem Grundbuchamt. Denn Kindergeschrei und Kirchenglocken sorgen immer wieder für Streit und Frust.

Gibt es Altlasten auf dem Grundstück?
Gerade, wenn man ein altes Haus kauft, das man dann abreissen möchte, sind mehr Informationen nötig. Zum Beispiel über die Beschaffenheit des Objekts. So muss der Bauschutt eines abgebrochenen Altbaus häufig teuer entsorgt werden, weil früher Baumaterialien verwendet wurden, die heute als giftig gelten. Stichwort Asbest. Oder das Grundstück ist mit Giftstoffen belastet, sodass der Aushub analysiert und aufwendig entsorgt werden muss.

Wie ist der Zustand des Hauses?
Wenn eine Liegenschaft besonders preiswert scheint, haben Käufer häufig eine rosarote Brille auf. So möchten sie Mängel nicht sehen, die später dann ins Geld gehen. Darum: Vor dem Kauf muss klar sein, wie der Zustand der Fenster, der Heizung, der Sickerleitungen und der Fassade ist. Sonst wird aus dem Schnäppchen plötzlich ein viel zu teurer Altbau.

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