Darum gehts
Neulich in der Bank: Es ging um die Verlängerung von Hypotheken und die Frage, ob Saron- oder Festhypothek. Also um die Wahl dazwischen, ob man maximal von den tiefen Zinsen profitieren oder doch lieber etwas mehr Sicherheit will. Das Gespräch plätschert vor sich hin, als der Kundenberater beiläufig erwähnt, es könnte sein, dass die Bank die Margen erhöhen wird. Also jenen Betrag, denn sie – im Fall einer Saronhypothek – auf den Leitzins draufschlägt, um ihre Kosten zu decken und Geld zu verdienen.
Für die Kundschaft heisst das: Sie profitiert zwar immer noch von den tiefen Zinsen, die im Juni sogar auf null fallen dürften. Doch ein schöner Teil dieses Profits würde von der erhöhten Marge gleich wieder aufgefressen. Was ist also dran, dass die Banken von der Kundschaft mehr Geld für den Abschluss oder die Erneuerung einer Hypothek zur Finanzierung des Kaufs von Wohneigentum verlangen könnten?
Geringerer Risikoappetit
Einiges, wie Gespräche mit Kennern des Hypothekarmarktes zeigen. «Die Banken haben weniger Geld, um Hypotheken zu finanzieren», sagt Serkan Mirza (43), CEO der Hypothekarbörse Credex. Diese hat keine Retailkunden, sondern bringt über einen Börsenplatz vertreibende und kreditgebende Finanzinstitute zusammen. Die Gründe für den Geldmangel sind vielfältig, Mirza nennt einen überraschenden Faktor: «Mit dem Untergang der Credit Suisse ist einiges Geld aus der Schweiz abgeflossen, das nun unter anderem bei der Finanzierung der Hypotheken fehlt.»
Den anderen Schweizer Banken ist es offenbar nicht gelungen, diese Gelder wieder in die Schweiz zu holen. Möglicherweise kommen diese nie mehr zurück. Mirza nennt weitere Faktoren, die das Potenzial haben, die Margen bei der Hypothekarvergabe nach oben zu treiben: «Der Risikoappetit der Banken hat sich mit der Umsetzung der Finanzmarktregulierung Basel III verändert.» Je höher eine Liegenschaft mit Hypotheken belehnt ist, desto mehr Eigenkapital müssen die Banken dafür hinterlegen. «Das kostet Geld», so Mirza. «Das holen die Banken über die Erhöhung der Marge wieder rein.»
Hinzu kommt: «Die Nachfrage nach Hypotheken ist trotz immer noch steigender Hauspreise enorm. Zusammen mit dem Verlängerungsbedarf bei den bestehenden Hypotheken übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich», erklärt Mirza. Die Folge: Werden Hypotheken zum knappen Gut, dann steigt der Preis, was eben in steigenden Margen zum Ausdruck kommen kann.
Es fehlen die Spargelder
Die wichtigste – und billigste – Quelle für die Finanzierung von Hypotheken sind Spareinlagen. Je nach Schätzung trifft das auf 80 bis 90 Prozent der Hypotheken in der Schweiz zu. Nur: Auch diese Quelle ist etwas am Austrocknen, wie Immobilienexperte Donato Scognamiglio (55) festgestellt hat: «Banken zeigen ihren Kunden vermehrt auf, dass eine Anlage in einem Verwaltungsmandat langfristig attraktiver sein kann, als das Geld auf dem Sparkonto zu belassen.»
Weniger Spareinlagen, dieser Trend dürfte sich in nächster Zeit verstärken, da mit der bevorstehenden Zinssenkung im Juni, die Konditionen auf dem Sparkonto noch unattraktiver werden. Wer etwas Rendite auf seinem Ersparten erzielen will, dem bleiben meist nur Fonds oder Aktien.
Hinzu kommt, dass den Banken zunehmend weniger Sicherheiten zur Verfügung stehen. Denn um neue Hypotheken über den Anleihenmarkt zu finanzieren, braucht es bestehende Hypotheken zur Absicherung. Doch auch die Nationalbank hätte gerne Schweizer Hypotheken als Sicherheit im Krisenfall. Bei all diesen Begehrlichkeiten wird selbst der 1300 Milliarden schwere Schweizer Hypothekarmarkt irgendwann zu klein.
Mengenausweitung nicht mehr gefragt
«Viele Banken können im Bereich Neuhypotheken gar nicht mehr so wachsen, wie sie gerne möchten», erklärt Scognamiglio. Auch gegenüber bestehenden Kunden habe sich das Verhalten geändert: «Gewisse Institute unterbreiten Kunden für die Verlängerung der Hypothek weniger attraktive Konditionen, da sie stärker auf Rentabilität als auf Volumenwachstum fokussieren müssen – auch wegen gestiegener Eigenmittel- und Regulierungsvorgaben.»
Das heisst: Lieber etwas weniger Hypotheken auf der Bilanz, dafür solche, die etwas mehr abwerfen – dank nach oben angepasster Margen. Das Fazit von Scognamiglio: «Der Cocktail aus verschärften Bestimmungen, weniger Geld im System und geringeren Wachstumsmöglichkeiten dürfte in nächster Zeit zu einem Anstieg der Margen bei den Hypotheken führen.»
Übrigens: Der Bankkunde hat sich nach ein paar Tagen Bedenkzeit für eine Festhypothek entschieden, muss sich also für eine Weile nicht mehr mit Margen und Zinsen herumschlagen.