Darum gehts
Wer in Vorstellungen seines Traumhauses schwelgt, denkt oft an grosse Fenster, lichtdurchflutete Räume und eine sonnige Terrasse. Helligkeit und Besonnung gehören zu den klassischen Qualitätsmerkmalen einer Immobilie. Dafür sind Käufer bereit, mehr zu bezahlen.
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Auch Maria Kraft (Name geändert) glaubte, ihre Traumwohnung in Zollikon ZH gefunden zu haben. Die Fensterfront der zweigeschossigen Neubauwohnung, in der die Unternehmensberaterin mit ihrer dreijährigen Tochter und ihrem Partner lebt, erstreckt sich über beide Etagen. Doch im Sommer kann sich die Familie nun nicht mehr an der unverbaubaren Sicht auf den Zürichsee erfreuen. In der vergangenen Hitzewelle hat sie die grossen Fenster verflucht. «Die Bodenkühlung in der Wohnung hat nichts gebracht, wir hatten im Obergeschoss immer zwischen 28 und 30 Grad, dabei waren die Storen und die Fenster stets geschlossen», erzählt Kraft. Noch mal würde sie wohl nicht in so ein «Gewächshaus» ziehen. Verändert sich durch immer heissere Sommer das Bild der Traumimmobilie?
Dieser Sommer ist in der Deutschschweiz so heiss wie nie zuvor
2026 bricht Hitzerekorde: Mit rund 3 Grad über dem historischen Durchschnitt war es der wärmste Juni, der je in Westeuropa gemessen wurde. Mit 39,0 Grad wurde in der Deutschschweiz die höchste Temperatur seit Beginn der Wetteraufzeichnungen registriert. In dicht bebauten Gebieten staut sich die Hitze besonders: Fachleute sprechen vom Effekt der städtischen Wärmeinsel. Asphalt und Beton speichern tagsüber grosse Mengen Wärme und geben sie nachts nur langsam wieder ab. Gleichzeitig fehlt es vielerorts an Grünflächen, die ihre Umgebung durch Verdunstung kühlen, während Verkehr und Gebäude zusätzliche Abwärme erzeugen.
Besonders deutlich zeigt sich dieser Effekt nach Sonnenuntergang. In Schweizer Städten können die Nachttemperaturen im Sommer um bis zu fünf bis sieben Grad höher liegen als im ländlichen Umland. Die Folge sind deutlich mehr Tropennächte, in denen das Thermometer nicht unter 20 Grad fällt.
Zukünftig wird Hitze entscheidend
Wird es zu heiss, ist die Sonne plötzlich nicht mehr begehrenswert. Stattdessen gewinnen Schatten, Kühlung und Begrünung an Bedeutung. Deshalb untersucht die Umweltökonomik seit einigen Jahren, wie sich steigende Temperaturen auf Immobilienpreise auswirken.
Zu den deutlichsten Ergebnissen kommt eine Studie aus mehreren französischen Städten. Sie zeigt: Steigt die Oberflächentemperatur um ein Grad Celsius, sinken die Immobilienpreise im Durchschnitt um 2,2 Prozent. Auch eine Untersuchung aus Berlin weist einen messbaren Einfluss städtischer Wärmeinseln auf die Immobilienpreise nach.
Hitze verteilt sich in Städten uneben
Wie unterschiedlich dieser Zusammenhang ausfallen kann, zeigt eine Studie aus Teheran. Die Forschenden verknüpften rund 32’000 Immobilientransaktionen mit Satellitendaten zu Oberflächentemperatur, Vegetation, Wärmeinseln und Versiegelung. Das Ergebnis: Hitze wirkt sich nicht in allen Stadtteilen gleich aus. Zentrale Quartiere gehören zwar zu den heissesten der Stadt, bleiben wegen ihrer attraktiven Lage aber dennoch teuer. In Wohnquartieren dagegen erzielten kühlere, stärker begrünte Lagen höhere Preise, während heissere Quartiere an Wert verloren.
Ob sich ähnliche Zusammenhänge auch in der Schweiz beobachten lassen, ist bislang offen. Studien gibt es noch keine. Für Donato Scognamiglio, den langjährigen CEO des Immobilienberatungsunternehmens Iazi und heutigen Verwaltungsratspräsidenten, liegt die grösste Herausforderung darin, «den Einfluss der Hitze von anderen preisbestimmenden Faktoren zu trennen».
Hitze ist hierzulande noch kein Bewertungsmerkmal bei Wohnungen
Dazu dient das hedonische Preismodell: Es ist das Standardverfahren zur Bewertung von Wohneigentum und zerlegt eine Immobilie in zahlreiche wertbestimmende Merkmale: von Grösse und Zustand über Erreichbarkeit bis hin zu Aussicht, Besonnung oder Lärmbelastung. Anhand Tausender Transaktionen berechnet das Modell den Einfluss jedes einzelnen Merkmals auf den Verkaufspreis.
Internationale Forschende nutzen dasselbe Grundprinzip, erweitern das Modell jedoch um zusätzliche Umweltdaten. Mithilfe von Satellitenbildern fliessen etwa Oberflächentemperaturen, Vegetationsdichte und städtische Wärmeinseln in die Berechnungen ein.
Damit sich ein solcher Zusammenhang auch in der Schweiz nachweisen liesse, bräuchte es zunächst genügend Immobilientransaktionen während Hitzeperioden, sagt Scognamiglio. Noch fliesst Hitze nicht als eigenständiges Merkmal in Schweizer Bewertungsmodelle ein. Dass sich dies mit dem Klimawandel ändern könnte, hält er jedoch für wahrscheinlich. «Langfristig könnte Hitze ähnlich relevant werden wie Lärm oder Besonnung», sagt Scognamiglio.
Die Goldküste als Wärmeglocke
Heute sind heisse Häuser noch nicht günstiger. «Sonnige Lagen sind nach wie vor gesucht und teurer im Vergleich zu schattigen Lagen», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank. Nähe zu Arbeitsplätzen und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und das Wohnangebot machen Städte nach wie vor attraktiv.
Ob Hitze bereits einen Einfluss hat, lässt sich kaum isoliert nachweisen. Kubli verweist auf die Entwicklung rund um den Zürichsee: Die Immobilienpreise an der linken Seeseite haben gegenüber der sogenannten Goldküste zuletzt aufgeholt. Ob die etwas geringere Sonneneinstrahlung dabei eine Rolle spielt, lasse sich jedoch nicht sagen. Auch Faktoren wie die Steuerbelastung oder die Nähe zum Kanton Zug beeinflussen die Preise.
Wärmeschutz und Beschattung gewinnen an Bedeutung
Ganz unverändert bleibt der Markt dennoch nicht. Die Versicherung Swiss Life beobachtet, dass Themen wie Beschattung, Begrünung, Aufenthaltsqualität im Freien und sommerlicher Wärmeschutz bei Kauf- und Mietinteressenten an Bedeutung gewinnen. Gerade bei Neubauten würden Fragen zum Raumklima und zum Sonnenschutz heute häufiger gestellt als noch vor wenigen Jahren.
Die Branche reagiert darauf. Allerdings weniger über Preise als bei der Planung: Implenia berücksichtigt bei Neubauten gezielt Massnahmen gegen Hitzeinseln. Dazu gehören eine klimaoptimierte Gebäudeanordnung, gute Durchlüftung, Verschattung, Fassadenbegrünung sowie Bäume und Wasserflächen, die ihre Umgebung durch Verdunstung kühlen.
Erste Hinweise auf veränderte Präferenzen zeigen sich bereits heute. Nach Beobachtung von Implenia gelangen besonders hitzeexponierte Attika- und Dachwohnungen häufiger wieder auf den Markt. «Möglicherweise können diese Einzelobjekte nicht mit dem erwarteten Wiederverkaufswert am Markt abgesetzt werden», heisst es beim Unternehmen.
Könnte zum neuen Trend werden
Länger anhaltende Hitzeperioden könnten die Nachfrage künftig noch stärker verändern, sagt ZKB-Expertin Kubli. Das Potenzial zum neuen Trendgebiet hat das Zürcher Oberland. Die Nähe zu Wald und Wasser biete natürliche Kühlräume zu – im Vergleich zu stärker aufgeheizten Standorten – noch moderaten Immobilienpreisen.
Statt an der Goldküste hätte Maria Kraft im Zürcher Oberland wohl mehr Abkühlung gefunden. Diesen Sommer fand sie diese immerhin weit weg: in den Sommerferien in Island im Nordatlantik.