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Das Wichtigste steht im Grundbuch
So vermeiden Sie beim Hauskauf böse Überraschungen

Die grössten Hürden auf dem Weg zum Eigenheim sind genommen. Vor der Schlüsselübergabe stehen noch Notarbesuch und Grundbucheintrag an. Auch hier gilt: Augen auf, damit der Vertragsabschluss nicht zur Kostenfalle wird.
Publiziert: 08.01.2019 um 01:27 Uhr
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Aktualisiert: 02.02.2019 um 15:26 Uhr
Bevor es zur Schlüsselübergabe im neuen Eigenheim kommt, steht der Abschluss des Kaufvertrags an.
Foto: Keystone
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Maren Meyer
Maren MeyerWirtschafts-Redaktorin

Der grosse Tag naht: Mit der Unterschrift des Kaufvertrags ist der Kauf des Traumhauses besiegelt. Die Schlüssel zum neuen Eigenheim gehen in neue Hände über. Für den Vertragsabschluss müssen sich die beiden Parteien – Hauskäufer und Verkäufer – an einen Notar wenden. Je nach Kanton sind auch das Grundbuchamt, Amtsnotariat oder öffentlich bestellte Rechtsanwälte zuständig. 

Dabei spielt es keine Rolle, wer auf die öffentliche Stelle zugeht. «In manchen Fällen meldet sich auch ein Makler bei uns, um die Konditionen des Vertrags zu besprechen», sagt Christian Zimmermann (34), Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Notter Advokatur & Notariat in Baden AG, zu BLICK. Er setzt eine erste Version des Kaufvertrags nach den Vorstellungen des Verkäufers und des Käufers auf. «Als Notar bin ich neutral und keiner Partei verpflichtet», erklärt er. Fragen des Käufers wie des Verkäufers beantwortet er gleichermassen.

Angst, mit einem verklausulierten Kaufvertrag über den Tisch gezogen zu werden, muss der Käufer nicht haben. Trotzdem ist der Vertrag sorgfältig zu studieren. Die erste Version wird beiden Parteien zugestellt. Jetzt können alle Punkte genau geprüft werden. «Kleingedrucktes gibt es nicht», beruhigt Notar Zimmermann. Änderungswünsche können angebracht werden, und der Notar bearbeitet den Vertrag so lange, «bis alle damit einverstanden sind». 

Ohne Beurkundung keine Gültigkeit

Vor Abschluss eines Kaufvertrags empfiehlt der Experte dem Käufer, einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Dort stehen nicht nur die Angaben zu den Eigentumsverhältnissen, sondern auch jene zu den Lasten und Rechten des Grundstücks. So können zum Beispiel Dienstbarkeiten bestehen. Diese beinhalten womöglich Fusswegrechte oder die Mitbenutzung des Gartens durch den Nachbarn. 

Privatrechtliche Baubeschränkungen, Nutzniessungen oder Wohnrechte sind hier ebenfalls vermerkt. Es ist also durchaus sinnvoll abzuklären, ob man ein Haus mit einem ungewünschten Bewohner erwirbt.

Sobald die finale Version des Vertrags steht, setzen sich beide Parteien mit dem Notar an einen Tisch, zücken die Stifte und unterschreiben. «In der Regel gibt es nur ein Original, und das geht danach ans Grundbuchamt und wird dort auf alle Zeit aufbewahrt», erklärt der Notar.

Der frischgebackene Hausbesitzer und der Verkäufer erhalten beglaubigte Kopien zu ihren Unterlagen. Erst durch die öffentliche Beurkundung durch den Notar erhält der Vertrag seine Gültigkeit.

Wer bezahlt die Rechnung?

Nun liegt es am Notar, den neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Grundbuchamt trägt den Namen des neuen Eigentümers ein und informiert die Banken, sofern Schuldbriefe als Sicherheit für Hypotheken errichtet wurden. Das heisst, wenn der Käufer dort eine Hypothek aufgenommen hat. Zudem lässt das Grundbuchamt dem neuen Eigentümer auf Wunsch einen neuen Auszug zukommen.

Die Rechnung für die notariellen Dienste sowie die Grundbucheintragung tragen Käufer und Verkäufer meist zu gleichen Teilen. «In 90 Prozent der Fälle werden die Kosten halbiert», sagt Notar Zimmermann. Die Höhe des Honorars ist von Kanton zu Kanton verschieden und kann zwischen 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Was beim Beispielhaus von 1 Million Franken insgesamt 1000 bis 5000 Franken entspricht.

Informieren Sie sich!

Die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch sind kantonal geregelt und betragen zwischen 0,3 bis 1,1 Prozent des Kaufpreises. Zudem kommt in vielen Kantonen eine zusätzliche Grunderwerbssteuer oder sogenannte Handänderungssteuer von 1 bis 4 Prozent des Kaufpreises hinzu.

Wer hier die Kosten trägt, das variiert von Kanton zu Kanton. Beim besagten Beispielhaus sind das folglich zusätzliche 10'000 bis 40'000 Franken Grunderwerbssteuer, die vom Käufer entweder zur Hälfte, ganz oder gar nicht gezahlt werden müssen. Auch hier gilt: Informieren Sie sich über die Regelungen in Ihrem Kanton.

So können Schuldzinsen abgesetzt werden

Hypothekarschulden zu haben, ist – je nachdem, wen man fragt – gut oder schlecht. Gut, sagen die Banken, denn als Hypothekargeber profitieren sie von den Schuldzinsen, die ihnen der Kreditnehmer zahlt. Ihm winken steuerliche Vorteile.

Schlecht sind Hypothekarschulden, wenn man nicht sinnvoll plant, sagen unabhängige Berater. So wie Adrian Wenger (46) vom VZ Vermögenszentrum: «Die Schulden zu behalten, lohnt sich nur, wenn man es richtig macht.»

Der Hypothekarberater empfiehlt, das freie Vermögen, das für die Amortisation, die Abzahlung, zur Verfügung steht, sinnvoll anzulegen und die Hypothek nicht abzuzahlen. Wer das Geld aber auf dem Konto lässt und den Schritt zur Anlage nicht wagt, ist mit der Rückzahlung der Hypothek besser bedient.

Steuerreduktion: ein Teilerfolg

Wer Schulden hat und Schuldzinsen verursacht, kann diese zwar vom steuerbaren Einkommen abziehen. «Das ist für viele Schweizer ein Anreiz, um Schulden zu machen», sagt Wenger. Das sei jedoch nur ein Teilerfolg.

Wenn die Hypothekarzinsen höher sind als der Vermögensertrag – bei den aktuellen Sparkonto-Zinsen der Regelfall –, würde zwar ein Drittel bei den Einkommenssteuern eingespart, doch der an die Bank zu zahlende Zins ist hoch, und unterm Strich verliert der Kunde Geld.

Selber kalkulieren spart Geld

In der Regel gilt: Die Schuld darf nach 15 Jahren nur noch zwei Drittel des Kaufpreises betragen. Auch hier rät Wenger, einen grösseren Anteil zurückzuzahlen, um im Pensionsalter keine Probleme zu bekommen. Denn «die Vorgabe geht nicht vom Renteneinkommen der Kreditnehmer aus, sondern vom Wert der Immobilie». 

Der vorsichtige Kreditnehmer berechne sein Renteneinkommen, kalkuliere, welche Hypotheken er tragen kann, und fixiere ein eigenes Amortisationsziel.

Hypothekarschulden zu haben, ist – je nachdem, wen man fragt – gut oder schlecht. Gut, sagen die Banken, denn als Hypothekargeber profitieren sie von den Schuldzinsen, die ihnen der Kreditnehmer zahlt. Ihm winken steuerliche Vorteile.

Schlecht sind Hypothekarschulden, wenn man nicht sinnvoll plant, sagen unabhängige Berater. So wie Adrian Wenger (46) vom VZ Vermögenszentrum: «Die Schulden zu behalten, lohnt sich nur, wenn man es richtig macht.»

Der Hypothekarberater empfiehlt, das freie Vermögen, das für die Amortisation, die Abzahlung, zur Verfügung steht, sinnvoll anzulegen und die Hypothek nicht abzuzahlen. Wer das Geld aber auf dem Konto lässt und den Schritt zur Anlage nicht wagt, ist mit der Rückzahlung der Hypothek besser bedient.

Steuerreduktion: ein Teilerfolg

Wer Schulden hat und Schuldzinsen verursacht, kann diese zwar vom steuerbaren Einkommen abziehen. «Das ist für viele Schweizer ein Anreiz, um Schulden zu machen», sagt Wenger. Das sei jedoch nur ein Teilerfolg.

Wenn die Hypothekarzinsen höher sind als der Vermögensertrag – bei den aktuellen Sparkonto-Zinsen der Regelfall –, würde zwar ein Drittel bei den Einkommenssteuern eingespart, doch der an die Bank zu zahlende Zins ist hoch, und unterm Strich verliert der Kunde Geld.

Selber kalkulieren spart Geld

In der Regel gilt: Die Schuld darf nach 15 Jahren nur noch zwei Drittel des Kaufpreises betragen. Auch hier rät Wenger, einen grösseren Anteil zurückzuzahlen, um im Pensionsalter keine Probleme zu bekommen. Denn «die Vorgabe geht nicht vom Renteneinkommen der Kreditnehmer aus, sondern vom Wert der Immobilie». 

Der vorsichtige Kreditnehmer berechne sein Renteneinkommen, kalkuliere, welche Hypotheken er tragen kann, und fixiere ein eigenes Amortisationsziel.

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