Darum gehts
- Energetische Sanierung kann wirtschaftlich attraktiv sein und den Immobilienwert steigern
- Heizungsersatz durch Wärmepumpe oder Fernwärme ist besonders lohnenswert
- Banken vergeben bei nachhaltigen Objekten oft bessere Hypothekarzinsen
Die Ölheizung ersetzen, Heizkosten reduzieren und gleichzeitig den Wert des Gebäudes steigern? Was das eine mit dem anderen zu tun hat, erklärt Simon Lüthi, Senior Economist beim Immobilienunternehmen Wüest Partner.
Herr Lüthi, wann ist der richtige Augenblick, um das Haus energieeffizient zu sanieren?
Simon Lüthi: Für die Umwelt ist es immer der richtige Augenblick. Eine energetische Sanierung kann in vielen Fällen wirtschaftlich attraktiv sein, wenn man Fördergelder, die Steuerersparnis, die tieferen Nebenkosten und den höheren Marktwert der Immobilie nach der Sanierung berücksichtigt.
Beobachten Sie eine zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien?
Ja, insbesondere wenn die Kaufinteressenten institutionelle Käufer, also Investoren wie Immobilienfonds oder Pensionskassen sind. Sie müssen aus regulatorischen Gründen über die Nachhaltigkeit Bericht erstatten.
Können Investitionen in die Energieeffizienz langfristig den Wert einer Immobilie steigern?
Ja, einerseits weil die Instandsetzung getätigt wurde. Andererseits weil es bei Mehrfamilienhäusern möglich ist, höhere Nettomietzinsen zu verlangen. Dabei steigen die Wohnkosten der Mietenden nicht zwangsläufig, solange die Heizkosten im Gegenzug deutlich sinken.
Die Immobilienpreise steigen laufend, insbesondere in Städten – ist es da überhaupt nötig, in die Energieeffizienz zu investieren?
Auch in Städten lohnt sich die Investition. In urbanen Regionen ist die Überwälzbarkeit von energetischen Sanierungen auf die Mieten besonders hoch, und der Marktwert reagiert stärker auf nachhaltige Verbesserungen. Eine zeitnahe energetische Sanierung hat zudem den Vorteil, für mögliche zukünftige gesetzliche Auflagen abgesichert zu sein. Allerdings haben viele Städte ein lokal verschärftes Mietrecht, was teilweise die Überwälzbarkeit der Investitionen auch limitieren kann.
Wann lohnt sich die Investition bei Wohneigentum?
Die energetische Sanierung von Wohneigentum ist wirtschaftlich attraktiver bei einer Weiternutzung als bei einem Verkauf. Im Falle eines Verkaufs lohnt sich eine vorhergehende umfassende Sanierung meistens nicht, wohingegen ein reiner Heizungsersatz bei vielen Liegenschaften sowohl beim Verkauf als auch bei der Weiternutzung – aufgrund tieferer Heizkosten – wirtschaftlich attraktiv ist.
Und wann lohnt es sich am meisten?
Wenn so oder so ein Heizungsersatz ansteht und man sich statt für eine Ölheizung beispielsweise für eine Wärmepumpe entscheidet. Weil eine Heizung ungefähr alle 25 Jahre ersetzt werden muss, entstehen in jedem Fall Instandsetzungskosten. Bei einem Ersatz durch eine energieeffiziente Heizung – beispielsweise eine Wärmepumpe oder einen Anschluss ans Fernwärmenetz – hat man gleichzeitig auch die Instandsetzung abgehakt.
Solche Investitionen können ein Fass ohne Boden sein. Wo sollen Hauseigentümer beginnen?
Das hängt vom Ausgangszustand ab. Ist die Gebäudehülle intakt, lohnt sich zuerst der Ersatz der Heizung. Wenn die Hülle stark sanierungsbedürftig ist, sollten Dach, Fassade oder Fenster in Kombination mit dem Heizungsersatz erneuert werden, um Synergien zu nutzen.
Welche Rolle spielen die gesetzlichen Vorschriften?
Mit dem Ziel, dass die Schweiz bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand erreicht, wird die Regulierung eher verschärft. Die regulatorischen Veränderungen wie zum Beispiel die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) machen Druck, dass energetische Sanierungen vorgenommen werden.
Wie wichtig ist die Expertise von Fachgutachtern bei der energetischen Sanierung von Immobilien?
Fachgutachter ermöglichen eine energetisch zielführende Sanierung. Sie helfen dabei, folgende Aspekte für das Gesamtbild zu berücksichtigen: die Lage des Gebäudes, die Mietersituation, die rechtlichen Rahmenbedingungen, Fördergelder und Steuerersparnis, die Nachhaltigkeit und die Wirtschaftlichkeit. Vor allem Fördergelder sowie Steuerersparnisse durch die Abzüge der Investitionskosten können eine Sanierung rentabel machen.
Mit welchen Trends rechnen Sie in der Entwicklung von energieeffizienten Immobilien in der Zukunft?
Wir sehen einerseits weitere Regulierungen für «Netto-Null 2050», beispielsweise die Neuauflage der MuKEn. Andererseits verändern sich die Finanzierungsbedingungen: Immer mehr Banken vergeben bei nachhaltigen Objekten einen besseren Hypothekarzins. Zudem sehen wir, dass mit den höheren Sommertemperaturen das energieeffiziente Kühlen von Häusern zunehmend ein Thema wird. Darüber hinaus wird die graue Energie eines Gebäudes eine tragende Rolle spielen: Etwa wenn es darum geht, bei einem Umbau die bestehende Struktur eines Hauses zu nutzen oder einzelne Bauteile wiederzuverwenden.