La maison individuelle traditionnelle suisse se trouve nettement à l'écart des centres-villes, préférant davantage le calme de la campagne. Pourtant, l'évolution de la valeur des maisons par rapport aux appartements en copropriété n'a rien à envier sur ces dernières années.
Les prix ont augmenté de 27% en cumulé entre fin 2014 et fin 2022, soit environ 10 points de plus que les appartements en propriété, constatent les économistes Matthias Holzhey et Katharina Hofer de l'UBS Suisse dans une étude. Avec une demande croissante de surfaces à la suite de la pandémie et au travail hybride, la maison individuelle est à nouveau de plus en plus «en vogue».
Réduction du nombre de maisons
Vivre dans ce type d'habitat est donc de plus en plus perçu comme un luxe et gagne donc en importance en tant que symbole de statut social. «A long terme, cela favorisera le maintien de la valeur des maisons individuelles. Au niveau régional, cela s'applique toutefois en premier lieu aux zones de chalandise des grandes villes», précisent les auteurs.
Les économistes d'UBS observent plusieurs tendances qui les amènent à cette estimation. D'une part, il y a le fait que le nombre de maisons individuelles n'augmente que modestement. Celui-ci est nettement plus lent que par le passé, alors qu'il augmentait encore de près de 9000 unités en 2011.
Dix ans plus tard, seulement 3000 maisons de plus avaient été construites. Selon la grande banque, ce recul de la croissance devrait se poursuivre et même déboucher à long terme sur une réduction du nombre total de maisons individuelles.
Quelles sont les raisons?
L'une des raisons en est la tendance à la baisse de la construction de maisons individuelles sur des terrains vierges. En effet, les maisons individuelles nécessitent plus de terrain à bâtir par unité d'habitation et sont donc, en valeur absolue, plus chères que les propriétés par étage sur le même terrain. La densification, qui consiste à démolir des maisons individuelles pour les remplacer par des immeubles, est également un facteur décisif.
Par le passé, cet effet était encore relativement faible. Même dans la ville de Zurich, où les gains de densification sont les plus élevés de Suisse, seuls 1 à 1,5% des maisons individuelles existantes ont été transformées en immeubles collectifs chaque année depuis 2019. Avec l'augmentation des coefficients d'utilisation, cette évolution devrait toutefois s'accélérer nettement, non seulement dans les régions urbaines, mais aussi dans les autres.
Les maisons ne vont pas disparaître
Selon Robert Weinert, responsable de la recherche chez Wüest Partner, on ne sait pas encore dans quelle mesure la densification devrait s'intensifier dans les régions rurales. Ce qui est indéniable, c'est qu'à moyen et long terme, les logements dans des immeubles collectifs augmenteront probablement davantage que le nombre de maisons individuelles.
«Néanmoins, les maisons individuelles ne sont pas un modèle en voie de disparition. Dans de nombreuses régions, surtout rurales, de Suisse, les maisons individuelles vont co-dominer les marchés locaux», écrit Robert Weinert, interrogé par cash.ch. De plus, posséder une maison individuelle reste un objectif de vie important pour de nombreuses personnes.
Il serait donc prématuré de conclure à une vague de ventes de maisons individuelles devenues trop grandes. Le haut niveau de formation et de revenu de la génération des baby-boomers fait qu'ils n'ont guère besoin de restreindre leur consommation de logement une fois l'âge de la retraite atteint. Ainsi, seuls 3 à 4% des personnes de plus de 65 ans déménagent chaque année.
Les experts identifient une tendance intéressante
Avec l'augmentation de l'espérance de vie et l'amélioration de la santé, les maisons sont conservées et habitées plus longtemps, selon les économistes d'UBS. La maison devient ainsi un bâtiment encore plus rare sur le marché des transactions et devient de plus en plus un «héritage familial».
Robert Weinert confirme que les maisons individuelles resteront rares en Suisse à moyen et long terme, car la Suisse s'est engagée à densifier l'urbanisation. Cela devrait stabiliser les prix dans un premier temps, avant de les faire augmenter à long terme.
Wüest Partner identifie en revanche une autre tendance intéressante. «Le nombre de maisons modulables bon marché est encore très faible, mais a des chances de gagner en importance puisque ces modèles prennent moins d'espace. Sans compter que la demande devrait parallèlement augmenter.»
