Si vous cherchez en ce moment un logement dans les centres-villes suisses, vous êtes bien placés pour le savoir. Il vous faut faire preuve de beaucoup de patience. Il faut dire que le taux de logements vacants a de nouveau nettement baissé par rapport à l'année précédente, passant de 1,31 à 1,15%.
Sans compter que pour trouver un chez-soi, il faut davantage mettre la main à la poche. Le taux d'intérêt de référence plus élevé pousse les loyers à la hausse. Comment va évoluer la situation pour les locataires? Comment atténuer quelque peu les effets de cette situation? Blick fait le point.
Comment les taux de vacance ont-ils évolué dans les cantons?
Dans la plupart des cantons, le taux de vacance a de nouveau baissé. Dans le canton de Zurich, le plus peuplé, il est par exemple passé de 0,6 à 0,53%. A Berne ou à Fribourg, les taux ont baissé encore plus nettement, mais se situent encore à 1,33 et 1,38%.
Dans le canton de Zoug, où le taux de vacance est le plus bas de Suisse, la situation s'est légèrement améliorée: avec 0,42%, il y a un tiers de logements vides en plus. Dans les autres cantons de Suisse centrale, les mêmes taux ont en revanche continué à baisser. C'est dans le Jura qu'il y a de loin le plus de logements vacants, avec 3,17%.
Le faible taux de vacance est-il un problème?
Dans les centres urbains, la demande de logements locatifs est supérieure à l'offre. Ce n'est pas un nouveau phénomène, mais la situation s'est encore aggravée. «Il y a encore beaucoup de logements libres en Suisse. Mais ils ne sont souvent pas là où ils sont recherchés. La situation est particulièrement tendue dans les zones urbaines», explique Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale de Zurich.
Celle-ci ne voit pas de raison de noircir le tableau, même dans les grandes villes: «La proportion de familles vivant en ville de Zurich a de nouveau augmenté ces dernières années. Surtout là où les coopératives sont présentes.»
Faut-il davantage de logements coopératifs?
Très clairement oui, si l'on en croit l'association des locataires de Zurich et le PS de la ville de Zurich. Tous deux demandent que le Conseil fédéral mette à disposition davantage de prêts avantageux pour les coopératives. En outre, les cantons et les communes devraient obtenir un droit de préemption sur les terrains à bâtir, qu'ils loueraient ensuite à des conditions avantageuses aux coopératives.
La classe moyenne peut-elle encore se permettre de louer un appartement en ville?
Dans le cadre de baux existants, il y a toujours dans les villes de nombreux ménages qui se louent à des prix relativement bas. Mais le prix élevé des terrains dans les centres conduit les investisseurs privés à remplacer les logements bon marché par des logements chers lors de la construction de nouveaux bâtiments et de rénovations. C'est pourquoi la ville de Zoug a par exemple augmenté de 30 à 40% le quota de logements bon marché dans les nouveaux projets de construction.
«La conséquence immédiate est que de nombreux projets de construction sont suspendus. Nous voyons ici une spirale de régulation classique qui ne conduira pas à la construction de plus de logements bon marché à Zoug», explique Marco Salvi du groupe de réflexion libéral Avenir Suisse. De son côté, Ursina Kubli, de la ZKB, s'y oppose: «Pour la mixité, de telles obligations sont certainement importantes.»
Comment augmenter l'offre de logements?
Les experts immobiliers et les partis bourgeois se prononcent en faveur d'une réduction des réglementations. «Pour cela, il faudrait assouplir les réglementations strictes comme celles relatives à la protection contre le bruit», explique Ursina Kubli. La loi révisée sur l'aménagement du territoire – en vigueur depuis 2014 – joue également un rôle central dans l'offre. Depuis son introduction, la Suisse est plus économe avec la ressource limitée qu'est le sol. «Mais jusqu'à présent, on n'a pas suffisamment réagi à ce phénomène au niveau des réglementations. Il faudrait par exemple des coefficients d'utilisation plus élevés», explique Marco Salvi.
Il est convaincu qu'à long terme, une meilleure desserte des agglomérations serait aussi utile. «La bonne accessibilité des emplois dans les centres désamorce la pénurie urbaine de logements. Pour cela, il faut d'autres projets d'infrastructure comme des investissements dans les transports publics et les routes. Un mobility pricing efficace y contribuerait par ailleurs.»
Comment la pénurie de logements dans les centres se répercute-t-elle sur les loyers?
«Partout où le taux de vacance est inférieur à 1%, la rareté des logements pousse les loyers à la hausse», poursuit Marco Salvi. Certains bailleurs vont alors au-delà du rendement autorisé. Avec le taux d'intérêt de référence actuel de 1,5%, celui-ci s'élève à 3,5% maximum. Selon l'association des locataires, plusieurs milliards seraient prélevés chaque année en trop sur les locataires. L'association demande donc un contrôle des loyers qui obligerait les bailleurs à présenter périodiquement leur rendement.
Un contrôle des loyers est-il vraiment utile?
Seule une fraction de tous les locataires agit contre les loyers initiaux excessifs. Rares sont ceux qui souhaitent péjorer d'emblée la relation avec leur bailleur. Un contrôle institutionnalisé permettrait d'éviter les abus. Mais il aggraverait en même temps la pénurie de logements. «Pour tous ceux qui ont déjà un logement, ce serait certainement un bon instrument. Mais cela réduirait l'incitation des investisseurs à construire de nouveaux logements. Et il y a déjà trop peu de constructions aujourd'hui», conclut Ursina Kubli.
