La dernière phase de taux élevés en Suisse, en 2023, n’a duré qu’un éclair. Pendant moins de trois ans, de 2022 à 2025, le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) est resté au-dessus de 0%, dont seulement neuf mois au niveau maximal de 1,75%.
Les propriétaires qui, durant cette courte période, ont opté pour un refinancement à long terme par crainte d’une hausse durable des taux en paient aujourd’hui le prix. Une hypothèque fixe sur dix ans d’un million contractée à 2,5 à 3% coûte désormais en moyenne 18'000 francs de plus par an que si l’on était resté en Saron ou en hypothèque fixe très courte.
Cet exemple illustre deux réalités essentielles: les crédits immobiliers figurent parmi les dettes majeures des ménages privés. Et de mauvaises décisions peuvent influencer les finances personnelles sur plusieurs décennies. Voici les points clés à considérer pour choisir son financement immobilier.
Flexibilité contre prévisibilité
Déterminer la durée adéquate d’une hypothèque en fonction de ses besoins et de sa tolérance au risque est l'un des choix les plus décisifs – et les plus complexes – pour un propriétaire. Il s’agit moins d’optimiser les coûts que de trouver un équilibre entre souplesse et sécurité budgétaire.
D’un côté, une hypothèque Saron offre la plus grande flexibilité. Le taux est renouvelé tous les trois mois et peut être prolongé, converti en hypothèque fixe ou, selon le contrat, résilié rapidement. De l’autre, une hypothèque fixe à dix ou quinze ans garantit une stabilité maximale. Certains prestataires proposent même des durées plus longues, permettant aux emprunteurs de connaître leurs frais d’intérêts à l’avance.
Dans le contexte actuel, les taux courts restent plus avantageux que les taux longs. Selon le conseiller hypothécaire Resolve, les offres Saron se situent entre 0,9 et 1,2%, les hypothèques fixes sur dix ans entre 1,5 et 2%. Un prêt sur 25 ans se négocie autour de 2,45%.
Saron surpasse les hypothèques à long terme
Les écarts semblent modestes, mais sur toute la durée d’une hypothèque fixe étalée sur dix ans, ils engendrent des surcoûts massifs. Pour un emprunt d’un million, la facture supplémentaire atteint environ 75'000 francs – en supposant que le taux directeur reste à 0%.
La crainte d’une envolée brutale des taux ou le besoin de stabilité incitent de nombreux emprunteurs à choisir des prêts longs. Pourtant, sur le dernier quart de siècle, cette stratégie s’est révélée non seulement plus coûteuse, mais aussi plus risquée.
En 26 ans, le taux directeur de la BNS n’a dépassé 2% que pendant moins de 60 mois. Le paysage des taux a été dominé par des baisses successives ou des niveaux négatifs. Les hypothèques fixes courtes et le Saron se sont donc révélés plus avantageux une grande partie du temps depuis le début des années 2000.
La flexibilité est sous-estimée
Certes, le passé n’est pas garant de l’avenir. Mais la flexibilité du Saron offre des atouts qui dépassent le seul coût des intérêts. Selon les spécialistes, la question de l’impact d’une incapacité de travail, d’un décès ou d’une séparation au sein d’un couple est trop rarement posée. Dans ces situations, le bien immobilier devient souvent intenable pour la banque, qui impose alors une vente.
Avec un Saron, la charge financière reste limitée. Grâce au rythme trimestriel, il peut – selon le contrat – être résilié en quelques mois. A l’inverse, une hypothèque longue entraîne des pénalités de remboursement anticipé: tous les intérêts restants doivent être payés. Pour une hypothèque fixe sur dix ans d’un million, ce risque atteint facilement 175'000 à 200'000 francs. Plus la durée restante est grande, plus le risque augmente.
Expertise nécessaire
Autre avantage du Saron: sa base de calcul transparente. En général, le prêteur ajoute simplement une marge au taux directeur, variable selon l’établissement. L’hypothèque Saron suit donc automatiquement la politique monétaire de la BNS.
Les hypothèques fixes, elles, dépendent d’un marché influencé par des facteurs comme les rendements des obligations fédérales à dix ans, la courbe des taux ou les taux swap, davantage que par la BNS. La Banque nationale ne peut agir que partiellement sur ces éléments. Par ailleurs, la capacité de négociation des emprunteurs compte: une mauvaise négociation entraîne vite des «prix vitrine», des offres gonflées visant à crédibiliser ensuite de supposés rabais.
Selon le contexte, ces facteurs augmentent ou diminuent les marges appliquées aux hypothèques fixes. Pour choisir correctement le moment et la durée d’un refinancement, une expertise solide est indispensable.
Besoin de sécurité
Les hypothèques longues offrent tout de même un avantage majeur: une prévisibilité totale. Pour les emprunteurs qui privilégient la stabilité ou supportent mal les fluctuations de taux, une hypothèque fixe s’impose. Elle protège contre de mauvaises décisions dans les turbulences du marché.
Pour réduire encore les risques, les emprunts peuvent être fractionnés en plusieurs durées. Cela limite le choc lors de l’échéance et atténue les variations de taux. Mais cette méthode attache fortement l’emprunteur à son prêteur, puisqu’il n’est généralement pas possible de transférer une tranche à un autre établissement. Cela affaiblit aussi la marge de négociation lors d’un refinancement: la banque sait que le client ne peut pas partir. Pour le Saron, ce point importe peu, mais pour les hypothèques fixes, il pèse sur le prix final.
Ceux qui, comme au Japon, estiment que le régime de taux bas perdurera en Suisse, devraient privilégier l’avantage tarifaire et la flexibilité du Saron ou des durées courtes. Pour les propriétaires à la recherche de sécurité, une option courte associée à une réserve pour absorber les variations complète efficacement une hypothèque longue.
En période de taux bas, on conclut une hypothèque courte et on constitue une réserve. Si les taux montent, on peut rapidement passer à des durées plus longues et stables. La réserve amortit alors la charge supplémentaire. Si les taux restent bas, les emprunteurs continuent de bénéficier de coûts faibles. La réserve pourra ensuite servir – par exemple à la retraite – à amortir partiellement le prêt.