Darum gehts
- Immobilienwertsteigerung erschwert Tragbarkeitsanforderungen
- Das ist besonders problematisch für Leute kurz vor der Pensionierung
- Effektive Unterhaltungskosten stiegen nur um 40 Prozent im Vergleich zum Immobilienwert
Das klingt paradox: Je mehr der Wert einer Immobilie steigt, desto schärfer werden die Tragbarkeitsanforderungen. Das kann vor allem dann, wenn es Richtung Rente geht, zu einem Problem werden.
Der erfreuliche Nachricht für langjährige Immobilienbesitzer: In den letzten 25 Jahren hat sich der Wert ihrer Immobilie verdoppelt. Dies geht aus einer Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark hervor. Diese zeigt aufgrund der Auswertung der Daten eine durchschnittliche Wertsteigerung von 730'000 Franken im Jahr 2000 auf 1,42 Millionen Franken im Jahr 2025 für eine Immobilie mit 5,5 Zimmern und 170 Quadratmetern Wohnfläche.
Die schlechte Nachricht: Durch die Wertsteigerung bei den Immobilien droht die Gefahr, dass auch langjährige Hypothekarnehmer die Tragbarkeitsanforderungen nicht mehr erfüllten können. Das hat damit zu tun, dass mit dem Wert der Immobilie auch die kalkulatorischen Unterhalts- und Nebenkosten steigen. Diese liegen bei rund einem Prozent des Wertes. Das heisst: Aus Sicht der Bank kostet der Unterhalt einer teureren Immobilie auch mehr Geld.
Mit der Rente sinkt das Einkommen
Die Folge: Um die neue Tragbarkeit zu erfüllen, sind bis zu 20 Prozent zusätzliches Einkommen notwendig. Was im Rahmen eines normalen Erwerbslebens durchaus möglich ist, wird im Pensionsalter plötzlich zum Problem. Denn dann sinkt das Einkommen. Wer zum Beispiel nur über Einkünfte aus der 1. und 2. Säule verfügt, kommt nur noch auf rund 60 Prozent seines bisherigen Einkommens.
Deshalb sagt Lukas Vogt (37), CEO von Moneypark: «Diese starre Regelung wird mit weiter steigenden Immobilienpreisen immer absurder und bereitet schon heute jeder zweiten Person, die seit Jahrzehnten eine Immobilie an einer attraktiven Lage besitzt und jetzt vor der Pensionierung steht, grosse Probleme.»
Kommt dazu, dass die effektiven Unterhaltungskosten in den letzten 25 Jahren nur um rund 40 Prozent gestiegen sind – und damit deutlich weniger als der Wert der Immobilie. Was die starren Tragbarkeitskriterien noch unsinniger erscheinen lässt.
Keine Ausnahmen mehr
Was die Situation weiter verschärft: Die Banken sind längst nicht mehr so kulant wie in früheren Jahren. «Gerade, wenn jemand eine langjährige Beziehung zum Hypothekargeber hatte, wurde in der Vergangenheit oft ein Auge zugedrückt und die Hypothek auch mit teils stark erhöhter Tragbarkeit weitergeführt. Zuletzt hat der Appetit der Anbieter für solche Ausnahmen aber abgenommen», so Vogt.
Viele Immobilienbesitzer sind aufgrund der Preissteigerung heute «Beton-Millionäre». Nur ist dieses Geld bei der Berechnung der Tragbarkeit nutzlos, da die Wertsteigerung dabei nicht berücksichtigt wird.