Darum gehts
Mit Wohneigentum lässt sich viel Geld sparen. Diese Aussage mag im ersten Moment irritieren – schliesslich muss man für einen Hauskauf in erster Linie sehr viel Geld ausgeben. Aber wer es richtig anstellt, kann bei der Finanzierung des Eigenheims Tausende von Franken sparen. Dann nämlich, wenn Banken den Hauskäufern bei der Hypothek gute Konditionen anbieten. Wie das geht?
Banken legen für ihre Hypotheken zwar jeweils einen Schaufensterzinssatz fest – dieser ist jedoch immer verhandelbar. Um den Zins für eine Festhypothek oder eine Saron-Hypothek zu drücken, brauchen Hauskäufer aber schlagende Argumente. Was bei Banken immer gut ankommt: Hauskäufer, die mehr als das Minimum an Eigenkapital einbringen können. Und wer beim Eigenkapital eher knapp ist, kann beim angerechneten Lohn schrauben. Ziel: bei der Tragbarkeitsrechnung der Bank einen überdurchschnittlich guten Wert zu erzielen.
Die Finanzen optimieren
«Wer den Zins richtig gut verhandelt, spart bis zu 9000 Franken pro Jahr», sagt Romain Dequesne (40), CEO von Resolve. Der Hypothekenvermittler Resolve startete 2019 in der Westschweiz und ist inzwischen auch in die Deutschschweiz expandiert. Resolve vermittelt Hypotheken und arbeitet dafür mit rund siebzig Anbietern zusammen. «Wir vermitteln nicht nur – wir beraten und verhandeln auch für unsere Kunden», sagt Dequesne. Er weiss deshalb ganz genau, welche finanziellen Kriterien Hauskäufer erfüllen müssen, um bei den Banken die besten Konditionen zu erhalten.
«Die guten Zinsen bekommt man nur, wenn man ein gutes Dossier hat», sagt Dequesne. Zum Dossier gehören Unterlagen und Angaben zu Vermögen, Anstellung und Lohn. Wie können Hauskäufer punkten? Je mehr Eigenkapital sie bringen, desto besser. In der Schweiz müssen Hauskäufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einschiessen. Das ist das absolute Minimum. Wer es aber schafft, mehr als 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen, wird von den Banken mit Handkuss genommen. Das heisst: Der Bankberater wird bereit sein, mit den Zinssätzen nach unten zu gehen.
Zinsen nicht in Stein gemeisselt
Die Zinsen für die verschiedenen Hypothekenprodukte sind nicht in Stein gemeisselt. Sie orientieren sich am Leitzins und am Markt – meist haben Banken aber einen recht grossen Spielraum. Sie können den Saron für 0,5 Prozent vergeben oder für 1,25 Prozent, eine 10-jährige Festhypothek für 1,4 oder 1,8 Prozent. Die Differenz zwischen Top- und Durchschnittszins bei zehnjährigen Hypotheken beträgt laut einer Studie von Moneypark aktuell bis zu 0,57 Prozentpunkte. Das kann bei einem Volumen von 750'000 Franken über zehn Jahre bis zu 42'750 Franken Ersparnis bringen.
Für Topkonditionen brauchen Hauskäufer eine gute Tragbarkeit. Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Zu den Wohnkosten zählen: Der kalkulatorische Zinssatz auf die Hypothek – die Banken rechnen immer mit 5 Prozent. Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten, die mit 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie zu Buche schlagen. Bei einer 2. Hypothek kommt noch die Amortisation innert 15 Jahren als Kostenpunkt dazu. Machen diese Aufwände kumuliert weniger als einen Drittel des Einkommens aus, ist das umso besser.
Grosse Unterschiede bei der Tragbarkeit
«Für viele Hauskäufer ist die Tragbarkeit die grösste Hürde», sagt der Experte. Weil das Eigenkapital einfach zu berechnen ist – das können die meisten Hauskäufer auch ohne einen Finanzberater. Anders bei der Tragbarkeit. Sie ist nicht nur schwieriger zu berechnen. Je nach Bank gelten auch andere Regeln. «Bei der Tragbarkeit ist der Unterschied zwischen den Banken unglaublich gross», sagt Dequesne. Die einen rechnen Boni beispielsweise mit zum Einkommen, andere nicht. «Wenn der Bonus als variabler Lohn mitgezählt wird, wird die Tragbarkeit verbessert», so der Experte.
Auch wenn die Eltern ihrem Nachwuchs beim Hauskauf unter die Arme greifen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Geben sie ihren Kindern einen Kredit, gilt dieses Geld bei der Bank nicht als Eigenkapital – es ist verzinst. Machen Eltern ihren Nachkommen aber eine Schenkung, zählt dieses Geld als Eigenkapital. Das beeinflusst die Eigenkapitalquote und die Tragbarkeit positiv. Hauskäufer haben bei der Bank damit also bessere Karten.
Was auch viele nicht wissen: Aufs Alter müssen Eigenheimbesitzer ihre Hypothek amortisieren. Nur so können sich Seniorinnen und Senioren ihr Haus auch nach der Pension noch leisten. Denn: Das Jahreseinkommen sollte mindestens einen Fünftel der Hypothek betragen. Das heisst: Wer eine Hypothek in der Höhe von 600'000 Franken hat, muss jährlich mindestens 120'000 Franken verdienen. Wer weniger verdient, verliert seine Hypothek.
