Darum gehts
Das Jahr 2028 scheint noch in weiter Ferne, schliesslich hat noch nicht mal 2026 begonnen. Und doch fühlen sich viele Hausbesitzer und Wohnungsbesitzerinnen deswegen gestresst – voraussichtlich ab dem Steuerjahr 2028 fällt der Eigenmietwert weg, nachdem die Stimmberechtigten dies im vergangenen Herbst so entschieden haben. Das ist zwar ganz in ihrem Sinne: Das zu versteuernde fiktive Einkommen aus der möglichen Vermietung ihrer Liegenschaft schien vielen schon lange ein ungerechter Griff des Staates in ihr Portemonnaie.
Aber: Eine ganz direkte Folge der Eigenmietwert-Abschaffung ist, dass auch der Steuerabzug für den Liegenschaftsunterhalt gestrichen wird. Bisher konnten die Eigentümer viele Handwerkerrechnungen – etwa für Maler, Gipser, Sanitär – von den Steuern abziehen. Das geht unter dem neuen System nicht mehr. Darum erwägen jetzt viele, noch rasch vor dem Systemwechsel möglichst viele Sanierungen und Renovationen durchzuführen.
Lohnt sich das? Im Prinzip ja. Denn die werterhaltenden Unterhaltskosten können Eigentümer nicht nur im Umfang des Eigenmietwerts abziehen – sondern bis zur Höhe des steuerbaren Einkommens insgesamt, das dann im Extremfall bis auf null sinkt. Das wissen viele nicht.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Probieren Sie die Mobile-App aus!
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Probieren Sie die Mobile-App aus!
Ein Beispiel: Wer Küche und Bad erneuert und das ganze Haus neu streicht, kann die ganzen (werterhaltenden) Kosten von 50’000 Franken vom Einkommen abziehen, nicht nur in der Höhe des Eigenmietwerts von beispielsweise 20’000 Franken. Bei einem steuerbaren Einkommen (ohne Eigenmietwert) von 80’000 Franken beträgt dann die Steuerrechnung für ein verheiratetes Paar ohne Kinder in Bern noch rund 7300 statt 17’300 Franken. Es spart also 10’000 Franken Steuern – muss dafür aber zuerst 50’000 Franken investieren.
Trotzdem lohnen sich jetzt nicht alle Umbauten und auch nicht für alle. Was man dazu wissen muss:
Ab wann gilt das neue Steuersystem?
Voraussichtlich ab 2028, so hat es der Bundesrat angekündigt. Aber das kann sich noch ändern. Eine schnellere Umsetzung ist angesichts der relativ komplexen Änderungen kaum vorstellbar. Hingegen ist eine Verzögerung sehr gut möglich, weil namentlich die Tourismuskantone darauf drängen, noch möglichst lange von den Zweitwohnungsbesitzern den Eigenmietwert abschöpfen zu dürfen.
Wer auf Nummer sicher gehen will, plant seine Renovationen so, dass sie möglichst Ende 2027 abgeschlossen sind.
Für wen gilt das neue Steuersystem?
Für alle, die selbst in ihren Liegenschaften wohnen. Sie müssen neu keinen Eigenmietwert mehr versteuern, können aber auch keinen Liegenschaftsunterhalt mehr geltend machen, und sie können auch die Hypothekarzinsen nicht mehr abziehen. Das gilt sowohl für den Hauptwohnsitz wie für Ferienwohnungen.
Für jene, die ihre Liegenschaften vermieten, ändert sich hingegen nichts: Sie müssen weiterhin ihre Mieteinnahmen versteuern. Sie können aber die damit verbundenen Aufwendungen abziehen, darunter eben auch Renovationen.
Wie das konkret geregelt wird, wenn jemand ein Mehrfamilienhaus besitzt und selbst darin wohnt, ist noch nicht im Detail klar.
Also muss ich pressieren?
Ja, jedenfalls wenn es um komplexere Umbauten mit mehreren beteiligten Handwerkern geht. Fachleute rechnen damit, dass die Kapazitäten der infrage kommenden Firmen an den Anschlag kommen. Das treibt die Preise in die Höhe, besonders bei stark nachgefragten Gewerben wie Heizungsinstallationen, Solartechnik oder Dämmarbeiten. Eigentümer sollten deshalb auch Handwerker aus dem grenznahen Ausland um Offerten anfragen.
Worauf sollten Stockwerkeigentümer achten?
Bei ihnen ist es komplizierter, weil sie nicht allein entscheiden können. Für die teuren Sanierungen an der Gebäudestruktur braucht es einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung – das kann Monate dauern. Wenn für konkrete Umbauprojekte die Zeit zu knapp ist, kann es aber sinnvoll sein, jetzt noch die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds zu erhöhen. Diese Einzahlungen kann man in der Regel ebenfalls noch steuerlich abziehen – nicht erst dann, wenn die Arbeiten effektiv gemacht werden. Ausnahmen sind aber denkbar, falls dadurch das Fondsvermögen gemessen am Gebäudewert viel zu hoch wird und die Einzahlung einzig dem Steuernsparen dienen würde.
Gibt es keine Ausnahmen?
Doch. Die Kosten für denkmalgeschützte Umbauten sind auch nach 2028 abziehbar, sofern man sie «aufgrund gesetzlicher Vorschriften im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin» vornimmt und sofern sie nicht subventioniert sind.
Ausserdem kann man die Kosten für Energiesparmassnahmen, also etwa für eine neue Wärmepumpe, unter Umständen weiterhin abziehen. Zwar nicht mehr für die Bundessteuer, aber die Kantone können dies für die Staatssteuer zulassen. Ob sie dies auch tun, ist noch nicht bekannt.
Was ist mit Ausbauten, etwa einem neuen Wintergarten?
Das bisher Gesagte gilt für sogenannte werterhaltende Sanierungen, das ist beispielsweise der Ersatz eines 30-jährigen Badezimmers. Hingegen waren wertvermehrende Investitionen – etwa der Anbau eines Wintergartens oder der Ausbau des Estrichs zu einem Wohnraum – schon bisher nicht in der jährlichen Steuererklärung abziehbar und sind es auch zukünftig nicht. Solche Kosten kann man aber später nach einem Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen. Schieben Sie solche Arbeiten wenn möglich auf die Zeit nach 2028 auf.
Was sollte man vermeiden?
Vorsicht, wenn man den Verkauf der Immobilie ins Auge fasst: Es bringt nichts, noch schnell eine neue Küche einbauen zu lassen. Diese Kosten kann man zwar steuerlich abziehen, was die Steuerrechnung reduziert. Aber auf dem Rest der Kosten bleibt man unter Umständen sitzen. Eine neue Küche steigert den Marktwert und damit den Verkaufserlös kaum – weil der neue Eigentümer vermutlich ohnehin eine neue Küche nach eigenem Geschmack will.