Les logements en propriété sont toujours plus prisés en Suisse: après une hausse plutôt modérée au printemps, les prix ont de nouveau nettement augmenté en milieu d'année pour atteindre de nouveaux records. Selon la dernière analyse du spécialiste en financement MoneyPark, le prix des appartements en copropriété a ainsi grimpé en moyenne de 2,4% par rapport au début de l’année.
La hausse est encore plus spectaculaire pour les maisons individuelles, dont les prix ont bondi de 3,7%. Pour les experts du secteur, le principal moteur de cette envolée est à chercher du côté de la politique des taux d'intérêt zéro. «Compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt, l’accession à la propriété est nettement plus avantageuse que la location», constate Lukas Vogt, PDG de MoneyPark. Cela incite fortement les locataires à devenir propriétaires.
Cet avantage financier se vérifie peu importe la durée du crédit, mais il saute particulièrement aux yeux avec les hypothèques Saron. Lukas Vogt le rappelle: pour un prêt hypothécaire au taux du marché monétaire, les taux d’intérêt s’élèvent actuellement à un peu plus de 1%. Sur un prêt hypothécaire d’un million de francs, cela représente environ 10'000 francs de frais d’intérêts par an. «Le bas niveau des taux d’intérêt est donc, et de loin, le principal facteur de hausse des prix», explique Lukas Vogt.
Un primo-accédant sur quatre opte pour le prêt Saron
En Suisse alémanique, la flambée des prix est encore plus marquée. En cause: des conditions de financement très attractives, mais aussi une offre de logements particulièrement restreinte. D'après une récente étude du cabinet de conseil immobilier Wüest Partner, le nombre de permis de construire réaugmente certes pour les appartements en location, mais les projets de copropriétés et de maisons individuelles restent au point mort. Parallèlement, la pression démographique s'adoucit légèrement, avec un taux d'immigration inférieur à la moyenne à long terme depuis plus d'un an.
Les coûts de financement avantageux attirent surtout les primo-accédants vers ce type de financement. En Suisse alémanique, plus de 40% d’entre eux souscrivent une hypothèque Saron, dont le taux d’intérêt est indexé sur le taux de référence. Elle est actuellement plus avantageuse qu’une hypothèque à taux fixe, mais comporte le risque d’une hausse des taux d’intérêt. «Nous le soulignons lors de nos entretiens de conseil», explique Lukas Vogt, avant d’ajouter: «Etant donné que des durées nettement plus courtes sont désormais possibles avec le prêt Saron, une partie des acheteurs parie sur une baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe dans les prochains mois.»
Les propriétaires réagissent à la suppression de la valeur locative
Au total, au cours du premier semestre, une personne sur quatre a opté pour un prêt hypothécaire Saron. Soit une hausse de près de 10% par rapport au second semestre 2025. Avec une part de 38%, la durée de 10 ans reste toutefois la plus prisée. En Suisse alémanique, le taux d’intérêt moyen s’élevait à 1,48% chez les caisses de pension et à 1,50% chez les compagnies d’assurance au premier semestre. Les banques sont les plus chères, avec un taux de 1,54%.
En parallèle, une nouvelle tendance émerge sur le marché du refinancement hypothécaire: le montant moyen des prêts contractés a reculé de 5% en un an. «Nous y voyons une première conséquence de la suppression prévue de la valeur locative. Comme les prêts hypothécaires sont souvent conclus pour une durée de 5 à 10 ans, les emprunteurs se demandent d’ores et déjà s’ils souhaitent amortir leur prêt», explique Lukas Vogt. Cette valeur locative sera supprimée au 1er janvier 2029. A partir de cette date, les propriétaires ne pourront plus déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts.
La concurrence entre les prestataires reste modérée
Selon Immo-Update, les prestataires ont certes légèrement intensifié la concurrence pour proposer les taux les plus avantageux, mais celle-ci reste modérée. «Ainsi, les marges chez Saron s’élèvent actuellement à 1%. Autour du retournement des taux à l’été 2022, nous avons observé des marges nettement plus agressives, comprises entre 0,6 et 0,8%», explique Lukas Vogt.
Les coûts de financement sur le marché des capitaux ont certes augmenté. Mais même en tenant compte de cette hausse, l’écart entre les taux du marché des capitaux et les taux hypothécaires de même durée s’est creusé. «C’est un signe clair qu’il n’y a pas actuellement de concurrence acharnée. Les prestataires semblent plutôt satisfaits du niveau du marché.»
Il existe néanmoins un potentiel d’économies: pour un prêt hypothécaire à 10 ans, l’écart entre les prestataires les plus chers et les moins chers s’élève à un demi-pour cent. Sur un prêt hypothécaire de 750'000 francs, cela représente une différence d’environ 37'500 francs sur toute la durée du prêt.