Steigen oder fallen die Preise?

Was die Eigenmietwert-Reform für den Immo-Markt bedeutet

Reto Zanettin

Steigen die Immobilienpreise durch die Reform des Eigenmietwerts oder fallen sie? Die offiziellen Unterlagen zur Abstimmung, die Ende September stattfindet, geben dazu nur ungefähre Antwort. Vor einem möglichen Inkrafttreten könnte es zu mehr Aufträgen für die Bauwirtschaft kommen, danach sei mit Auftragseinbussen zu rechnen. Hintergrund dazu sind die Steuerabzüge von Unterhaltskosten. Investitionen in die Substanz von Eigenheimen, so heisst es weiter, seien aber auch langfristig erwartbar.

Dabei bewegt sich der Immobilienmarkt schon seit Jahren deutlich. Die Häuserpreise steigen anhaltend, und das freilich unabhängig von der Eigenmietwertsteuer oder deren nun möglicher Abschaffung. «Zuwanderung und anhaltend tiefe Zinsen sorgen für einen stetigen Nachfrageüberhang: Immer mehr Mieter möchten zu Eigentümern werden», erklärt UBS-Immobilienspezialist Claudio Saputelli.

Dem Experten zufolge verleiht die Reform des Eigenmietwerts dem Immobilienmarkt – insbesondere bei weiterhin tiefen Zinsen – zusätzliche Dynamik. «Neubauten werden tendenziell teurer, da das durch die Steuererleichterung frei werdende Kapital teilweise in teurere Objekte fliesst», so Saputelli.

Falls der Systemwechsel in der Abstimmung durchkommt, so ist die Steuerentlastung von Haushalt zu Haushalt allerdings unterschiedlich hoch. Die folgende Tabelle zeigt den Gesamteffekt der Reform für verschiedene Haushaltstypen. In die Rechnung, welche die Immobilienberatung Wüest Partner erstellt hat, wurden insbesondere der Eigenmietwert, der Unterhaltsabzug sowie die Schuld- respektive Hypothekarzinsen, die aktuell im Schnitt bei rund 1,5 Prozent liegen, einbezogen. Die Angaben in der Tabelle sind in Franken.

Aktuell würden alle Haushaltstypen durch den Systemwechsel Steuern sparen – für viele Haushalte sei der Eigenmietwert höher als die Schuldzinsen und der pauschale Unterhaltsabzug, so die Spezialisten von Wüest Partner. «Sofern kein grösserer Unterhalt ansteht, gewinnen also die Wohneigentumsbesitzer im Durchschnitt mit einer solchen Reform.» 

Allerdings kann man nicht davon ausgehen, dass das gesamte frei werdende Kapital in neue Immobilien fliesst, sondern auch in andere Ausgaben oder Investitionen gesteckt wird. Daher spricht Saputelli auch von einem teilweisen Zufluss in teurere Objekte.

Was für Neubauten gilt, wird laut dem UBS-Experten kaum auf Altbauten zutreffen. Deren Preisentwicklung dürfte an Schwung verlieren oder regional sogar ins Negative drehen. Denn «diese Immobilien werden relativ unattraktiver, weil Steuerabzüge für Sanierungen entfallen und Instandhaltungen daher teilweise zurückgestellt werden».

Demnach wird es zu einer zweigeteilten Entwicklung auf dem Immobilienmarkt kommen – ganz grob gesagt: Die Preise für Neubauten ziehen an, die Preise für Altbauten geraten ins Stocken. Doch gerade diese Spreizung öffnet das Tor zu einer Trendwende möglich. Denn irgendwann «könnten Altbauten im Vergleich zu Neubauten wieder so attraktiv werden, dass sie für Mieter wieder interessant und vermehrt gekauft werden», so Saputelli. Mieter, die einen Kauf anstreben, ein nagelneues Zwei-Millionen-Franken-Eigenheim aber nicht finanzieren können, werden sich eher für einen preiswerten Altbau entscheiden.

«Kaum ein wesentlicher Zusatzbooster»

Das Bild einer zweigeteilten Immobilienpreisentwicklung verändert sich, wenn man weitere Gesichtspunkte wie die Tragbarkeit und Eigenmittelanforderungen einbezieht. Wird dann die Anpassung des Steuerregimes noch ins Gewicht fallen? Eher nicht, sagt Donato Scognamiglio, Immobilienexperte und Präsident des Immobiliendienstleisters IAZI. Der Effekt der Reform auf den Immobilienmarkt werde überschätzt. «Die Häuserpreise werden kaum einen wesentlichen Zusatzbooster erhalten.»

Ein Grund für diesen gedämpften Preisausblick sieht Scognamiglio gerade in alten Häusern, die abgestraft würden, da sie aufgrund wegfallender Unterhaltsabzüge unattraktiver werden. Zudem seien jene, die von der Reform profitieren, schon älter; sie würden kaum mehr in grossem Stil Wohneigentum nachfragen. «Und die Jüngeren scheitern an der Finanzierung, zumal nur schon eine – vergleichsweise bescheidene – Ein-Millionen-Franken-Immobilie ein Haushaltseinkommen von 150'000 Franken voraussetzt.»

Zuwanderung und Zinsen bleiben bestimmend

Wie stark die Preise durch die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tatsächlich steigen oder fallen werden, lässt sich laut UBS-Immobilienspezialist Saputelli indes nicht exakt modellieren.

Weiter bleiben den Experten zufolge die Zuwanderung und die Zinsen für den Immobilienmarkt massgebend. Deutlich steigende Zinsen schränken die Nachfrage ein, namentlich die Nachfrage der Mieter. Sie werden aufgrund höherer Zinsen eher in der angestammten Wohnung bleiben und weniger häufig in ein Eigenheim wechseln wollen. Auch Personen, die sich gegenwärtig Wohneigentum gerade noch leisten können, werden bei verschärften Konditionen kaum mehr mithalten können – oder mithalten wollen – und deshalb als Nachfrager ausscheiden.

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Auch: «Auf Dauer werden die Zuwanderung und das knappe Bauland die Immobilienpreisentwicklung bestimmen - und den Effekt des Eigenmietwerts übersteuern, egal ob er abgeschafft wird oder ob es ihn weiterhin gibt», erklärt Scognamiglio.

In den vergangenen zwei Dekaden wanderten netto rund 70'000 Personen pro Jahr in die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz zu. Ob sich daran in Zukunft etwas Grundlegendes ändert, ist offen. Wohl aber weht der Zuwanderung ein rauer werdender Wind entgegen. So beispielsweise will eine Volksinitiative die Schweizer Wohnbevölkerung auf unter zehn Millionen Menschen begrenzen.