Die Hypozinsen sinken, die Preise für Wohneigentum steigen: Die Preisentwicklung der Mehrfamilienhäuser ist in diesem Quartal recht beachtlich. Das schreibt der Immobilienberater Iazi in seinem Private Real Estate Price Index. Demnach beträgt die Wachstumsrate der Transaktionspreise für Renditeliegenschaften im zweiten Quartal dieses Jahres 1,9 Prozent (Vorquartal: 1,3 Prozent).
«Die Finma und das Finanzdepartement haben vor den Gefahren eines Kreditausfalls bei Renditeliegenschaften gewarnt», sagt Donato Scognamiglio (49), CEO bei Iazi. Gefahr bestehe, sobald die Zinsen wieder steigen: Man wisse heute, dass bei jeder zweiten Neufinanzierung eines Mehrfamilienhauses die Mietzinsen nicht mehr ausreichen würden, wenn der Hypothekarzins auf 3 bis 4 Prozent steige. Schärfere Vergaberegeln für Hypothekarkredite seien in Planung.
Renditeliegenschaften lohnen sich
Das erklärt das Preiswachstum: «Wenn die Preisentwicklung auf die angekündigten Verschärfungen noch nicht reagiert hat, heisst das nichts anderes, als dass sich dieses Marktsegment in einer regelrechten Torschlusspanik befindet. Jeder haut noch ordentlich rein, bevor die strenge Diät anfängt», erklärt Scognamiglio.
Die Performance der Mehrfamilienhäuser beträgt im zweiten Quartal 2,6 Prozent, auf Jahresbasis gar 6,5 Prozent. Im Vorquartal waren es noch 2,1 Prozent, im Vorjahr 5,2 Prozent. Als Performance wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst. Investitionen in Renditeliegenschaften lohnen sich.
Restriktive Vergaberegeln bei Hypotheken
Anders sieht es bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus. Die Transaktionspreise sind nur leicht gestiegen. «In Zeiten, wo man für eine zehnjährige Festhypothek kaum mehr Zinsen bezahlt, müsste es eigentlich einen Run auf Eigentumswohnungen geben», so Donato Scognamiglio. «Denn die Wohnausgaben für Mietwohnungen sind in gewissen Fällen höher als die finanziellen Auslagen von Wohnungsbesitzern.»
Der Grund für die eher moderate Entwicklung: die restriktiven Vergaberegeln für Hypotheken, die seit 2014 in Kraft sind. Wer bei einer Bank eine Hypothek über eine Million Franken aufnehmen will, braucht dafür ein Haushaltseinkommen von 180‘000 Franken. Und das ist weit höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen von 80‘000 Franken.