Leerstand, sinkende Mieten, tiefe Zinsen und Anleger, verzweifelt auf der Suche nach Rendite: Der Schweizer Immobilienmarkt kommt nicht zur Ruhe. Dennoch verzeichnet der aktuelle Immobilien-Index der UBS mit 0,87 Indexpunkten eine positive Entwicklung für das vierte Quartal 2018. Anfang 2018 lag der Index noch bei 1,07 Punkten. Seither sank er stetig und verharrte seit dem dritten Quartal unverändert bei 0,87 Indexpunkten – ausserhalb der Risikozone.
Der Index beschreibt die Stufen Baisse (unterhalb von –1) bis Blase (ab 2). «Wir befinden uns in einer Phase, in der die Eigenheimpreise stabil sind und die Wirtschaft wächst», sagt Matthias Holzhey, Experte der UBS. Der Markt werde sozusagen sanft entwertet. Das heisst: Im Verhältnis zu den Einkommen sind die Eigenheimpreise weniger stark gestiegen.
Die Lage entspannt sich langsam
Gemäss Prognosen dürfte diese Entwicklung anhalten. «Wir erwarten nur geringe Preisanstiege», sagt Holzhey. Aus der aktuellen Risikoperspektive heraus eine gesunde Entwicklung. Was ebenfalls gegen die Entwicklung einer Immo-Blase spricht: Eine Blase sei fast immer kreditgetrieben, das aktuelle Hypothekarwachstum spreche dagegen, sagt der Experte. «Man kann sich also einigermassen entspannt zurücklehnen.»
Ausschlaggebend für den sinkenden Index ist die Entwicklung der Hypothekarvolumen. Ihr Wachstum war lange nicht so tief. Was mit den Regulierungen zusammenhängt, die Auswüchse des Hypothekarwachstums verhindern sollen.
Der Kauf eines Eigenheims bleibt teuer
Laut UBS-Index sank das Preis-Einkommens-Verhältnis das siebte Quartal in Folge. Das bedeutet: Für den Erwerb eines Eigenheims im mittleren Preissegment wurden noch knapp 6,5 Jahreshaushaltseinkommen benötigt. Was jedoch nicht bedeutet, dass sich deshalb mehr Schweizer ein Eigenheim leisten können. Die Tragbarkeitsregulierung erschwert die Finanzierung, wenn sie das Sechsfache des Einkommens übersteigt. Anhand der Tragbarkeit lässt sich errechnen, ob man sich die Immobilie auch leisten kann. Das Niveau bleibe hoch, erklärt Holzhey.
Trotz der sich langsam entspannenden Lage befinden sich einzelne Regionen weiterhin im Gefahrenbereich: der Raum Zürich, die Zentralschweiz, Basel, Lausanne und Lugano. «Das Preis-Einkommens-Verhältnis geht nirgends so stark auseinander wie in Zürich», sagt der UBS-Experte.
Der Kauf eines Eigenheims lohne sich dort kaum. Dass sich dies in den kommenden Jahren ändert, sei unwahrscheinlich. (mm)