Strategie-Check 2026 angesichts der kommenden Steuerreform

Wohneigentum jetzt verkaufen oder renovieren?

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt auch 2026 in Bewegung. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) dürfte den Leitzins gemäss aktuellen Marktbeobachtungen vorerst bei null Prozent belassen. Dennoch sind die Kosten für langfristige Festhypotheken zuletzt leicht gestiegen. Gleichzeitig rückt mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ein grundlegender Systemwechsel bei den Steuern näher. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer wird 2026 damit zu einem zentralen Jahr für die eigene Immobilienstrategie.

Starke Nachfrage trotz Zinstrend

Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken bewegen sich im ersten Quartal 2026 je nach Anbieter, Objekt, Laufzeit und Bonität in einer Grössenordnung von rund 1,5 bis 2 Prozent. Trotz dieses leichten Aufwärtstrends bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum gross. Viele Kaufinteressierte sichern sich das aktuelle Zinsniveau, um sich gegen langfristig steigende Finanzierungskosten abzusichern.

Auch die Situation am Mietmarkt trägt dazu bei: Knapper Wohnraum und steigende Mieten machen Wohneigentum für viele Haushalte weiterhin attraktiv. Marktanalysen von Wüest Partner oder vom Hauseigentümerverband (HEV) weisen darauf hin, dass das Angebot in vielen Regionen knapp bleibt, was die Preise stützt.

Angesichts der aktuellen Marktlage ergeben sich für Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Verkauf erwägen – etwa aus Altersgründen oder aufgrund veränderter Lebensumstände –, derzeit grundsätzlich günstige Marktbedingungen. Ein Immobilienwertrechner liefert online eine erste Orientierung zum möglichen Marktwert. Für eine fundierte und präzise Wertermittlung empfiehlt sich jedoch eine individuelle Einschätzung durch ausgewiesene Fachspezialistinnen und -spezialisten.

Abschaffung des Eigenmietwerts: Der Countdown läuft

Mit dem Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts in der Volksabstimmung vom September 2025 ist der Entscheid für eine steuerliche Neuausrichtung von selbst genutztem Wohneigentum gefallen. Nach heutigem Stand soll der neue Rechtsrahmen frühestens 2028 in Kraft treten. Bis dahin gilt voraussichtlich weiterhin das bestehende System mit Eigenmietwert.

Auf Bundesebene ist vorgesehen, dass mit dem neuen System insbesondere der Eigenmietwert entfällt. Gleichzeitig sollen der Schuldzinsenabzug sowie Abzüge für Unterhaltskosten und energetische Sanierungen bei selbst genutztem Wohneigentum deutlich eingeschränkt oder aufgehoben werden.

In welchem Umfang Kantone weiterhin Abzüge – insbesondere für Energiespar- oder Umweltschutzmassnahmen – zulassen, bleibt Teil der kantonalen Steuerhoheit und ist derzeit noch nicht abschliessend geklärt. Dies gilt auch für die konkrete Ausgestaltung der Schuldzinsabzüge.

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Du besitzt Wohneigentum und willst verkaufen? Mit dem Immobilienwertrechner von properti kannst du schnell, kostenlos und unverbindlich erfahren, wie viel dein Haus oder deine Wohnung wert ist. In nur drei Minuten ermittelt der Rechner den Wert deiner Immobilie.

properti ist dein Partner für den erfolgreichen Verkauf und die Vermietung von Immobilien. Das Unternehmen verbindet fundierte Immobilienexpertise mit modernster Technologie – für transparente, risikofreie und effiziente Immobilientransaktionen.

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Zum Immowert-Rechner

Sanierungsbedarf im Fokus

Besonders wichtig ist die Reform für ältere Liegenschaften mit Sanierungsbedarf. Wer grössere Investitionen plant – etwa für Heizungsersatz, Dämmung oder umfassende Renovationen –, kann diese aktuell noch steuerlich geltend machen. Nach dem Systemwechsel entfällt dieser steuerliche Vorteil voraussichtlich weitgehend.

Fachleute erwarten, dass sanierungsbedürftige Objekte ab Inkrafttreten des neuen Systems an Attraktivität verlieren könnten. Energetisch sanierte und gut unterhaltene Immobilien dürften hingegen relativ an Wert gewinnen. Die tatsächliche Entwicklung wird jedoch je nach Region, Objektqualität und Marktlage unterschiedlich ausfallen.

2026 als Jahr der Entscheidung

Wer eine ältere Liegenschaft mit Sanierungsbedarf besitzt und keine grösseren Investitionen mehr tätigen möchte, kann von einem Verkauf profitieren. Aufgrund der starken Nachfrage lassen sich in vielen Fällen weiterhin attraktive Preise erzielen sowie steuerliche Unsicherheiten reduzieren.

Wer hingegen langfristig im Eigenheim bleiben will, sollte geplante energetische Sanierungen und grössere Unterhaltsarbeiten frühzeitig prüfen. Solange das heutige System gilt, lassen sich solche Kosten in vielen Fällen noch steuerlich berücksichtigen.

Unabhängig vom gewählten Weg gilt: Die individuelle Situation bleibt entscheidend. Objektart, Standort, Sanierungszustand, Verschuldung sowie die kantonale Steuerpraxis spielen eine zentrale Rolle. Eine frühzeitige und fundierte Analyse wird 2026 für viele Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer wichtiger denn je.

Strategie-Check 2026

Anhand dieser fünf Kernfragen lässt sich die aktuelle Situation prüfen. Je mehr Punkte zutreffen, desto eher besteht 2026 Handlungsbedarf.

• Sanierungsstau: Stehen bei der Immobilie in den nächsten Jahren grössere Investitionen an (Heizung, Dach, Fassade)?
• Steuervorteil: Sollen die aktuellen Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten noch genutzt werden, bevor der Systemwechsel beim Eigenmietwert in Kraft tritt?
• Hypothekarstruktur: Ist die Immobilie hoch belehnt, sodass ein eingeschränkter Schuldzinsenabzug die Steuerrechnung künftig erhöhen könnte?
• Marktwert-Realisation: Bestehen ohnehin Pläne, die Wohnsituation in den nächsten Jahren zu verändern (z. B. Verkleinerung im Alter)?
• Attraktivität: Handelt es sich um ein Objekt, das für Käuferinnen und Käufer aktuell besonders attraktiv ist, weil anstehende Renovationen unter dem heutigen System noch steuerlich berücksichtigt werden können?

Anhand dieser fünf Kernfragen lässt sich die aktuelle Situation prüfen. Je mehr Punkte zutreffen, desto eher besteht 2026 Handlungsbedarf.

• Sanierungsstau: Stehen bei der Immobilie in den nächsten Jahren grössere Investitionen an (Heizung, Dach, Fassade)?
• Steuervorteil: Sollen die aktuellen Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten noch genutzt werden, bevor der Systemwechsel beim Eigenmietwert in Kraft tritt?
• Hypothekarstruktur: Ist die Immobilie hoch belehnt, sodass ein eingeschränkter Schuldzinsenabzug die Steuerrechnung künftig erhöhen könnte?
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