Der grosse Hypotheken-Guide

Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

46 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer träumen vom Eigenheim. Also fast jede zweite erwachsene Person. Gemäss einer ZHAW-Studie glauben sie aber, dafür zu wenig Geld zu haben. Wer sich detailliert mit der Finanzierung auseinandersetzt, sieht möglicherweise, dass der Traum vom Eigenheim wahr werden könnte. Angesichts der hohen Sparquote in der Schweiz wird dieser für manche tatsächlich realisierbar. Die Wohnkosten einer Hypothek können – je nach Zinssituation – niedriger sein als die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung. Was es zum Wohnglück im Eigenheim aus finanzieller Sicht mindestens braucht, ist hier Schritt für Schritt erklärt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf von Wohneigentum?

In der Regel müssen 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Für die Finanzierung einer Ferienwohnung sind je nach dem bis zu 40 Prozent Eigenkapital erforderlich. Zudem können bei Letzterer keine Mittel aus der gebundenen Vorsorge (2. oder 3. Säule) eingesetzt werden. 

Welche Eigenmittel kann ich einbringen?

Klassisch sind Sparguthaben, Gelder aus der 2. (Pensionskasse) und 3. Säule, Schenkungen oder Erbschaften. Wichtig: Mindestens 10 Prozent müssen aus «echtem» Eigenkapital kommen – dürfen also nicht aus der Pensionskasse stammen.

Welche Rolle spielt mein Einkommen bei der Finanzierung?

Die Bank prüft anhand der Tragbarkeitsberechnung, ob das kumulierte Einkommen der Käuferschaft ausreicht, um die laufenden Kosten einer Immobilie zu stemmen. 

Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten?

Als Faustregel gilt: Die jährlichen Wohnkosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) sollten maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Bis zu welchem Betrag finanziert die Bank den Kaufpreis?

Grundsätzlich werden 80 Prozent des Kaufpreises von der Bank finanziert. Den restlichen Betrag müssen Käuferinnen und Käufer selbst aufbringen. 

Kann ich auch Wohneigentum kaufen, wenn ich selbständig, Teilzeit angestellt oder pensioniert bin?

Ja, das ist möglich. Je nach Ausgangslage verlangen Banken dann oft zusätzliche Nachweise, Eigenmittel oder Sicherheiten.

Was bedeutet «Tragbarkeit» und wie berechnet die Bank diese?

Die Tragbarkeit zeigt, ob sich Käuferinnen und Käufer die Immobilie langfristig leisten können. Die Bank rechnet dafür mit einem kalkulatorischen Zins, der deutlich über den aktuellen Zinsen liegt, plus Amortisation und Nebenkosten. Alles zusammen sollte rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis: CHF 1’000’000
  
• Eigenkapital: CHF 200’000
  
• Hypothek: CHF 800’000
  
• Kalkulatorischer Zins (5 %): CHF 40’000
  
• Amortisation: CHF 10’000
  
• Nebenkosten (1 %): CHF 10’000
  
• Gesamtkosten pro Jahr: CHF 60’000
  

→ Dafür brauchst du ein Bruttoeinkommen von CHF 180’000 im Jahr.

Die Hypothek von PostFinance

Die passende Finanzierung fürs Wohneigentum. Das richtige Hypothekarmodell, die optimale Laufzeit: PostFinance bietet Beratung, Tools und Informationen rund ums Eigenheim. Mit wenigen Klicks zur persönlichen Beratung und passenden Finanzierungslösung.

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Was zählt zum Kaufpreis, und welche zusätzlichen Kaufnebenkosten muss ich einkalkulieren?

Zum Kaufpreis kommen noch rund 3 bis 5 Prozent für Nebenkosten hinzu. Dazu gehören Notariatsgebühren, Grundbucheintrag und die Handänderungssteuer, eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich eines Grundstückserwerbs erhoben wird. Diese Kosten sind kantonal geregelt und fallen sehr unterschiedlich aus.

Wie hoch werden Kosten für Unterhalt und Betrieb ausfallen?

Unterhalt, Reparaturen und Betriebskosten werden mit rund 1 Prozent des Kaufpreises kalkuliert. Bei älteren Immobilien können es auch mehr sein.

Welche Hypothekarmodelle gibt es?

• Festhypothek: Zu einem festen Zinssatz und mit einer fixen Laufzeit. Sicher planen durch kalkulierbare Kosten. Jedoch kann man nach Abschluss nicht weiter von sinkenden Zinsen profitieren. Eine vorzeitige Kündigung kann unter Umständen mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein.
• Saron Hypothek: Variabler Zinssatz, der sich laufend am Markt orientiert. Man kann von sinkenden Zinsen profitieren, muss aber auch steigende Zinsen aushalten können. Während der Laufzeit kann man die Saron Hypothek in eine Festhypothek umwandeln.
• Kombination aus Saron und Festhypothek: Die beiden Produkte können nach individuellen Bedürfnissen auch kombiniert werden.

Wie läuft der Abschluss einer Hypothek praktisch ab?

Nach dem Erstgespräch zur Finanzierungsanfrage und einer unverbindlichen Offerte folgt nach Einreichen der relevanten Unterlagen (detaillierte Aufstellung siehe unten) eine verbindliche Offerte mit Finanzierungslösung. Nach einem Vergleich erfolgt die Zusage und der Vertrag wird unterzeichnet. Egal an welchem Punkt: Die Fachexpertinnen und Fachexperten stehen beratend zur Verfügung. 

Welche Laufzeiten sind sinnvoll?

Das hängt von der persönlichen Planung und den individuellen Bedürfnissen ab. 

Unterschied 1. und 2. Hypothek:

Die 1. Hypothek deckt rund zwei Drittel des Kaufpreises und bleibt meist bestehen. Die 2. Hypothek deckt bis zu 80 Prozent des Kaufpreises und muss innert 15 Jahren oder bis zum Pensionierungsalter zurückbezahlt (amortisiert) werden.

Gibt es Mindestbeträge oder Mindestlaufzeiten für Hypotheken?

Ja, das legt jede Bank selbst fest. Oft starten Hypotheken ab 100’000 Franken und einer Mindestlaufzeit von 2 Jahren.

Bis wann muss die Schuld getilgt sein?

Grundsätzlich muss die 2. Hypothek innert 15 Jahren oder bis zum Pensionierungsalter amortisiert werden.

Gibt es eine Altersgrenze für Hypothekarkunden oder was passiert bei der Pensionierung?

Es gibt keine Altersgrenze. Mit der Pensionierung sinkt aber in der Regel das Einkommen. Banken müssen dann prüfen, welche Hypothekarhöhe möglich ist. Diese darf grundsätzlich zwei Drittel des Liegenschaftswertes nicht übersteigen.

Was bedeutet Amortisation?

Amortisation ist die schrittweise Rückzahlung einer Hypothek. Dabei wird der geschuldete Betrag in regelmässigen Raten über einen bestimmten Zeitraum hinweg reduziert.

Welche Unterschiede gibt es zwischen direkter und indirekter Amortisation?

Direkt: Bei der direkten Rückzahlung wird die Hypothekarschuld verringert. Allerdings reduzieren sich dadurch auch die abzugsfähigen Schuldzinsen bei den Steuern. Bei der indirekten Amortisation wird in die Säule 3a einbezahlt, die der Bank als Sicherheit dient. Die Hypothek bleibt vorerst gleich hoch und wird erst bei Auszahlung der Säule 3a reduziert. 

Hypothekarofferte: Die Finanzierung des Wohntraums

In wenigen Schritten lässt sich bei PostFinance eine unverbindliche und persönliche Hypothekarofferte für den Kauf von Wohneigentum oder Ablösung einer Hypothek erstellen.

Die Offerte steht direkt als PDF zum Download zur Verfügung. 

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Hypothekarofferte bestellen

• Aktueller Betreibungsregisterauszug
• Aktueller Lohnausweis bzw. Belege Rentenauszahlungen
• Kopie der letzten Steuererklärung inkl. Einlageblätter
• Aktueller Pensionskassenausweis
• Eigenmittelnachweise (3. Säule, Schenkungen, Erbvorbezüge)
• Identitätsnachweis (ID oder Pass)
• Detaillierte Unterlagen zum Kaufobjekt, mit Kaufpreis oder Verkehrswertschätzung, Bauplänen oder Baubeschrieb, Grundbuchauszug, evtl. Police Gebäudeversicherung

Je nach Institut können auch weitere Unterlagen eingefordert werden. Die Bank kann bei der Zusammenstellung der Dokumente unterstützen.

• Der Steuerwert der Immobilie wird nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben berechnet. Er beträgt in der Regel 60 bis 90 Prozent des Marktwerts und wird zum Vermögen gerechnet.
• Schuldzinsenabzug: Deine Hypothekarzinsen kannst du abziehen.
• Amortisation: Bei indirekter Amortisation via Säule 3a sparst du zusätzliche Steuern, da die Einzahlungen vom Einkommen abziehbar sind.
• Investitionen: Werterhaltende Investitionen können steuerlich geltend gemacht werden.