I. F., Zürich: Gibt es ein Gesetz oder eine Verpflichtung, dass der Vermieter generell nach 10 Jahren die Wohnungswände streichen muss?
Heisser Draht: Nein, grundsätzlich nicht, der Vermieter muss dann neu streichen, wenn das Mietobjekt mangelhaft ist. Die Lebensdauertabelle gilt nur für die Bewertung von Schäden beim Auszug.
S. A., Burg: Ich sollte eine Herdplatte auf eigene Kosten ersetzen (ca. CHF 400.-), obwohl diese im Jahr 1985 eingebaut und bisher nie ersetzt worden war. Im Vertrag steht zwar, dass der Mieter selbst für den Ersatz von Herdplatten zuständig sei, aber ist das überhaupt zulässig bei so alten Geräten? Wenn ich statt des Ersatzes der Herdplatte für CHF 800.- ein Glaskeramik-Kochfeld einbauen liesse, inwieweit hätte dies Auswirkungen auf meinen Mietvertrag?
Heisser Draht: Gemäss At. 259 OR ist der Mieter für den kleinen Unterhalt zuständig. Das sind kleine Reinigungen und Ausbesserungen, welche einen Betrag von ca. Fr. 100 bis Fr. 150 pro Ereignis nicht übersteigen. Wenn der Ersatz der Herdplatte Fr. 400 kostet ist dies nicht mehr kleiner Unterhalt und Sie als Mieterin müssen dies nicht bezahlen. Selber dürfen Sie nur mit schriflticher Einwilligung der Vermieterschaft Änderungen am Mietobjekt vornehmen (eine Glaskeramikplatte einbauen, braucht eine schrifliche Bewilligung).
A. O., Egg: Ich vermiete eine Eigentumswohnung im Kanton St. Gallen. Darf ich die Nebenkosten, heute pauschal, erhöhen wegen dem Ölpreis? Wie muss ich vorgehen?
Heisser Draht: Nebenkosten pauschal können auf den nächsten Kündigungstermin mit dem vom Kanton genehmigten Formular erhöht werden.
B. H., St. Gallen: Unsere Wohnung befindet sich im Umbau, der Eingangsbereich wird neu gemacht (Schreiner für ca. 1 Woche). Das heisst viel Staub und Lärm. zusätzlich muss das Dach neu gemacht werden, was auch 2, 3 Wochen dauert. Wie sieht es hier mit einer Mietzinsreduktion aus?
Heisser Draht: Bei Renovationsarbeiten im Miethaus wurden gemäss den publizierten Entscheiden jeweils zwischen 10 bis 60 Prozent Mietzinsreduktion zugesprochen. Wobei die 60 Prozent auch ein Loch in der Decke die Wohnung unbewohnbar machten. Protokollieren Sie während der Umbauarbeiten die Art der Beeinträchtigungen und wenden Sie sich nach Abschluss der Arbeiten an Ihren Vermieter.
M. W., Zürich: Ich wohne seit sechs Jahren in meiner Mietwohnung und ziehe nun aus. Der Vermieter verlangt von mir den Kostenersatz für das Streichen der Wohnwände. Diese wurden beim Einzug nur teilweise gestrichen; ansonsten sind sie über 10 Jahre «unbehandelt». Anschlussfrage: Wer muss Beweisen, dass bei meinem Einzug vor sechs Jahren die Wände gestrichen wurden? Und: Wie schauts aus, wenn gewisse Wände von mir – in Abstimmung mit dem Vermieter – gelb statt weiss gestrichen wurden und diese nun beim Auszug wieder weiss gestrichen werden sollen; muss ich dies bezahlen? Vielen lieben Dank!
Heisser Draht: Derjenige, der etwas will, hat dies zu beweisen. Der Vermieter muss folglich belegen, wann der letzte Anstrich vorgenommen wurde. Wenn die gelbe Farbe so dunkel ist, dass es zwei Anstriche braucht, dann haben Sie den Deckanstrich voll zu zahlen. Andernfalls gilt das gleiche wie oben. Die Lebensdauer von Wandanstrichen in einer Wohnung beträgt übrigens 8 Jahre und nicht 10.
S. S., Uttigen: Guten Tag, unsere Küche ist ca. 23 Jahre alt. Wann können wir eine neue Küche beantragen?
Heisser Draht: Wenn die Küche mangelhaft ist, kann man dies dem Vermieter mitteilen. Grundsätzlich hat man als Mieter aber keinen Anspruch, dass regelmässig alles erneuert wird, wenn alles noch funktioniert.
O. R., Murten: wir geben eine wohnung zurück. die wohnung (gebäude) wurde vor 2 jahren neu erstellt, wir sind erstmieter. nun haben wir etwa 10 löcher (dübel etc). ist dies normaler verbrauch? wenn ja, müssen wir diese «stopfen» oder gibt dies der vermieter in auftrag? und was für flecken auf den wänden wird als normaler verbrauch bezeichnet? vielen dank
Heisser Draht: Die Löcher müssen Sie selber stopfen, wenn Sie dies nicht selber machen, macht dies der Vermieter auf Ihre Rechnung. Wenn Sie diese 10 Dübellöcher in der ganzen Wohnung verteilt haben, kann man wohl noch nicht von übermässiger Abnützung reden, wenn diese Löcher aber nur auf einer Wand sind, allenfalls schon. Die Abgrenzung normale Abnützung und übermässige Abnützung ist nicht sehr klar. Normale Abnützung ist der Schatten eines Bildes, oder der Abdruck von einem Stuhl.
D., Luzern: Wir sind letzten Samstag umgezogen, haben am Sonntag die alte Wohnung gereinigt und mit dem Vermieter die Wohnungsabgabe auf Montag vereinbart. Als wir am Montag eintrafen, war der Vermieter aber bereits mit dem Pass-Schlüssel in unserer Wohnung. Darf er das? Ist das nicht Hausfriedensbruch?
Heisser Draht: Der Vermieter darf nur in die Wohnung, wenn Sie ihm dies erlauben, dies gilt bis zur Übergabe. Wenn der Vermieter ohne Ihre Einwilligung in Ihrer Wohnung war, wäre dies tatsächlich Hausfriedensbruch.
O., Lufingen: Grüezi, wir wohnen in einer EG Wohnung mit Sitzplatz. im Mietvertrag steht nicht explizit «Garten» jedoch haben wir die Wohnung vor 2 Jahren in der Meinung (von uns, der Verwaltung und den Vormietern) gemietet, dass der 2 Meter breite Grasstreifen bis zur Hecke zum Sitzplatz gehört. Diesen Sommer hat die Verwaltung gewechselt und deren Meinung ist jetzt, dass der Rasen der Allgemeinheit zur Verfügung steht. Inwiefern können wir auf «Gewohnheit» pochen? Der Rasen hat keinen offiziellen Zugang von aussen und ist somit eigentlich nur über unseren Sitzplatz zugänglich. Danke.
Heisser Draht: Grundsätzlich ist der Mietvertrag massgeblich.
X., Dielsdorf: Bei unserer Neubauwohnung sind die Wände feucht, die Verwaltung sucht verzweifelt ohne Erfolg den Grund, wir verlangten Mietzinsreduktion, die Verwaltung gewährt keine, da das Ausmass zu klein sei, ein Raum ist unbewohnbar, darf die Verwaltung so entscheiden?
Heisser Draht: Sie haben Anspruch auf Mietzinsreduktion, wenn das Mietobjekt mangelhaft ist. Ein Schimmelschaden ist ein Mangel. Sie können Ihre Forderung auch nach Behebung des Mangels noch beantragen.
A. F., Belp: guten tag, ich habe eine generelle fragen, gibt es fristen, per wann ein mietzinsdepot von der verwaltung wieder ausgezahlt werden muss?
Heisser Draht: Nein, gibt der Vermieter das Depot innerhalb eines Jahres nach Auszug nicht frei, können Sie es auch ohne Unterschrift des Vermieters bei der Bank saldieren, aber nur wenn Sie in dieser Zeit nicht betrieben wurden oder Klage erhoben wurde.
S. V., Zeihen: Darf der Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung behalten?
Heisser Draht: Nein, nur wenn Sie damit einverstanden sind. Als Mieterin haben Sie das ausschliessliche Benützungsrecht an Ihrer Wohnung. Falls der Vermieter einmal in Ihre Wohnung gehen muss, soll er mit Ihnen einen Termin vereinbaren.
T., Goldach: Hallo. Aus dem Keller unseres Nachbarn stinkt es gewaltig nach verdorbenen Lebensmitteln. Er will da nix machen. Was kann ich erreichen damit er den Keller aufräumt?
Heisser Draht: Sie müssen Ihre Verwaltung oder den Vermieter informieren. Dieser muss den Mieter auf dessen Sorgfaltspflicht hinweisen und allenfalls eine Frist zur Kellerreinigung setzen.
T. A., Bern: In meinem Mietvertrag ist der 31.12. als Kündigungstermin ausgeschlossen. Wenn ich auf 31.01. kündige, aber einen Nachmieter finde, der die Wohnung per 31.12. übernehmen würde, kann der Vermieter dies ablehnen?
Heisser Draht: Nein, wenn Sie sich nicht an Fristen oder Termine halten, müssen Sie einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter stellen. Wenn Sie einen solchen per 1.1. haben, sind Sie aus dem Mietvertrag zu entlassen.
A.B., Zürich: Wir hatten vorletzes und letztes Jahr ungenügende Heizleistung in unserer Wohnung (Steinboden, 5./6. OG). Maximaltemperatur (Luft) ca. 23°C, Schlafzimmer
Heisser Draht: Die Zimmertemperatur wird in der Mitte des Zimmers 1 m ab Boden gemessen, wenn dann 23 Grad gemesen werden, ist dies keine ungenügende Heizleistung.
H. M., Oensingen: Was kann ich machen, wenn die Verwaltung nichts taugt? Anfragen auf der Verwaltung werden nach mehrfachem Aufruf erst nach 17 Wochen beantwortet. Die Livit hat jeden Monat Personalwechsel. Beim Wohnungswechsel waren noch Mängel vom Vormieter, die nicht erledigt wurden. Nun sind wir schon zwei Monate in der Wohnung, die Mängel sind noch immer nicht behoben. Leider hat die Verwaltung auch keine Übersicht, was noch alles erledigt werden muss. Unsere Aussenanlage sieht aus wie ein Urwald, das Unkraut Wuchert. Die Anlage wurde erst vor 2 Jahren gebaut, bei der Bepflanzung sind Bäume vertrocknet, leider erscheinen die auf der Nebenkosten-Abrechnung.
Heisser Draht: Informieren Sie den Vermieter oder die Geschäftsleitung. Mahnen Sie die Mängel bei der Verwaltung mit eingeschriebenem Schreiben ab. Allenfalls können Sie eine Mietzinshinterlegung androhen.
T. C., Bonaduz: Wie sieht es aus mit Schallisolierung einer Wohung? Wir (eine WG von 3 personen) können nicht mal auf zimmerlautstärke Fersehschauen oder der gleichen wenn es 10.00 war da die Nachbarn genau gegenüber (andere Wohung) das Schlafzimmer haben und sie das natürlich höhren. Gibt es eine regelung wie «Schalldicht» eine Wohung sein muss? Wie sieht es aus wenn die polizei vorbeischaut wegen ruhestörung? (sind ja eig nicht laut) Kann man vom Vermieter eventuell verlangen das eine zimmer «Schalldichter» zu machen?
Heisser Draht: Es gibt SIA Normen, welche die Schallisolation regeln. Nur wenn diese tatsächlich nicht eingehalten werden, kann man als Mieter eine Mängelbehebung verlangen. Um dies belegen zu können, müssen Sie jedoch allenfalls kostspielige Expertisen erstellen lassen. Am besten ist es wohl mit den Nachbarn zu reden und auch den Vermieter mit einzubeziehen in diesem Gespräch.
T. C., Bonaduz: Wenn in unsere Mietwohnung noch alte Teppiche (Sehr alte, abdrücke, Abnutzungsspuren ect) drinn sind und uns der vermieter angeboten hatt sie zu ersetzen mit Plättli, müssen wir nach dem ersatz mit einer mietzinserhöhung rechnen? Oder umgekehr können wir eine Mietzins reduktion verlangen anstat den neuen Plättli?
Heisser Draht: Wenn die neuen Plättli einen Mehrwert darstellen, dann kann dies zu einer Mietzinserhöhung führen. Als Faustregel gilt, kostet der Ersatz eines Teppiches weniger als die neuen Plättli ist es wertvermehrend.
B.: Kurz gesagt: Ich wollte in eine Wohnung einziehen. Mietvertrag so Juli rum unterschrieben, Mietbeginn 15. Septemer. Dann vor dem Mietbeginn Wohnung aus privaten Gründen gekündigt. Nachmieter hat man gefunden, aber erst auf den 1.12. So hiess es, ich solle die 2,5 Monatsmieten begleichen. Nun, ich habe keinen Schlüssel zu der Wohnung (keine Sicherheit, dass jemand schon drin wohnt oder nicht; Wohnung nur einmal bei Besichtigung betreten), keine Kaution geleistet, keine Mängelliste ausgefüllt. Sprich, ich habe keinen Nutzen an der Wohnung. Muss ich nun wirklich die 2,5 Monatsmieten in vollem Umfang begleichen oder kann ich eine Reduktion verlangen?
Heisser Draht: Den Mietzins müssen Sie nur bezahlen, wenn die Wohnung wirklich leer steht. Der Vermieter darf in dieser Zeit keine Umbau- oder Renovationsarbeiten ausführen und dann zusätzlich noch den Mietzins verlangen. Sie dürfen aber vom Vermieter die Schlüssel verlangen, denn Sie bezahlen auch Mietzins.
F. P., Bern: Muss ich beim Auszug nach 11 Monaten in einer Mietwohnung den Teppich fachmännisch säubern lassen auch wenn er noch in einem tip toppen Zustand ist?
Heisser Draht: Wenn im Vertrag steht, dass der Teppich bei Auszug durch einen Fachmann gereinigt werden muss, dann schon.
R. B., Oberrohrdorf: Ich habe im April meine Wohnung, in welcher ich 13 Jahre gelebt habe, abgegeben, bis auf einige kleinere Mängel problemlos. Seither warte ich auf die Rückerstattung des Mietzinsdepots. Meine Fragen: Wie lange kann der Vermieter das Geld zurückbehalten und wie lange kann er Forderungen für Reparaturen stellen?
Heisser Draht: Es gibt keine Regel, wie lange der Vermieter Zeit hat für die Erstellung der Schlussrechnung. Schreiben Sie doch dem Vermieter, er solle das Depot doch frei geben, unter Umständen erhalten Sie dann die Schlussrechnung etwas schneller. 1 Jahr nach Auszug könnten Sie das Depot auch ohne Unterschrif des Vermieters bei der Bank abholen, wenn Sie in dieser Zeit nicht betrieben wurden.
M. R., Meilen: Grüezi mitenand. Ich habe rund 2,5 Jahre nach Auszug aus der damaligen Mietwohnung eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Muss ich diese noch bezahlen?
Heisser Draht: Ja, die Verjährung beträgt 5 Jahre.
P. N., Würenlos: Mein Ex-Vermieter hat auf dem Übergabe-Protokoll (das auch vom neuen Mieter unterzeichnet wird) den Vermerk angebracht: «Für die 2 noch ausstehenden Mieter wurde eine separate Vereinbarung getroffen». Ich finde dies hat mit der Übergabe nichts zu tun und ist eine Sache zwischen mir und dem Ex-Vermieter, geht also den neuen Mieter nichts an. Liege ich da richtig?
Heisser Draht: Sie meinen wohl eine Vereinbarung betreffend «für die noch zwei ausstehenden Mietzinse»; Es ist richtig, dass dies nicht auf dem Abnahmeprotokoll festgehalten werden muss. Denn die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Ex-Vermieter ist rechtlich massgeblich.
M., Emmenbrücke: Grüezi. Was können wir Mieter unternehmen, wenn im Haus einige Dinge nicht funktionieren und nichts gemacht wird? Bodenheizungen die nur teilweise funktionieren. Eine 26-jährige Waschmaschine für 11 Parteien. Fenster die mehr Wärme rauslassen als drin behalten. Zahle für diese 4,5 ZWh Fr. 1490.00 plus Fr. 240.00 Nebenkosten. Die Wohnungen wären sanierungsbedürftig. Es wird auch etwas unternommen, aber erst in 2 bis 3 Jahren. Können wir Mietreduktion verlangen? Besten Dank für ihre Antwort.
Heisser Draht: Wenn ein Mietobjekt mangelhaft ist, können Sie eine Mietzinsreduktion verlangen. Dass es für 11 Mietparteien nur 1 Waschmaschine hat, berechtigt Sie nicht zu einer Reduktion, dass dies ja schon von Anfang an so war. Schreiben Sie dem Vermieter und listen Sie die Mängel auf und verlangen Sie deren Behebung.
R., SG: Vor 10 Jahren, als ich mit meiner Mutter und den Geschwistern in diese Wohnung gezogen bin, war sie verdreckt und musste zuerst geputzt werden. Meine Mutter sagte auch gleich den Vermieterin, dass sie diese Wohnung – falls sie sie mal verlasse auch nicht gross putzen wird. Jetzt 10 Jahre später sind meine Geschwister ausgezogen, meine Mutter ausgewandert und ich blieb mit zwei Kollegen in der Wohnung zurück und wurde neuer Mieter. Da ich aber nach ein paar Monaten mit meiner Freundin zusammengezogen bin, habe ich den Vertrag gekündigt, mit Freunden und Helfern so gut es ging die ur-alte Wohnung geputzt und sie übergeben. Die Vermieterin hat einen Monatg später eine Rechnung geschickt von CHF 750.-, da sie anscheinend mit 3 behinderten (aus ihrer Institution noch angeblich 28 Stunden die Wohnung geputzt habe. Ist das rechtlich korrekt? Ich bezahle die Rechnung bestimmt nicht!
Heisser Draht: Bei der Übergabe wird in der Regel ein Protokoll erstellt, wenn Sie dies unterzeichnet haben und darin festgehalten wurde, dass ungenügend gereingt wurde, so haben Sie dies zu zahlen.
F. C. , Winterthur: Es geht um unsere Heizradiatoren in der Wohnung. Diese sind schon 20Jahre alt, so alt wie unser Wohnhaus. Nun, der Zahn der Zeit hat besonders am Einstellventiel genagt, diese lassen sich nicht mehr regulieren. Sie sind richtig «eingehockt».Nun meine Frage, muss ich diese Ventile selber ersetzen wie von der Verwaltung geschrieben. Oder ist die Verwaltung zuständig? Ich bin der Meinung das nach einer gewissen Zeit dies selbstverständlich sein sollte. Das Problem ist, das wir in einem Zimmer gar nicht mehr aufdrehen können und im Winter ist es um die 17-18Grad kalt. in den anderen Zimmer ist die Temperatur zwar in Ordnung, trotzdem lässt sich nicht regulieren. Wie ist die Sachlage? muss mein Verwalter mir helfen oder bin ich selbst zuständig? Besten Dank!
Heisser Draht: Nein, solche Ventile muss ein Mieter nicht selber ersetzen. Dies ist auch gar nicht so einfach und muss durch einen Fachmann (Heizungsmonteur) erledigt werden. Die gesamte Wasserzufuhr muss überdies auch noch abgestellt werden. Teilen Sie dem Vermieter diesen Mangel in einem Schreiben mit und verlangen Sie die Mängelbehebung.
C. A., Bern: In meiner Mietwohnung müssen einige Reperaturen vorgenommen werden. Ich habe dies meinem Vermieter gemeldet, bis anhin wurde nichts unternommen. Kann ich auch selbstständig einen Handwerker organisieren und die Rechnung dem Vermieter zukommen lassen?
Heisser Draht: Wenn Sie selber einen Handwerker beauftragen, wird der Handwerker Ihnen die Rechnung für die Reparaturen schicken, da er den Auftrag ja von Ihnen hatte. Deshalb ist dieses Vorgehen nicht zu empfehlen. Schreiben Sie einen Brief und setzen Sie eine genügend lange Frist zur Behebung der Mängel, drohen Sie allenfalls an, vor die Schlichtungsbehörde zu gehen.
K. W., Zofingen: Guten Tag! In unserem Mietvertrag steht «akonto, Nebenkosten gemäss beiliegender Aufstellung». Auf dieser Aufstellung sind Allgemeinstrom etc. alle mit einem fixen Preis drauf, nur bei Heizöl steht neben dem Geldbetrag «Abrechnung nach Verbrauch». Wir erhalten nun eine Abrechnung, auf der mehr Strom verrechnet wird als auf der Aufstellung angegeben. Ist das rechtens? Und: In der Aufstellung fehlt z.B. der Posten «Tankrevision». Diese ist uns nun aber verrechnet worden. Ich dachte, wenn eine genaue Aufstellung der Nebenkosten zusammen mit dem Vertrag abgemacht wurde, darf auch nur verrechnet werden, was da draufsteht? Ich danke Ihnen schon im Voraus herzlich für Ihre Auskunft und Hilfe!
Heisser Draht: Wenn bei den einzelnen Positionen ein Betrag steht, dieser Betrag jedoch akonto und nicht pauschal ist, dann kann noch eine Nachforderung kommen, wenn die Akonti nicht ausgereicht haben.
X: Guten Tag. Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. In den Nebenkosten bezahlen wir jeden Monat 50 Fr. für den Hauswart. Bei der Schlussabrechnung letztes Jahr kamen 500 Fr. dazu. Gut und recht, der Hauswart macht jedoch nicht das geringste im Haus, sondern kassiert nur das Geld. Es stinkt und ist dreckig. Der Verwaltung haben wir das alles schon gemeldet. Was können wir nun tun?
Heisser Draht: Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Wie beurteilen die anderen Mieter die Sachlage? Am besten Sie schliessen sich mit anderen Mietern zusammen und schreiben der Verwaltung oder dem Eigentümer gemeinsam einen Brief. Erklären Sie darin, dass der Hausabwart seinen Pflichten ungenügend nachkommt. Führen Sie die einzenlen Beanstandungen auf und verlangen Sie, dass ein neuer Hausabwart eingesetzt wird.
S. M., St. Gallen: Brauch ich eine Erlaubnis des Vermieters für ein 400liter aquarium?
Heisser Draht: Sie müssen in diesem Fall beim Vermieter abklären, ob der Boden Ihrer Wohnung diese Belastung tragen kann. Am besten lassen sich dies schriftlich bestätigen.
P. R., Zürich: Der Mietzins unserer Wohnung beträgt im Moment knapp 1900.-.Nun steht eine Aussen- und Innenrenovation an. Laut unserem Vermieter wird der Mietzins um Fr.600 – Fr.700 erhöht. Ist dies rechtens?
Heisser Draht: Dies kann man nicht allgemein sagen. Die Erhöhung hängt davon ab, wie hoch die effektiven Kosten der Sanierung waren. Die Erhöhung wird nach Abschluss der Umbauarbeiten auf den nächsten Kündigungstermin mitgeteilt werden. Sie haben dann 30 Tage Zeit um diese anzufechten, falls Sie nicht einverstanden sind. Lassen Sie dann die angezeigte Erhöhung durch eine Fachperson überprüfen.
T., Gösgen: Ich bin soeben ausgezogen und muss in der alten Wohnung das Lavabo ersetzen, da es einen Sprung hat. Da dies der Vermieter ersetzt und mir die Rechnung zusendet,wird es sicher teurer als eine kleine Reperatur. Ist das gerechtfertigt? Kann man einen solchen Fall der Haftpflichtversicherung angeben?
Heisser Draht: Wie alt ist das Lavabo? Die Lebensdauer von Lavabos liegt bei 35 Jahren. Ist das Lavabo also älter, müssen Sie gar nichts mehr bezahlen, dann ist der Gegenstand amortisiert. Ansonsten müssen Sie nur den Wert der restlichen Lebensdauer anteilsmässig übernehmen. Wichtig ist: bei einem kleinen Sprung im Lavavo wird in der Regel nur ein Minderwert verlangt. Haben Sie aber im Abnahmeprotokoll eine andere Regelung, so gilt diese, unter Berücksichtung der Lebensdauer. Ist der Sprung hingegen gross, dass irgendwann einmal das Lavabo kaputt geht, so kommt ein Ersatz in Frage. Sie können den Schaden Ihrer Haftpflichtversicherung angeben. Auch die Versicherung wird sich auf die Lebensdauer abstützen.
M., Schlieren : Guten Tag. Wir sind ein 19 Partei Mehrfamilie Haus. Mit einer Partei haben wir immer Problem wie Ruschädigung gegen andere Miter, Diebstahl bei Briefkasten, Hausfreidensbruch und allg. Spionage im ganzen Haus. Diese Partei war Hauswart noch hinzu und es war die Hölle. Wir und noch 9 andere Parteien haben uns zusammengeschlossen und gingen zum Freidensrichter unsere Forderungen waren Abgabe vom Hauswart und Auszug von der dieser Liegeschaft. Den Hauswart sind sie jetzt nicht mehr wohnen jedoch immer noch in diesem Haus. Als wir die Verwaltung nach fragten was jetzt mit dem Auszug ist sagten sie das es nicht möglich ist die Partei zu kündigen. Haben jedoch die Ex Verwaltung von diesn Leuten Kontak aufgenommen und diese haben genau auch wegen solchen Vorkommnisse dieser Partei gekündigt. Meine Frage ist warum kan die jetztige Verwaltung dieser Partei nicht kündigen nach solcher Vorkommnisse?
Heisser Draht: Vielleicht hat der Mieter einen Vertrag für mehrere Jahre abgeschlossen? Vielleicht gibt es auch Gründe, weshalb der Vermieter dem Hauswart nicht kündigen will.
T., Liestal: Ist ein Vermieter gesetzlich verpflichtet, Zähler an der Heizung in den Wohnungen zu installieren wenn EINE Heizanlage 2 Häuser mit je 5 Wohnungen beheizt ?: In welchen Fällen darf ein Vermieter die Nebenkosten nach einem m2 Schlüssel pro Wohnung abrechnen und kann Heizungs- und Wasserzähler «sparen» ?
Heisser Draht: Bei Altbauten gibt es keine gesetzliche Verpflichtung für den Vermieter Zähler in die Wohnungen einbauen zu lassen
M. W., St. Gallen : Grüezi, wir leben in einem Dorf (nicht auf dem Lande, kein Bauernhof) zur Miete in einem Doppelhaus. Jetzt hat der Nachbar Hühner und einen Güggel zugelegt (mit dem O.K. des Vermieters) dieser schreit mitten in Der Nacht und früh am Morgen genau unter unserem Schlafzimmer ca. 20 Meter entfernt. Dies ist für uns nicht zumutbar, daher müssen wir kündigen können wir für die letzten drei Monate eine Mietreduktion verlangen? Es schränkt unsere Lebensqualität enorm ein, wir sind beide berufstätig und können nicht mehr schlafen und Schliesslich müssen wir nur wegen dem Lärm zügeln. Danke!
Heisser Draht: Immissionen sind grundsätzlich Mängel und Mängel rechtfertigen eine Mietzinsreduktion. Der Reduktionsanspruch wird jedoch sehr gering ausfallen.
Y. G., Zürich: Ich bin vor 1.5 Jahren in eine frisch renovierte Wohnung, dabei wurde alles renoviert und neuer Parkett/Laminat verlegt. Der Boden wellt sich nun – gemäss Verwaltung wahrscheindlich kein Abstand an der Wand – ich habe dies per eingeschriebenen Brief anfangs Jahr gemolden. Trotzdem wurde nichts gemacht, Handwerker war trotz vereinbarten Termin nicht anwesend. Während meiner Wohnzeit hat es einige leichte Kratzer im Boden, muss ich da mit zusätzlichen Kosten rechnen? Besten Dank
Heisser Draht: Die Kosten für den Mangel wegen der «Wölbung» im Parkett muss Ihr Vermieter tragen. Für eine normale Abnutzung des Parketts dürfen Ihnen keine Kosten auferlegt werden. Darunter fallen zum Beispiel sehr kleine Kritzer. Jede übermässige Abnützung, d.h. Schäden, die durch eine übermässige Beanspruch entstanden sind, müssen Sie bezahlen.
T. W., Muri: Ich wohne seit einem Jahr in einer 2 Zimmer wohnung, nun ziehe ich einen Monat vor Kündigungstermin aus und habe bereits einige Nachmieter vorgeschlagen, welche sich auch darauf beworben haben. Wie viele nachmieter muss man bringen damit man fein raus ist?
Heisser Draht: Von Gesetzes wegen brauchen Sie einen Nachmieter der zumutbar und zahlungsfähig ist und bereit ist, das Mietobjekt zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Da Sie von den Interessenten nicht wissen, ob Sie einen sauberen Betreibungsregisterauszug haben, ist es zu empfehlen, mehr als einen vorzuschlagen.
M. B., Boniswil: kann ich heute noch kündigen
Heisser Draht: Es kommt auf Ihren Mietvertrag an. Wenn nichts im Mietvertrag steht, so haben Sie bei einer Wohnung 3 Monate Kündigungsfrist. Die Kündigungstermine sind ebenfalls im Vetrag festgehalten. Die Kündigung muss vor Beginn der 3 Monate beim Vermieter eintreffen. Das heisst, sie hätte am 30.9. beim Vermieter eintreffen sollen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag 31.12. als Kündigungstermin haben.
R. H., Appenzell: Unsere Tochter zieht nach 23 Jahren aus der elterlichen Wohnung. Nun möchten wir gerne das Zimmer (und den Gang) renovieren lassen. Können wir dies vom Vermieter verlangen? Müssen wir deswegen mit einer Mietzinserhöhung rechnen?
Heisser Draht: Wenn das Zimmer z.B. von der Heizung sehr nachgedunkelt ist, wäre der Anstrich nun mangelhaft und der Vermieter müsste dies ohne Mietzinserhöhung streichen lassen. Dabei handelt es sich um Unterhalt und nicht um eine Wertvermehrung.
A. B., Zürich: Wir hatten vorletztes und letztes Jahr ungenügende Heizleistung in unserer Wohnung (Steinboden, 5. OG).
Heisser Draht: 20 Grad in den Wohn- und Schlafzimmerräumen ist angemessen (1m ab Boden gemessen in der Mitte des Zimmers). Falls diese Temperatur unterschritten ist, müssen Sie den Mangel dem Vermieter brieflich mitteilen und eine Mangelbehebung verlangen. Ansonsten gibt es für ungenügende Raumtemperatur eine Mietzinsreduktion.
N., Luzern: Ich habe eine neue Wohnung bezogen. Im Mietvertrag steht ist eine Klausel enthalten, dass ich mindestens 2 Jahre dort wohnen bleiben muss. Kann ich verlangen, dass diese Klausel aus dem Mietvertrag gelöscht wird? Ich habe den Vertrag noch : Ich bin kürzlich in eine neue Wohnung gezogen. Im neuen Mietvertrag steht, dass ich mindestens 2 Jahre in der Wohnung bleiben muss. Kann ich darauf bestehen, dass diese Klausel aus dem Vertrag gelöscht wird? Ich habe den Vertrag noch nicht unterschrieben.
Heisser Draht: Ja, Sie können dies verlangen. Es kann dann allerdings sein, dass der Vermieter unter diesen Bedingungen keinen Mietvertrag mehr mit Ihnen schliessen möchte und Sie die Wohnung nicht bekommen. Wenn Sie die 2-Jahres-Klausel unterschreiben, so können Sie dennoch jederzeit vorher ausziehen, wenn Sie dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfhäigen Nachmieter vorstellen.
A.W., Uster: Wir sind Mitte Juni in unsere jetzige Wohnung eingezogen. Der Vertrag für die Wohnung wurde aber erst auf den 1. August unterschrieben. Jetzt verlangt der Vormieter auf einmal die Julimiete, obwohl dies nie besprochen worden ist. Müssen wir ihm die Miete bezahlen?
Heisser Draht: Der Mietzins ist ab Beginn des Mietvertrages zu bezahlen. Wenn Sie einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben, dann gilt dieser. ¨ Mit dem Vormieter haben Sie keinen Vertrag, wenn dies nicht mit ihm abgemacht war, dass Sie ihm den Juli zahlen, dann ist dies auch nicht geschuldet.
A. J., Luzern: Meine Freundin und ich haben einen Mietvertrag zu zweien. Nächster Kündigungstermin ist 31. 3. 2009. Sie zieht nun auf Ende Oktober aus. Ich bleibe und suche einen Nachmieter. Wie lange ist sie maximal verpflichtet, den Mietzins zu zahlen? Theoretisch bis 3. März 09? Danke.
Heisser Draht: Sie haben einen Solidarmietvertrag, der nicht durch einen von Ihnen gekündigt werden kann. Beide haften so lange, bis der Vermieter nicht einen von Ihnen aus dem Vertrag entlässt.
F. M., Zug: Hallo, wir sind kürzlich umgezogen. Unsere Mietwohnung hatte einige Mängel, die durch einen Maler behoben wurden.Pendent sind auch noch die Nebenkosten. Der Vermieter verlangt nun, dass wir ihm die Nebenkosten, sowie den Maler bezahlen, bevor der das Sperrkonto mit unserem Akkonto freigibt während wir eine Verrechnung möchten. Was gilt? Gruss und Dank, FM
Heisser Draht: Am einfachsten ist es, wenn der Vermieter die Saldierung des Depotskontos varanlasst und dabei noch offenen Neben- und Malerkosten direkt abzieht. Dann haben beide Parteien in kurzer Zeit ihr Geld.
Basler: Guten Tag, wir haben April / März 08 die Information einer Mietzinserhöhung erhalten mit dem Vermerk, dass wir noch eine definitive Mietzinserhöhung für den 1. Sept. erhalten werden. Mitte Sept. wurden wir mit Mahnung und eingeschriebenen Mahnungen zur Kenntnis gesetzt, was wir zu wenig Zins einbezahlt haben. Ich habe mehrmals mit der Liegenschaftverwaltung Telefoniert und mittgeteilt das ich nicht von Ihnen Erhalten habe. Meine Fragen: – Wird eine Mietzinserhöhung Eingeschrieben verschickt? – Man teilte uns mit, es werde schriftlich nachgereichet und haben bis jetzt noch nichts Erhalten, müssen wir den Zins rückwirkend nachzahlen? Welche Rechte haben wir? Herzlichen Dank und grüsse aus Basel
Heisser Draht: Wie ist die Information im März/April 2008 bezüglich der Mietzinserhöhung erfolgt? Anlässlich einer Mieterversammlung? Oder telefonisch oder mit einem normalen Schreiben? Dies genügt für eine Mietzinserhöhung nicht. Eine solche muss von Gesetzes wegen auf einem genehmigten Formular dem Mieter mitgeteilt werden. Und zwar 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Damit der Mieter noch Zeit hat, den Vertrag zu kündigen. Aus Beweisgründen senden die Vermieter eine Mietzinserhöhung in der Regel mit eingeschriebener Post. Der Vermieter hat diesbezüglich die Beweislast und müsste in einem Verfahren den Erhalt beweisen. Sie müssen den Mietzins nicht rückwirkend nachzahlen. Solange keine rechtsgültige Mietzinserhöhung gemacht worden ist, gilt der alte Mietzins.
X.: Guten Tag. Das Haus in dem ich wohne soll verkauft werden. Die Verwaltung will natürlich das Haus und die Wohnungen einem möglichen Käufer zeigen. Eine erste Besichtigung fand bereits statt, weitere könnten folgen. Im Schreiben der Verwaltung hiess es, falls wir nicht anwesend sind, sollen wir den Schlüssel einem Nachbarn übergeben oder mitteilen, wo sie den Schlüssel finden. Muss ich das wirklich tolerieren, dass fremde Menschen ohne meine Anwesenheit meine Wohnung besichtigen? Ich bin die nächsten Wochen im Militärdienst und kann deswegen sicher nicht nach hause.
Heisser Draht: Der Vermieter kann das Mietobjekt nach Vorankündigung betreten. Allerdings muss er Ihnen die Termine, je nach dem wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zum Mietvertrag ausgestaltet sind, mind. 48 Stunden vorher mitteilen. Wenn Sie nun längere Zeit nicht zu Hause sind, würde ich dies dem Vermieter mitteilen und ihn bitten, die Interessenten zusammen zu fassen und an einem Ihnen möglichen Termin vorbeizuschicken.
J. W., Basel: Guten Tag, nochmals..., Sie haben gesagt, die Lebensdauer für Wandanstriche betrage 8 und nicht 10 Jahre. Ist es richtig, dass ich nur dann etwas für den Maler bezahlen muss, wenn die Wänder übermässig abgenutzt wurden, im Falle der normalen Abnutzung aber gar nichts zu bezahlen brauche, unabhängig vom Alter des Wandanstrichs. Danke.
Heisser Draht: Ja, Sie müssen nur bezahlen, wenn Sie die Wände übermässig abgenützt haben, z.B. Kinderzeichnungen oder sehr viele Dübellöcher.
M. S., Attiswil: Alle Mieter unserer Wohnanlage sind nicht einverstanden mit der Nebenkostenabrechnung. Auf Anfrage beim Vermieter die Belge einzusehen meinte dieser, dass er uns keine Einsicht gewähren wolle. Müssen wir die Nebenkosten in diesem Fall trotzdem begleichen?
Heisser Draht: Gemäss At. 257b Abs. 3 muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Schreiben Sie dies dem Vermieter und schreiben Sie auch, dass Sie die Rechnung noch nicht begleichen. Achtung erhalten Sie eine Mahnung, wegen nicht Bezahlung der Nebenkosten, bezahlen Sie diese unter Vorbehalt der Rückforderung, ansonsten Sie eine Kündigung erhalten können.
Heisser Draht: Jeder Bodenbelag hat eine unterschiedliche Lebensdauer. Ist die Lebensdauer des betreffenden Bodens abgelaufen, so haben Sie nichts mehr dafür zu zahlen, auch wenn Sie den Boden übemässig abgenützt hätten.
H. S., Zürich: Gibt es irgendwo eine Liste mit allen Lebensdauern: wände, versch. bodenbeläge, küche, lavabos etc?
Heisser Draht: Ja, die Lebensdauertabelle kann bei jedem Mieterverband bestellt werden.
P. M., Olten: müssen wir in einem neubau risse an wänden, nicht gerade böden,akzeptieren?
Heisser Draht: Das Mietobjekt muss für den Mieter in erster Linie gebrauchstauglich sein. Dass heisst, es darf keine Beeinträchtigung im Gebrauch erfolgen. Es ist schwierig zu sagen, ob es sich dabei allenfalls um ästethische Mängel handelt. Die Gerichte setzten hier die Anforderungen ziemlich hoch. Ein Kriterium kann auch die Höhe des Mietzinses sein. Je höher dieser ist, desto höhere Anforderungen darf ein Mieter haben. Wichtig ist, dass Sie die Schäden der Verwaltung/Vermieter schriftlich melden. Falls die Schäden später grösser werden, können Sie darlegen, dass Sie Ihrer Meldepflicht nachgekommen sind.
M., Büron: Ich wohne zusammen mit meiner Familie in einem Wohnblock. Als wir eingezogen sind, hat uns der Vermieter gesagt, dass wir keine Hunde und Katzen halten dürfen. Unsere Nachbarn, die im gleichen Wohnblock wohnen haben aber Katzen. Darf ich mir jetzt einen Hund anschaffen?
Heisser Draht: Bitte schauen Sie in Ihrem Vertrag nach, wenn steht, dass Sie Hunde oder Katzen nur mit einer schriftlichen Bewilligung halten können, müssen Sie sich daran halten. Es kann sein, dass der Vermieter Ihren Nachbarn die Bewilligung gegeben hat und dann schlechte Erfahrungen gemacht hat, so dass er in Zukunft keine Haustierbewilligung mehr geben möchte.
P., Luzern: Ich bin in einen Neubauwohnung (Erstvermietung) eingezogen. Bei der Übergabe habe ich den Zustand der Reinigung bemängelt. In der Küche war teilweise in den Türfälzen etc. noch etwas Baustaub vorhanden. Die Verschmutzung ist also nicht schlimm, trotzdem muss ich alles nachreinigen vor dem Einräumen. Der Vermieter will keine Nachreinigung ausführen lassen. Muss ich mir das gefallen lassen?
Heisser Draht: Sie schreiben selber, dass die Verschmutzung nicht schlimm ist. Die Reinigung ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Wenn Sie die mangelhafte Reinigung nicht im Übernahmeprotokoll festgehalten haben, können Sie jetzt keine Kosten mehr verlangen.
Ehricson, Horgen: Wohne seit ca. 7 Jahren in einem kleinen Wohnblock (5 Wohnungen). Seit ca. 3 Jahren baut ein Hobby-Baumeister einen nebenan liegenden Wohnblock um. Die Dauer der Bauarbeiten werden sich sicherlich weitere 1-2 Jahre fortsetzen, da sich meiner Meinung nach ziemlich viele Amateur-Bauarbeiter auf dieser Baustelle tummeln. Oft ist der Baulärm extrem stark und geht von morgens um 6h30 bis abends um 17h00. Meine Frage nun, ist dies ein Grund für eine allfällige Mietzinsreduktion?
Heisser Draht: Da nicht Ihr Vermieter, sondern eine dritte Person baut, müssen Sie dem Vermieter schreiben und ihm mitteilen, dass Sie von den Bauimmissionen durch den Bau auf dem Nachbargrundstück stark gestört werden. Führen Sie ein Protokoll über Art und Dauer der Störungen und machen Sie Fotos von den Baumaschinen. Nach Abschluss der Bauarbeiten können Sie dann eine Reduktion verlangen.
R. K., Hofstetten: Ich wohne als Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Der Vermieter ist 71 jährig. Wenn er stirbt, können mich dann die rben as der Wohnung «werfen"? Gibt es Möglickeiten, dies zu verhindern?
Heisser Draht: Wenn die Erben selber in Ihre Wohnung einziehen möchten, können sie Ihnen mit der Begründung Eigenbedarf kündigen. Um sich abzusichern könnten Sie mit dem Vermieter einen mehrjährigen Vertrag abschliessen, oder sich gar ein Wohnrecht einräumen lassen. Ein mehrjähriger Mietvertrag gibt Ihnen dann keine Sicherheit, wenn der Eigenbedarf der Erben dringend wäre.
H. S., Zürich: Wie sieht es mit Bodenschäden aus. Bei mir hat es Löcher im Boden. «Verjährt» ein Boden nach einer gewissen Zeit und muss sowieso ersetzt werden (Kostendeckung durch Vermieter) od. trägt der Mieter diese Kosten?
Heisser Draht: Die Lebensdauer von Bodenbelägen ist unterschiedlich. Auf der Homepage des Mieterverbandes finden Sie die Lebensdauertabelle. Falls die Lebensdauer des Bodenbelages abgelaufen ist und der Boden nicht mehr schön oder defekt ist, muss der Vermieter diesen ersetzen.
A. S., Olten: Wir wohnen in einem Blok und zahlen 1400.- Miete plus 140.- NK. Die Wohnungen wurden vor 2 Jahren von der Verwaltung an private verkauft. Zum 2. mal erhalten wir jetzt eine Jahresabrechnung für NK von knapp 1000.-. Das beste ist das wir die einzigen im Blok sind die soviel zahlen müssen. Als die Verwaltung noch war hatten wir einen Verbrauch von Heizoel von ca. 6000-7000 litern und es warm immer warm in der wohnung. Jetzt ist es immer kalt und der Verbrauch ist bei 18000 litern!!! Kann das sein?
Heisser Draht: Ohne Unterlagen ist diese Frage sehr schwierig zu beantworten. Zur Überprüfung einer Heizkostenabrechnung muss zuert kontrolliert werden, welche Positionen im Mietvertrag explizit ausgeschieden sind, dann muss überprüft werden, ob tatsächlich nur die ausgeschiedenen Positionen auf der Abrechnung erscheinen. Erst wenn dies alles korrekt ist, muss der Verteilschlüssel und dann allenfalls die Belege überprüft werden. Wenn die Abrechnung von einem Jahr aufs andere so steigt, dann kann dies daran liegen, dass auch nicht im Vertrag erwähnte Positionen zur Abrechnung gelangen.
S. Y., Winterthur: Wir haben einen Heizkostenabrechnung vom Jahr 2004 bis 2008 bekommen. Wir sind im August 2005 eingezogen und sind 2007 November wieder ausgezogen. Die Rechnung schickt der Vermieter fast nach einem Jahr, nach unser Auszug. In diesem Schreiben entschuldigt er sich für die Verspätung und schreibt, dass er die Kosten vom Jahr 2006 übernimmt. Die Kosten für das Jahr 2005 verrechnet er auch nicht. Aber er verrechnet uns noch das Jahr 2008. Muss ich das Jahr 2008 auch bezahlen obwohl ich schon seit 2007 November nicht mehr dort wohne. Wann ist die Abrechnung eigentlich verjährt und musste der Vermieter uns die Heizkosten nicht jedes Jahr schicken?
Heisser Draht: Die Nachforderungen für Nebenkosten verjähren nach 5 Jahren. Sie können nur eine Nachforderung bekommen für eine Periode, in welcher Sie auch die Wohnung bewohnt haben. Wenn Sie im 2007 ausgezogen sind, können Sie keine Nachforderung für 2008 bekommen. Diese haben die Mieter der Periode 2008 zu zahlen.
M. B., Boniswil: Hallo, ich war am 30.09.08 eine Wohnung anschauen, sie gefiel mir recht gut, nun ist heute aber schon der 1.
Heisser Draht: Ein Mietvertrag kann auf jedes Datum hin abgeschlossen werden. Nur müssten Sie für Ihre alte Wohnung einen Ersatzmieter finden. Ansonsten müssten Sie bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin der alten Wohnung noch den Mietzins bezahlen. Deshalb mein Tipp: Nichts überstürzen und im Budget berücksichtigen, dass Sie allenfalls für eine gewisse Zeit zwei Mieten bezahlen müssen.
C. D., Olten: Die sanitäre Einrichtung in meiner Mietwohnung ist schon in die Jahre gekommen. Konkret sind die Amaturen z.T. derart verkalkt, dass sie sich kaum mehr drehen lassen. Die Toilette läuft ständig, da der Schwimmer defekt zu sein scheint. Sie ist jedoch fest in eine Anrichte eingebaut und scheint nicht leicht zugänglich zu sein. Ich weiss, dass ich z.B. den Duschschlauch selber ersetzen muss, aber frage mich, ob ich für sämtliche Arbeiten, die möglicherweise noch umfangreich und teuer werden können, aufkommen muss, da es sich ja um werterhaltende Investition handelt. Besten Dank für die Antwort.
Heisser Draht: Der Mieter haftet nur für kleinen Unterhalt. Das sind kleine Ausbesserungen und Reinigungen. Entkalken gehört dazu, der Ersatz einer Armatur aber nicht. Wenn Ihr WC läuft müssen Sie dies umgehend dem Vermieter mitteilen. Wasser ist etwas sehr teures, weshalb dem Vermieter bei Dauerlaufen einer Toilette ein Schaden entstehen kann.
M. M., Oberglatt: Sind Nachträglich 580.- Heizkosten für einen Gewerberaum von 120m3 möglich. Nach abzug der akontozahlung etc. Letztes jahr bekammen wir zurück, und jetzt nur für 3 Monate soviel???
Heisser Draht: Da ich nicht weiss, wie hoch Ihre Akonti sind, kann ich nicht beurteilen, ob Fr. 580 für 3 Monate viel sind. Das einfachste ist, wenn Sie die vorherige und die jetzige Abrechnung bei einer Fachstelle überprüfen lassen.
R. K., Hofstetten: Angenommen, ich habe als Mieter einen mehrjährigen Mietvertrag. Darf ich in dieser Zeit auch nicht kündigen oder ist nur der Vermieterverpflichtet, mich für die vereinbarte Dauer in der Wohnung wohnen zu lassen?
Heisser Draht: Als Mieter kann man auch in einem mehrjährigen Mietvertrag kündigen, man muss dann allerdings einen Nachmieter stellen, welcher zumutbar und zahlungsfähig ist.
S. M., Bülach: Guten Tag, Ich wohne in einem zwei Famillienhaus, wobei der Mieter auch gleichzeitig mein Nachbar ist. Nun hat er uns vor 2 Monaten angekündigt das er die Miete um 175.- erhöhen muss, da er sonst mit dem Preis nicht mehr durchkommt vom Warmwasser. Als ich einzog war ich alleine, und seit dem 1 April wohnt meine Freundin bei mir. Die s nimmt er nun als Begründung für den Aufschlag, da 2 zwei Leute mehr warm Wasser verbrauchen als eine. Darf er nun die Miete per Oktober erhöhen. Besten Dank für Ihre Antwort. Freundliche Grüsse Stefan Mumenthaler
Heisser Draht: Eine Vertragsänderung muss mit dem vom Kanton genehmigten Formular unter Einhaltung der Kündigungsfristen auf den nächste Kündigungstermin mitgeteilt werden. Von heute auf morgen kann demnach keine Erhöhung mitgeteilt werden. Eine Erhöhung muss begründet werden. Die von Ihrem Vermieter mitgeteilte Begründung erscheint mir nicht gerechtfertigt.
C. C., Scuol: Wir sind Mieter in einer Dachwohnung eines Zweifamilienhauses. Unter uns wohnt der Hausbesitzer. Dieser reinigt nie seine eigene Wohnung, geschweige den Estrich, welcher sich unmittelbar über unserer Wohnung befindet. Wir haben eine massive Dreck- und Geruchsbelästigung. Was können wir gegenüber dem Hauseigentümer unternehmen?
Heisser Draht: Das wird schwierig. Suchen Sie zuerst das Gespräch und erwähnen Sie, dass Sie sich durch die Geruchsimmissionen und den Dreck gestört fühlen. Vielleicht lässt sich der Missstand mit einer proffessionellen Reinigung beheben. Nützt alles nichts, müssten Sie dem Vermieter dies schriftlich mitteilen. Ob sich weitere rechtliche Schritte lohnen ist ungewiss. Allenfalls nützt nur noch ein Wohnungswechsel.
S. Y., Winterthur: Nebenkosten oder Heizkosten muss ich nur dann bezahlen, wenn das auch im Vertrag deutlich erwähnt ist oder?
Heisser Draht: Ja, jede Position muss wortwörtlich erwähnt werden.
C. E., Malters: wir mieten in malters seit 1mnd eine wohnung, jetzt haben wir gestern gehört dass man hinter uns anfängt zubauen, gibt es für das mietzinsvertiefung?
Heisser Draht: Immissionen durch ein benachbartes Bauprojekt berechtigen zu einer Mietzinsreduktion. So bald der Lärm anfängt, teilen Sie dies dem Vermieter mit, dass Sie dadurch gestört werden und eine Mietzinsreduktion möchten. Protokollieren Sie die Art und Umfang der Arbeiten und machen Sie ab und zu Fotos, falls Sie anschliessen den Rechtsweg beschreiten müssten, wenn Ihr Vermieter nicht in eine Reduktion einwilligt.
D. N., Zürich: Ich wohne seid 3 Jahren in einer Mietwohnung. Seid damals rinnt bei Regen immer Wasser in die Küche durchs Fenster. Die Fenster sind auch schon 30 Jahre alt wenn nicht älter. Habe mich beim vorherigen Besitzer des Objektes einige Male darüber beschwert, doch der hat mich immer wieder vertröstet. Jetzt hat er den Block verkauft und mit dem neuen Mieter ist es wieder dasselbe Spiel. Er sagt wenn es mir nicht passt solle ich doch ausziehen. Was soll ich tun?
Heisser Draht: Sie können dem Vermieter in einem Einschreiben eine Frist ansetzen und verlangen, dass der Mangel behoben wird und androhen, dass Sie andernfalls vor die Schlichtungsbehörde gehen und die Behebung des Mangels über das Gericht verlangen werden.
M., Schlieren : Guten Tag. Wir wohnen in einer 19 Partei Wohnhaus und wollte Sie fragen wie das ist. Wir haben eine Partei die gegen alle ist; Sie betreibt Rufschädigung gegen fast alle, Diebstahl kommt noch dazu genauso Hausfriedensbruch und Spionage wie in einem Bigbrother Haus. Wir waren 10 Parteien die alles mit einem Friedensrichter angeschaut hat und fordern das diese Partei die Kündigung bekommt von der Verwaltung da es kaum noch auszuhalten ist zum wohnen. Jedoch die Verwaltung meint Sie könne da nichts machen. Haben jedoch erfahren das die Verwaltung wo diese Partei war schon wegen dem gleichen die Kündigung bekommen hat und raus mussten. Darum wollte ich Sie fragen ist das richtig das unsere Verwaltung nichts machen kan gegen diese Partei so das er Hausfrieden wieder da ist? Danke
Heisser Draht: Am besten alle Mieter schliessen sich zusammen und schreiben der Verwaltung einen Brief. Erklären Sie, dass sich alle Mieter durch diese Partei derart gestört fühlen, dass alle 18 Parteien die Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen würden. Bevor eine Verwaltung ein solches Risiko auf sich nimmt, kündigt sie der wirklich störenden Partei. Mit dem Schreiben der Mieter hätte die Vermieterin vor Gericht auch zugleich gute Chancen, um die Kündigung als gültig zu begründen.
R. K., Hofstetten: wird ein mehrjähriger Mietvertrag mit dem Tod des Vermieters ungültig oder muss dieser in jedem Fall von der Erbengemeinschaft übernommen werden?
Heisser Draht: Nein ein Vertrag wird nicht ungültig, wenn der Vermieter stirbt. Der Vertrag geht auf die Erben über und zwar automatisch.
P. F., Solothurn: Habe eine Mietzinserhöhung erhalten und sie nun mit meinem Mietvertrag (von August 07) verglichen. Aus der Mietzinsreserve ergibt sich ein Vorbehalt beim Hypothekarzins, bie der Kaufkraftsicherung und bei der Unterhalts- und Betriebskostenteuerung und zwar wie folgt: Hypothekarzins: Basis 3,25, damaliger Leitzinssatz 3,25. Kaufkraftsicherung: auf dem Indexstand von Mai 1993, Vorbehalten 2,43%. Und bei den Unterhalts- und Betriebskosten: Basiert auf dem Stand vom 31.7.01 und die nacherwähnte Reserve beruht auf einem Ausgleich bis zum Mai 07. Die Berücksichtigte Jahrespauschale eträgt 0,5%, was eine Mietzinsreserve von 2,92% ergibt. Mein Mietzins wurde nun wie folgt erhöht: 1) zur Kompensation der Hypothekarzinssatzänderung von 3.25 auf 3.5% plus 3% (Mietzins) 2) Zur Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals Februar 01 bis August 08 plus 3,4% 3) zur Kompensation der Betriebs und Unterhaltskosten von 1.08.01 bis 31.01.09 plus 3,75%. Ist dies zulässig? Vielen Dank.
Heisser Draht: Leider haben wir zu wenig Zeit, um alle Ihre Angaben zu überprüfen. Nur soweit dies: Die Erhöhung von 3% wegen Anpassung zum Referenzzinssatz ist richtig. Die Teuerung darf zu 40% dem Mieter überwälzt werden. Die Erhöhung der Unterhaltskosten liegt bei 0.5%-1% pro Jahr. Sie können die Mietzinserhöhung anfechten und die Erhöhung durch die Schlichtungsbehörde auf Ihre Korrektheit überprüfen lassen.
D. M., Olten: Die Mindestmietdauer meiner Wohnung beträgt 2 Jahre und ich ziehe nun nach 1.5 Jahren, also 1/2 Jahr früher aus. Nach mehrmaligem Schalten von Inseraten ist noch kein Nachmieter gefunden. bin ich bis zum Ablauf der Mindestmietdauer voll haftbar für den Mietzins?
Heisser Draht: Ja, Sie haften bis zum ersten ordentlichen Kündigungstermin, wenn Sie keinen Nachmieter finden, der die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernimmt
T. A., Laufenburg: Ist der mieter verplichtet mir einen parkplatz zur verfühgung zu stellen?
Heisser Draht: Nein, nur wenn Sie einen Mietvertrag über einen Parkplatz abgeschlossen haben.
R. K., Hofstetten: muss ein mehrjähriger mietvertrag notariell beglaubigt werden oder kann dieser zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden?
Heisser Draht: Ein Mietvertrag ist sogar mündich gültig, er bedarf keiner Formvorschrift. Üblich ist aber ein schriftlicher Mietvertrag umso mehr wenn er mehrjährig sein soll. Eine Anmeldung im Grundbuch wird vor allem bei Geschäftsraummietern vorgenommen.
J. K.: Ich wohne in einer Mietwohnung (Baujahr ca 1945). Mein Problem ist die Stromversorgung, wenn ich den Staubsauger einschalte, und ein anderes elekronisches Geraet ist irgendwo eingesteckt faellt jedesmal die Sicherung raus (Altes System!!). Der Vermieter reagiert gar nicht, man soll halt alles andere Ausschalten. Aber es ist muehsam jedesmal im Dunkel-Stuhl hollen-Kapsel suchen- einsetzen etc.. was kann ich machen??
Heisser Draht: Sie müssen Ihren Vermieter auf diesen Mangel schriftlich hinweisen. Verlangen Sie die Mangelbehebung innert nützlicher Frist. Allenfalls können Sie auch eine Mietzinshinterlegung androhen. Erkundigen Sie sich vorher beim zuständigen Gericht.
Leider ist der Chat bereits zu Ende. Wir bedanken uns für die vielen Fragen und bitten um Verständnis, dass wir aus zeitlichen Gründen nicht alle Anfragen beantworten konnten.
Carmen Wettstein, Rechtsanwältin
Nicole Fernández, Juristin