Le rêve de devenir propriétaire est devenu une utopie pour de nombreux Suisses. Les jeunes familles n'ont pas les économies nécessaires pour payer les prix exorbitants des biens immobiliers. Avec l'âge, on a certes plus d'argent de côté, mais les banques se montrent nettement plus strictes sur les revenus lorsqu’il s’agit de financer un achat.
Reto M.* l'a récemment appris à ses dépens. Il voulait acheter un logement en Suisse orientale pour lui et sa famille. Avec ses revenus et sa fortune, il remplissait les critères de la banque. Malgré cela, il a essuyé plusieurs refus de la part d'établissements financiers. «Cela m'a surpris, confie Reto à Blick. J'avais l'impression que les banques étaient beaucoup plus strictes avec moi qu'avec des acheteurs plus jeunes.»
A partir de 50 ans, les règles changent
L'impression de Reto se confirme. Les banques examinent les demandes d’hypothèque plus attentivement dès 50 ans: «Les conseillers bancaires sont tenus d'examiner de plus près la viabilité à long terme des acheteurs à partir d'un certain âge», explique Adrian Wenger, expert en hypothèques chez VZ Vermögenszentrum.
Dès que la retraite entre en ligne de mire, les institutions financières doivent évaluer ce que sera le revenu des propriétaires à l'âge de la retraite. «La plupart du temps, il diminue de moitié, voire de 60%, après la retraite», explique Adrian Wenger. Résultat: de nombreux propriétaires ne remplissent plus les critères de capacité financière après la retraite.
Pour rappel, la règle veut que les coûts annuels de l’hypothèque ne dépassent pas un tiers du revenu brut. Les banques calculent cela avec un taux d’intérêt théorique de 5%, auxquels s’ajoutent 1% d’amortissement et 1% de frais annexes.
Celui qui économise est avantagé
Du point de vue des banques, l'âge est un facteur décisif lors de l'achat d'une maison – et ce, à juste titre. Elles doivent s'attendre à ce que les acheteurs âgés aient des revenus nettement moins élevés après la retraite alors que, pour les jeunes acheteurs, elles peuvent partir du principe que leurs revenus auront tendance à augmenter dans les années à venir.
Les personnes qui souhaitent acheter une maison entre 50 et 65 ans devraient donc être particulièrement bien préparées avant d'entamer un entretien avec leur banque. Car même si les revenus diminuent avec la retraite, les acheteurs de maison peuvent fournir de bons arguments avec un plan d'épargne solide et un peu plus de fonds propres.
«Les propriétaires devraient par exemple absolument montrer qu'ils effectuent des versements sur un compte du pilier 3a jusqu'à la retraite», explique Adrian Wenger. L’argent accumulé peut servir à rembourser l’hypothèque une fois retraité.
La limite d’endettement est de 80% de la valeur du bien lorsqu’on est jeune, mais ne devrait plus dépasser 65% après 65 ans. Autre option: des versements volontaires dans la caisse de pension. Une rente plus élevée facilite le paiement des intérêts hypothécaires.
Plus de fonds propres à la retraite
D'une manière ou d'une autre, celui qui peut injecter plus de fonds propres est mieux loti. «Cela permet de compenser un revenu plus faible à la retraite», explique Adrian Wenger. Ceux qui épargnent ont donc de bonnes chances de pouvoir financer leur maison même à un âge avancé. Pour ceux qui n'épargnent pas, l'achat d'un logement sera difficile à la retraite.
Reto M., lui, a finalement pu réaliser son rêve. Grâce à un apport supérieur au minimum exigé, il a obtenu son financement.
* Nom modifié