Des résultats records
Le succès suisse d’Airbnb agace les hôteliers ... et certains politiciens

Airbnb affiche des résultats records en Suisse. Pourtant, villes et cantons multiplient les nouvelles réglementations afin de protéger le marché hôtelier et l’immobilier locatif pour leur population.
Publié: 04.10.2023 à 16:20 heures
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Dernière mise à jour: 04.10.2023 à 16:36 heures
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Airbnb a annoncé 1,3 million de nuitées en 2022, soit une progression de 34% par rapport à l’an dernier.
Jean-Christophe Piot

Airbnb affiche des résultats mirobolants en Suisse. L’entreprise a annoncé 1,3 million de nuitées en 2022, soit une progression de 34% par rapport à l’année précédente. La Suisse fait incontestablement partie des destinations les plus dynamiques pour l’entreprise, car l’offre hôtelière y est très chère, en particulier pour les familles, et parfois insuffisante.

Plus généralement, les bons résultats de l’entreprise s’expliquent par un double phénomène: une demande en hausse, portée par la fin des limitations nées de la pandémie, l’essor du télétravail et une offre toujours plus riche car inflation oblige, beaucoup de particuliers cherchent ainsi à s'assurer des revenus complémentaires. 

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Concurrence déloyale?

Mais la médaille a son revers. Les grandes villes de Suisse ne sont pas encore comme Paris, Barcelone, Lisbonne ou Miami confrontées à des phénomènes de surtourisme qui changent le visage de certains quartiers, mais cette nouvelle concurrence n’est pas loyale, jugent certains acteurs traditionnels. «Nous n’avons pas peur de la concurrence et Airbnb n'est pas un ennemi. En revanche, une concurrence saine suppose une égalité de traitement. Ce n’est pas le cas aujourd’hui, regrette Alain Becker, directeur de l’Association romande des hôteliers. La grande majorité des loueurs ne sont tout simplement pas déclarés. Ils ne payent pas la taxe de séjour ou d'hébergement, pas d'impôt sur le revenu... Ce n’est pas acceptable.»

Difficile à mesurer, le manque à gagner pour les hôteliers paraît de fait difficilement contestable. Les derniers chiffres disponibles, en 2019, montraient ainsi que le seul canton de Vaud comptait 8027 lits Airbnb pour 19 744 lits, soit 40% de l’offre globale.

Des prix comparables

Un coup d’œil rapide aux offres disponibles à Lausanne, Genève ou ailleurs suffit pour constater que les tarifs moyens des nuitées proposées s’approchent de ceux des hôtels, souvent autour de 200 francs la nuit. Le marché ne se régule-t-il pas naturellement? «La question de savoir si cette clientèle pourrait se tourner vers l'hôtellerie classique ou pas reste intacte, balaie Alain Becker. Quand on loue des logements entiers, on est loin de la promesse originelle et de l’idée de loger chez quelqu'un pour découvrir une destination autrement.»

Un avis que ne partage pas Philippe Dunoyer de Segonzac, cofondateur de l'agence WeDoux, spécialisée dans la gestion des appartement proposés par Airbnb. «Ces logements intéressent des gens qui ne se seraient pas tournés vers une offre hôtelière parfois inexistante. À Genève, il est difficile de se loger autour de 100 ou 200 francs et beaucoup de visiteurs se rendraient en France voisine si Airbnb n’existait pas, ce qui n’est pas bon pour la ville. Si cela peut pousser l’hôtellerie traditionnelle à faire évoluer son offre, c’est positif.»

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Airbnb, responsable de la crise du logement?

L’aspect touristique n’est pourtant qu’un des deux reproches adressés à Airbnb. Pour certains, le succès de la plateforme contribue à fragiliser un peu plus un marché locatif déjà plus que tendu dans des villes comme Genève, en incitant certains propriétaires à sortir leurs biens du marché classique.

À Lausanne, où les deux tiers des quelques 200 offres disponibles concernent des logements entiers, le sujet agace une partie des responsables locaux comme Benoît Gaillard. L’élu socialiste au Conseil communal a été l’un des premiers à reprocher à Airbnb de contribuer à la hausse des prix sur le marché locatif et à réclamer un durcissement des règles. Pour lui comme pour d'autres responsables, l’objectif est clair: il faut soustraire ces logements au marché touristique international pour répondre aux besoins des habitants.

Portée par les élus, la réplique s'organise. Lausanne et Genève ont été en première ligne, mais les autres villes suivent. En mars dernier, la population de Lucerne a largement adopté (à 64%) une initiative du PS qui limite à 90 jours la location de logements aux touristes. Une durée alignée sur le dispositif genevois et plus sévère que dans une ville comme Paris (120 jours).

Régulation à géométrie variable

Mais toutes les destinations ne voient pas le problème de la même manière. «Les problématiques sont différentes de canton en canton, voire de ville en ville, explique Éric Bianco, chef du service de l’économie, du tourisme et de l’innovation du canton du Valais, particulièrement touristique avec plus de 120 destinations d'hiver et d'été. Pour nous, Airbnb permet d’attirer une clientèle nouvelle dans les stations. Nous rencontrons certes des difficultés pour loger les employés des hôtels ou les saisonniers, mais dans la grande majorité des cas, les logements sur Airbnb sont des résidences secondaires qui ne seraient de toute façon pas proposées sur le marché locatif classique.»

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Le Valais a toutefois pris certaines mesures en 2022 en obligeant les loueurs à déclarer le bien proposé et en demandant aux communes de tenir un registre pour suivre l'état du marché.

Resserrer la vis

Dans les zones les plus tendues, les réponses sont différentes. Dans le canton de Vaud, le Grand Conseil a adopté, en 2022 également, des mesures similaires tout en délégant pour l’essentiel aux communes le soin de gérer la situation au cas par cas. L’Union des communes vaudoises (UCV) a notamment passé un accord avec Airbnb. Fixée à trois francs par nuitée et par personne, une taxe d’habitation est désormais reversée aux collectivités par l’intermédiaire de l’UCV.

Le canton de Genève, qui avait été l’un des premiers à durcir la réglementation en limitant à 90 jours la durée annuelle de location, a aussi passé un accord avec Airbnb, chargé de la collecte de la taxe de séjour. Dans plusieurs cantons enfin, les amendes pour location illicite sont loin d’être anodines: à Lausanne, il vous en coûtera 20 000 francs, 50 000 en cas de récidive. 

Pourtant, beaucoup passent entre les mailles du filet en pariant sur la légèreté d’une surveillance que les communes n’ont pas toujours les moyens d’assurer. D’où l’idée d’aller plus loin en la matière, explique Esther Mamarbachi, porte-parole du Département de l'économie et de l'emploi (DEE) du canton de Genève: «Un groupe de travail étudie la possibilité de renforcer les contrôles en rendant obligatoire un enregistrement préalable des loueurs qui souhaitent proposer un logement sur une plateforme d'hébergement, avec un système qui devrait être similaire à celui de la ville de Hambourg

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Loin donc de la réponse plus radicale de certaines villes comme New York, qui vient de rendre presque impossible toute location de moins de trente jours.

Compléments de revenus

Reste à savoir si la régulation et contrôles suffiront à contrecarrer une tendance qui séduit de nombreux propriétaires qui ne roulent pas tous sur l'or. Jeune retraitée, Françoise (nom d'emprunt) en est une bonne illustration. Par l’intermédiaire d’une régie spécialisée, elle a décidé de louer via la plateforme le petit appartement genevois hérité de ses parents.

Une solution moins stressante qu'un bail classique, justifie la sexagénaire, refroidie par une expérience malheureuse avec un locataire mauvais payeur. «Récupérer mon appartement m’avait pris des mois. En passant par Airbnb, je peux choisir à qui je loue et pour combien de temps. La régie s’occupe de tout, les gens règlent avant d’arriver et je suis payée en 48 heures.» Sans en tirer des fortunes compte tenu de la limite de 90 jours par an, fixée depuis 2018 par la ville: «Tous frais payés, la location ne me rapporte guère plus que 1500 ou 2000 francs par an. C’est un complément financier utile pour me faire un peu plaisir sans m’exposer à tous les tracas que peut subir un propriétaire.»

Déléguer pour respirer

Cet exemple n'est pas un cas isolé, comme en témoigne l’apparition d'un véritable petit écosystème d'agences spécialisées telles Keys’n’fly en Suisse romande, Wedoux à Genève ou Kalilok du côté de Montreux. Toutes proposent des services comparables et jouent les intermédiaires entre les hôtes et les voyageurs, au point que les premiers ne rencontrent plus guère les seconds.

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La garantie d’une certaine sérénité, explique Philippe Dunoyer de Segonzac qui gère depuis 2016 une quarantaine de logements à Genève et aux alentours via WeDoux: «Nos clients sont souvent des retraités ou des personnes qui partent pour plusieurs mois. Ils n'ont pas le temps ou l'envie de gérer la location de leur logement pendant leur absence. Nous leur permettons de partir sereins. Une fois le prix fixé avec eux, nous assurons les photos, la rédaction de l'annonce, la remise des clés à l’arrivée et au départ, le ménage, la gestion des imprévus et des commentaires sur la plateforme.» Comme ses consœurs, l’agence se finance en récupérant une partie du tarif de la location, 14% nets en l’occurrence. Entre libéralisme et régulation, Airbnb n'a pas fini de bouleverser le marché. 

Rentable mais…

Après avoir longtemps cherché son équilibre économique, Airbnb tire enfin profit des logements que ses quelque vingt millions de loueurs proposent autour du monde. En 2022, la plus célèbre des plateformes de locations de courte durée entre particuliers a réalisé 8,4 milliards de dollars de chiffre d’affaires en 2022, pour un bénéfice net de 1,9 milliard – le premier de son histoire. Un résultat en trompe-l'œil, au moins en partie: si les restrictions de déplacement liées au Covid semblent oubliées, le cours de son action se situe autour de 137 dollars au Nasdaq, loin de son record historique de 212 dollars en février 2021. La conséquence entre autres des limites fixées par les pouvoirs publics partout autour du monde, particulièrement dans les zones les plus demandées. 

Après avoir longtemps cherché son équilibre économique, Airbnb tire enfin profit des logements que ses quelque vingt millions de loueurs proposent autour du monde. En 2022, la plus célèbre des plateformes de locations de courte durée entre particuliers a réalisé 8,4 milliards de dollars de chiffre d’affaires en 2022, pour un bénéfice net de 1,9 milliard – le premier de son histoire. Un résultat en trompe-l'œil, au moins en partie: si les restrictions de déplacement liées au Covid semblent oubliées, le cours de son action se situe autour de 137 dollars au Nasdaq, loin de son record historique de 212 dollars en février 2021. La conséquence entre autres des limites fixées par les pouvoirs publics partout autour du monde, particulièrement dans les zones les plus demandées. 

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