Wer sich mit dem Haus- oder Wohnungskauf beschäftigt, hat nicht nur das nötige Geld. Es braucht auch Wissen, um die Immobiliensprache der Anbieter und Banken zu verstehen.
Lohnt sich der Immobilienkauf, sind die Objekte völlig überteuert oder droht gar eine Blase? Um die Lage auf dem Immo-Markt einzuschätzen, werden drei Kennzahlen genutzt:
> Preis-Einkommens-Verhältnis: Es zeigt, wie viele Jahreseinkünfte der Kauf einer Immobilie einen Haushalt im Durchschnitt kostet.
> Kauf-Mietpreis-Verhältnis: Es beschreibt das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins. In der Schweiz müssen Mieter über 30 Jahresmieten aufwenden, bis sie sich ein Eigenheim finanzieren können.
> Reales Preisniveau: Das ist das inflationsbereinigte nominale Preisniveau. Das ist der in einer Währung gemessene Wert eines Gutes, der durch Inflation jedoch Schwankungen ausgesetzt ist.
Der Entschluss zum Kauf ist gefallen. Doch wie sieht das Tragbarkeitsrisiko aus? Kann der Käufer die Finanzierungssumme der Immobilie auch langfristig tragen? Zu dieser Summe gehören die Unterhaltskosten einer Liegenschaft, der Zinssatz und die vereinbarte Amortisationssumme der Hypothek.
Wer sich an die Tragbarkeitsregel hält, macht alles richtig. Die besagt: Die Kosten einer Immobilie dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen – und das bei einem Hypothekarzins von 5 Prozent.
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenmittel eingebracht werden. Für den restlichen Betrag kann eine Hypothek, ein Grundpfandrecht, bei Banken oder Versicherungen aufgenommen werden. Der Hypothekennehmer tritt Rechte an der Immobilie ab und bekommt dafür ein Darlehen.
Es gibt drei verschiedene Arten von Hypotheken. Für eine sollten Sie sich entscheiden:
> Festzinshypothek: Das ist ein Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit – meist zwischen zwei und zehn Jahren. Der Vorteil: Der Kreditnehmer sichert sich gegen Zinserhöhungen ab. Sinken die Zinsen, profitiert er nicht.
> Variable Hypothek: Sie hat weder eine festgelegte Laufzeit noch Zinssatz. Er passt sich den Verhältnissen am Kapitalmarkt an.
> Libor-Hypothek: Das Libor in der Hypothek steht für London Interbank Offered Rate, ein schwankender Zinssatz, zu dem Banken sich gegenseitig Geld leihen. Die Hypothek orientiert sich an diesem Zinssatz. Die Laufzeit ist auf einen bestimmten Zeitraum festgesetzt.
Nach dem Kauf geht es an die Abzahlung des Darlehens: Die Amortisation ist die Rückzahlung, also die Tilgung einer Hypothek. Diese erfolgt vollständig oder teilweise über einen festgelegten Zeitraum, maximal über 15 Jahre.
Die Annuität setzt sich aus dem Zins- und Amortisationsteil zusammen und ist ein regelmässig zu zahlender Betrag in gleichbleibender Höhe. Da der Zins auf die Restschuld zu zahlen ist und diese mit der Zeit sinkt, schrumpft auch der Zins.
Der Tilgungsanteil nimmt hingegen zu. Der Betrag kann jährlich oder in monatlichen Raten gezahlt werden.