Heute gab das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekannt: Der Referenzzinssatz sinkt auf den morgigen Freitag von 1,75 Prozent auf 1,5 Prozent (Blick berichtete) Die wichtigsten Fragen und Antworten:
1. Was ist der Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz, wie er korrekt heisst, gilt für die Gestaltung des Mietzinses in der gesamten Schweiz. Es ist ein volumengewichteter Durchschnittszinssatz: Er stützt sich auf Hypothekarforderungen der Banken, die inländische Immobilien betreffen. Er wird vierteljährlich festgelegt und immer auf Viertelprozente gerundet.
Der erste schweizweit einheitliche Zinssatz vom September 2008 wurde von 3,43 Prozent auf 3,5 Prozent gerundet. Jetzt fiel er gegenüber dem Vorquartal von 1,64 Prozent auf 1,61 Prozent. Damit sinkt der Zinssatz gerundet von 1,75 auf 1,5 Prozent – und bleibt dort, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,38 Prozent sinkt oder auf über 1,62 Prozent steigt.
2. Was bedeutet die Senkung?
Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, haben Mieter Anspruch auf eine Senkung ihres Mietzinses. Dieser beträgt laut BWO 2,91 Prozent, falls der Mietzins bei der letzten Referenzzinssatzsenkung im Juni 2015 angepasst wurde. Knapp drei Prozent weniger Miete also!
Wenn der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz als 1,75 Prozent basiert, gibt es sogar noch mehr. Hat ein Mieter seit 2010 keine Anpassung mehr erhalten, hat er theoretisch ein Anrecht auf eine Reduktion von über elf Prozent.
3. Wie bekomme ich die drei Prozent Mietzins-Reduktion?
Nur rund zehn Prozent der Verwaltungen und Hausbesitzer – etwa Genossenschaften – veranlassen von sich aus eine Mietzinssenkung. Das bedeutet: Der Mieter muss in den meisten Fällen selber aktiv werden. Zuerst muss man prüfen, wie hoch der Senkungsanspruch ist.
Hat man den festgestellt, fordert man vom Vermieter schriftlich die Senkung des Nettomietzinses auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin. Aktuell ist das in den meisten Fällen der 30. September 2017. Daher sollte das Schreiben bis spätestens am 30. Juni beim Vermieter eintreffen. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für eine Antwort.
Vorlagen für ein Senkungsbegehren gibt es auf der Webseite des Mieterverbands (SMV).
4. Was mache ich, wenn der Vermieter sich weigert?
Schickt der Vermieter einen negativen Bescheid oder gar keine Antwort, hat man 30 Tage Zeit, ein Senkungsgesuch bei einer Schlichtungsbehörde im Wohnbezirk einzureichen. Das Verfahren ist kostenlos. Nach dem ersten Senkungsgesuch an den Vermieter dürfen maximal 60 Tage vergehen, bis man den Friedensrichter trifft.
Die meisten aller Streitfälle um den Referenzzinssatz werden laut SMV dort gelöst. Finden Mieter und Vermieter doch keine Einigung, kann man den Fall weiterziehen. Meist sind dann Bezirksmietgerichte zuständig. Manche Kantone wie Zug kennen keine spezialisierten Mietgerichte – hier ist das Kantonsgericht zuständig.
Hat Ihr Vermieter Ihnen trotz Herabsetzung des Referenzzinssatzes eine Mietzinsreduktion verweigert? Schildern Sie Ihren Fall gerne in einer Mail mit Betreff «Mietzinsreduktion» an redaktion@blick.ch
Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Nur eine Minderheit lebt hierzulande in den eigenen vier Wänden. Doch die Mieten belasten das Portemonnaie immer mehr. Sinkt der Referenz-Zinssatz, sollte in der Regel auch die Miete sinken. Nur die Praxis sieht oft anders aus. Martin Rindlisbacher, Mietrechtsexperte im Beratungszentrum des Beobachters: «Das geschieht nicht immer automatisch. Dann muss der Mieter tätig werden und beim Vermieter ein Senkungsbegehren stellen.»
Es gibt aber auch Ausnahmen: «Der Vermieter kann die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung mit dem Anspruch des Mieters verrechnen. Weiter kann er eine ungenügende Rendite geltend machen oder einwenden, dass die orts- oder quartierüblichen Mietzinse gegen eine Senkung sprechen. Die rechtlichen Hürden für den Vermieter sind aber hoch», so Rindlisbacher. Wenn der Vermieter eine Senkung des Referenz-Zinssatzes nicht weitergibt, kann der Mieter innert 30 Tagen an die zuständige Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen gelangen.
Auch wenn der Vermieter zwecks Renditensteigerung mehr Geld will, kann man sich als Mieter wehren: Eine Kündigung zwecks Vermietung an eine Drittperson zu einem höheren, marktüblichen Mietzins könne aus wirtschaftlichen Gründen zwar rechtens sein, sagt Martin Rindlisbacher. «Wehrt sich der Mieter allerdings, so muss der Vermieter die Zulässigkeit des beabsichtigten Mietzinses auf den Franken genau nachweisen. Misslingt das, so riskiert der Vermieter eine dreijährige Kündigungssperre», sagt der Miet-Experte.
Weitere Infos zum Thema Mietrecht finden Sie auf Guider, dem digitalen Berater des Beobachters.
Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Nur eine Minderheit lebt hierzulande in den eigenen vier Wänden. Doch die Mieten belasten das Portemonnaie immer mehr. Sinkt der Referenz-Zinssatz, sollte in der Regel auch die Miete sinken. Nur die Praxis sieht oft anders aus. Martin Rindlisbacher, Mietrechtsexperte im Beratungszentrum des Beobachters: «Das geschieht nicht immer automatisch. Dann muss der Mieter tätig werden und beim Vermieter ein Senkungsbegehren stellen.»
Es gibt aber auch Ausnahmen: «Der Vermieter kann die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung mit dem Anspruch des Mieters verrechnen. Weiter kann er eine ungenügende Rendite geltend machen oder einwenden, dass die orts- oder quartierüblichen Mietzinse gegen eine Senkung sprechen. Die rechtlichen Hürden für den Vermieter sind aber hoch», so Rindlisbacher. Wenn der Vermieter eine Senkung des Referenz-Zinssatzes nicht weitergibt, kann der Mieter innert 30 Tagen an die zuständige Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen gelangen.
Auch wenn der Vermieter zwecks Renditensteigerung mehr Geld will, kann man sich als Mieter wehren: Eine Kündigung zwecks Vermietung an eine Drittperson zu einem höheren, marktüblichen Mietzins könne aus wirtschaftlichen Gründen zwar rechtens sein, sagt Martin Rindlisbacher. «Wehrt sich der Mieter allerdings, so muss der Vermieter die Zulässigkeit des beabsichtigten Mietzinses auf den Franken genau nachweisen. Misslingt das, so riskiert der Vermieter eine dreijährige Kündigungssperre», sagt der Miet-Experte.
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