Wohnen wird immer teurer Wann platzt die Immoblase – und wer zahlt?

Hört das denn nie auf? Von Mitte 2011 bis Mitte 2012 sind die Schweizer Preise für Eigentumswohnungen noch einmal um 5,3 Prozent gestiegen, in der Stadt Zürich sogar um 13,5 Prozent. Damit sind Eigentumswohnungen heute gesamtschweizerisch 75 Prozent teurer als noch vor zehn Jahren.

Der Boom der Einwanderung und der der Immobilienpreise laufen zeitlich parallel. Kein Wunder, wenn sich mehr Leute um weniger Bauland streiten, können die Bodenbesitzer mehr verlangen.

Zinsen würden um 8 Milliarden steigen

Die meisten Medien haben die neuesten Zahlen von Wüest&Partner mit der Frage verknüpft, wie lange es wohl doch dauere, bis die Blase platzt. Da tickt in der Tat eine Zeitbombe: Steigen die Zinsen auch nur um 1 Prozent, so erhöhen sich die Zinskosten allein für die Besitzer von Wohnimmobilien um 8 Milliarden Franken jährlich.

Das wird vorerst ein paar tausend Haus- und Wohnungsbesitzer zwingen, ihre Objekte abzustossen. Wenn dann die Immobilien auch nur auf das Niveau von vor fünf Jahren zurückfallen, werden Buchwerte von 400 bis 500 Milliarden Franken ausgelöscht. Das wiederum wird die Banken zwingen, Hypotheken zu künden oder zusätzliche Sicherheiten zu verlangen.

Der Immobilienmarkt ist «too big to fail»

Was das bedeutet, und uns bisher nur deshalb noch niemand im Detail ausgemalt, weil dies zu einer selbsterfüllenden Panikattacke führen könnte. Der Schweizer Immobilien- und Hypothekenmarkt ist «too big to fail».

Doch der Preisboom bei den Immobilien ist nicht nur eine drohende Gefahr, sondern auch ein laufender Schaden.

Steigende  Immobilienpreise bedeuten nämlich eine enorme, volkswirtschaftlich nicht nachhaltige Umverteilung von den vielen Mietern, zu wenigen Bodenbesitzern.

Aus dem neuesten Bericht von Wüest&Partner lassen sich folgende Grössenordnungen ableiten: Der Wert der Wohn-Immobilien ist in zehn Jahren um rund 500 Milliarden Franken gestiegen.

Die Cash-Rendite (ohne Wertsteigerung) dieser Anlagen liegt bei rund 5 Prozent. 5 Prozent von 500 Milliarden sind 25 Milliarden. So gesehen generiert allein die Preiserhöhung der letzten zehn Jahre einen jährlichen Mehrertrag von 20 bis 25 Milliarden Franken.

Die Zeche zahlen alle

Doch auch die teuren Preise etwa für Ladenlokale an der Bahnhofstrasse, für Bürogebäude oder für Fabrikareale verursachen Kosten, die über die Löhne und Preise letztlich auf die Normalverbraucher abgewälzt werden und die letztlich in die Taschen der Immobilienbesitzer fliessen.

Dem steht gegenüber, dass nicht alle Immobilienbesitzer ihre Marktmacht voll ausnützen. Das gilt insbesondere für Wohnbaugenossenschaften. 

Insgesamt verteilen die hohen Immobilienpreise wohl nicht weniger als 5 Prozent aller Einkommen von unten nach oben um. So gesehen kann man eigentlich nur hoffen, dass die Blase möglichst schnell platzt – am besten allerdings nur gaaaanz langsam.