Verbaute Eigenheim-Träume Raiffeisen kritisiert Vergabekriterien für Hypotheken

Raiffeisen kommt in einer Studie zum Schluss: Nicht nur was die Lage, sondern auch was die Grösse betrifft, sind Käufer wieder zu Kompromissen bereit. Kritik äussert sie an den Richtlinien zur Hypothekenvergabe.

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«Dem Eigenheimmarkt geht die Puste aus.» So titelt die Raiffeisenbank ihre neue Studie zum Immobilienmarkt. Der Preisanstieg habe sich im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal spürbar verlangsamt.

Die Preise von Einfamilienhäusern legten um 0,7 Prozent zu, die Preise für Eigentumswohnungen hingegen gaben leicht nach. Am stärksten sei die Preiskorrektur bei luxuriösen und hochpreisigen Eigentumsobjekten ausgefallen.

Preisspitze gebrochen?

Selbst an besten Lagen lasse sich nicht mehr jeder Preis durchsetzen, die Preisspitze scheine gebrochen, heisst es in der BLICK vorliegenden Studie. Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff spricht von einer «zwar langwierigen, aber weichen Landung» der Eigentumsmärkte.

Von den über 10’000 leer stehenden Eigentumsobjekten gehören laut Neff die meisten dem gehobenen oder dem Topsegment an. Oder es seien von der Grösse her überdimensionierte Wohnungen an weniger guten Lagen.

Die Folge: Die Nachfrage verlagere sich in erschwingliche Lagen oder kleinere Objekte mit weniger hohem Ausbaustandard. Dabei seien die potenziellen Käufer wieder zu Kompromissen bereit. Nicht nur was die Lage, sondern auch was Grösse und Ausbaustandard der gesuchten Objekte betreffe.

Deutlich günstiger wird ein Kauf an einer weniger guten Makrolage. Das Einfamilienhaus befindet sich dann beispielsweise nicht mehr auf Berner oder Luzerner Stadtgebiet, sondern weniger zentral in Richtung Schwarzwasser oder Sursee. Dies alleine mache bereits einen Preisunterschied von rund 25 Prozent aus.

Raiffeisen kritisiert Vergabekriterien für Hypotheken

Trotz der historisch einzigartig günstigen Hypotheken sei der breiten Masse der Bevölkerung der Weg zum Wohneigentum zuletzt sukzessive verbaut worden, kritisiert Raiffeisen. «Nur wenige junge Haushalte sind in der Lage, die seit gut vier Jahren geforderten zehn Prozent harten Eigenkapitals aufzubringen.»

So sieht die Eigenheimfinanzierung am Beispiel an einer jungen Familie mit einem Brutto-Jahreseinkommen von 125'000 Franken aus: Beim mittleren Schweizer Einfamilienhauspreis von 950’000 Franken beträgt die kalkulatorische Belastung 45 Prozent des Bruttoeinkommens (Annahme: kalkulatorischer Zinssatz 5%, Belehnung von 80%, lineare Amortisation der zweiten Hypothek über 15 Jahre, Unterhaltskosten 1%). «Um die Tragbarkeitsschwelle zu erreichen, darf der Hauspreis maximal 712’500 Franken betragen, also 25 Prozent weniger», rechnet Neff vor.

Forderung nach nur 3 Prozent

Die strikte Ansetzung des kalkulatorischen Zinssatzes auf fünf Prozent bei der Tragbarkeitsrechnung sei angesichts der historisch tiefen Zinssätze nicht mehr zeitgemäss, schreibt Raiffeisen, denn sie beruhe auf Durchschnittswerten «längst vergangener Tage».

Sie habe aber zur Folge, dass nur noch ganz wenige Haushalte in der Schweiz und vor allem immer weniger jüngere Familien eigentumsfähig seien. «Eine breite Streuung von Wohneigentum, wie in der Verfassung vorgesehen, ist inzwischen nicht mehr möglich. Der Bund kommt also seinem Verfassungsauftrag nicht mehr nach.»

Würde die kalkulatorische Tragbarkeit bei drei Prozent angesetzt, könnten deutlich mehr Haushalte auch heute noch Eigentum erwerben und vom Tiefzinsumfeld profitieren, sagt Neff. Das Zinsänderungsrisiko sei auch auf lange Frist kontrollierbar.

Raiffeisen bezeichnet sich als dritte Kraft im Schweizer Bankenmarkt. Ihr Marktanteil im Hypothekargeschäft beträgt 17,1 Prozent. (uro)

Publiziert am 16.11.2016 | Aktualisiert am 16.11.2016
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10 Kommentare
  • Lucio Silva  Safnanno aus San Vito Lo Capo
    16.11.2016
    Junge Familie mit Brutto 125.- Also: KK 10.-, Wohnung 20.- , Versicherungen 3.- Leben 25.- Auto 10, diverses 10, Steuern 12, AHV 10 tot 100.- Differenz = 25.- x 4 Jahre = 100,000.-
  • Andi  Burkhardt 16.11.2016
    Wir sind so eine junge Familie die sich nichts sehnlicher wünscht als ein Eigenheim. Bei uns wäre die Tragbarkeit absolut kein Problem. Aber das Eigenkapital fehlt und es ist auch nicht realistisch sich mal eben 100 000 in den nächsten paar Jahren anzusparen...Bleibt nur die Mäglichkeit von einem Lottogewinn oder einer Erbschaft.. :( Lottogewinn ist ja eher unwahrscheinlich und eine Erbschaft erwarten wir (hoffentlich) in den nächsten Jahren auch nicht...Jemand zu viel Geld rumliegen? :)
    • Roger   Hurni 16.11.2016
      Um Eigenkapital zu äufnen gibt es ein einfaches Mittel: Verzicht! Zum Beispiel aufs Auto, die Ferien, aufs Auswärtsessen, ein teures Hobby etc. Jammern nützt nichts. Nach 10 Jahren kommt so eine hübsche Summe zusammen.
    • Andi  Burkhardt 16.11.2016
      @Roger Hurni: Mir ist es in der Theorie schon auch klar wie das mit dem Sparen geht. Aber 10 Jahre auf all das verzichten ist schon recht hart, schliesslich will man ja auch leben. Grad als junge Familie will man seinen kindern ja auch nicht alles vorenthalten. Ich will meine Ausführungen nicht als Jammern verstanden haben...es ist halt einfach schwierig.
    • Pascal  Müller 16.11.2016
      Sparen kann resp. könnten viele in dem Zeitraum nach der Lehre/Ausbildung bis zur "Familie", ich habe in dieser Zeit knapp 150000.00 in 10 Jahren gespart, davon habe ich 3-4 noch günstig bei den Eltern gewohnt! Nur tun dies viele nicht und machen lieber Party (was ich durchaus auch gemacht habe), fahren bereits teure Autos oder verreisen, was alles auch in Ordnung ist, ABER man kann eben meist nicht ds Füfi, ds Weggli und die Bäckerstochter haben! Erbvorschuss käme ev. noch in Frage?
  • Thomas  Müller Thurgau 16.11.2016
    Gerade die Raiffeisen soll doch ruhig sein...das sind die schlimmsten....vor allem hier in der Region Thurgau....die zocken einem doch nur ab !!!!
  • Joe  Schmid 16.11.2016
    Raiffeisen stört es nicht, wenn verschiedene Familien durch den Hauskauf in Schwierigkeiten geraten, Hauptsache sie leben gut
  • Jürg  Widmer , via Facebook 16.11.2016
    Warum ich kein Eigenheim will? Ich habe bei der Arbeit schon genug Stress, da muss ich mir dies in der Freizeit nicht auch noch antun. Dann will ich den Vermieter anrufen und sagen kümmere dich darum. Da zahl ich lieber Miete und geniesse ein freien Abend zur Erholung.