Eine solche Siedlung hat es in der Schweiz noch nie gegeben: Der Eulachhof am Nordrand von Winterthur umfasst 132 Wohnungen und acht Geschäftsflächen, welche für Heizung und Warmwasser selber so viel Energie produzieren, wie sie brauchen.

Projektiert und gebaut von der Allreal und jetzt zu gleichen Teilen übernommen von zwei Grossinvestoren: von der Allianz Suisse und von Profond, einer Sammelstiftung für KMU-Pensionskassen. «Mit seiner Grösse hat der Eulachhof Pilotcharakter», sagt Reiner Gfeller von der Allianz Suisse.

Am Anfang seien sie belächelt worden: «Man wollte uns ein Birkenstock-Image verpassen. Doch jetzt sind alle erstaunt, dass unsere 2½- bis 5½-Zimmer-Wohnungen allen Komfort aufweisen, den man erwarten darf, zum Beispiel zwei Nasszellen.»

Einschränken muss sich also niemand.

Sonnenkollektoren auf dem Dach produzieren Strom für die Wärmepumpen, welche mit Hilfe der Abluft aus den Wohnungen die gesamte Heizwärme erzeugen. Die Wärmepumpen decken ebenfalls den Warmwasserbedarf, indem sie die Wärme aus dem Abwasser ausnutzen. Zudem wandern die Abfälle der Siedlung in die nahe Kehrichtverbrennungsanlage, und die damit gewonnene Energie kommt zurück in den Eulachhof.

Klar: Die Sonderausstattung, zu der auch eine starke Isolation gehört, verursachte Mehrkosten. Reiner Gfeller schätzt sie auf fünf bis zehn Prozent im Vergleich zu einem gewöhnlichen Neubau.

Etwa die Hälfte davon wälzt die Allianz auf die Mieter ab, die dafür von tieferen Nebenkosten profitieren (s. Tabelle «Heiz- und Betriebskosten»). Den Rest der Mehrkosten nimmt die Allianz aber auf die eigene Kappe. Das vermindert zwar kurzfristig die Rendite der Liegenschaft – aber nur um etwa 0,3 Prozent.

Gut möglich, dass längerfristig sogar diese kleine Minderrendite wegfällt. Gfeller: «Je höher die Energiepreise steigen, umso interessanter werden die Wohnungen für die Mieter sein. Wir können also mit tieferen Leerständen rechnen.»